Vivere a New York City: Co-Ops vs. Condos

Co-op vs. condomini: una panoramica

I condomini e le cooperative condividono somiglianze ma hanno anche caratteristiche uniche che offrono una varietà di opzioni per i residenti. Per molti versi, il mercato immobiliare di New York City  è diverso da qualsiasi altro negli Stati Uniti. Una delle maggiori differenze è che gli appartamenti in vendita a New York sono condomini o cooperative.

Nella maggior parte dei luoghi, i condomini sono la regola, ma non nella Grande Mela. Sebbene le cooperative siano più numerose dei condomini a New York – di circa il 75% secondo la maggior parte delle stime – più condomini sono sul mercato attivo in un dato momento.

Cominciamo con un breve esame della differenza tra una cooperativa e un condominio. Quando acquisti un condominio, il tuo appartamento, così come una percentuale degli spazi comuni, ti appartiene. Quando compri una cooperativa, in realtà non acquisti il ​​tuo appartamento; invece, stai acquistando azioni di una società che è il tuo edificio. La dimensione della tua quota dipende dalle dimensioni del tuo appartamento; l’acquisto delle azioni consente di occupare un’unità nell’edificio cooperativo. Alla chiusura di un condominio, ti verrà dato un rogito; alla chiusura di una cooperativa, riceverai un contratto di locazione proprietario.

Per la maggior parte, sia i condomini che le cooperative hanno un portiere e un sovrintendente al personale; alcuni aggiungeranno un portiere che farà tutto ciò che gli altri due non fanno. I servizi possono essere semplici (forse solo un ripostiglio nel seminterrato) o onnicomprensivi, come una terrazza panoramica, una sala biliardo, una sala pianoforte, una sala proiezioni, una sala giochi per bambini e una palestra.

Punti chiave

• Quando acquisti un condominio, il tuo appartamento, così come una percentuale degli spazi comuni, ti appartiene.
• Quando compri una stia, in realtà non acquisti il ​​tuo appartamento; invece, stai acquistando azioni di una società che è il tuo edificio.
• I prezzi dei condomini sono più alti delle cooperative, ma le cooperative richiedono un acconto maggiore, canoni mensili più elevati e un lungo processo di approvazione.
• I condomini generalmente consentono il subaffitto dell’appartamento, mentre solo alcune cooperative consentono il subaffitto e le regole sono complesse.

Condomini

I quartieri più recenti, una volta considerati anomali ma ora considerati alla moda, sono i luoghi in cui troverai i condomini. Secondo Gary Malin, presidente di Citi Habitats, una società di intermediazione immobiliare di New York, “Se vivere in una casa di vetro nel cielo è più il tuo stile, probabilmente guarderai molti condomini. Gli edifici condominiali non sono diventati comuni a New York fino agli anni ’70, quindi sono spesso più moderne delle cooperative “.

“Poiché la terra disponibile per i nuovi condomini è limitata a Manhattan”, aggiunge Malin, “è probabile che i nuovi condomini si trovino nei quartieri emergenti e marginali dell’estremo oriente e del lato ovest. Nel Queens e Brooklyn, abbiamo visto molti condomini di nuova costruzione costruiti in ex aree industriali lungo il litorale di Long Island City e Williamsburg, nonché nel centro di Brooklyn “.

Acconto e prezzo

Il costo può spesso guidare il processo decisionale per l’acquisto di proprietà immobiliari e gli appartamenti offrono acconti interessanti, per cui, di solito, è richiesto solo il 10% del prezzo di acquisto. Tuttavia, i condomini tendono ad avere prezzi più alti rispetto alle cooperative.

Costi di chiusura

I costi di chiusura di un condominio sono superiori a quelli di una cooperativa. Per i dettagli, abbiamo chiesto all’avvocato immobiliare di New York Adam Stone di confrontare i due. Ecco cosa ha inventato. Per un condominio da $ 1 milione con un mutuo da $ 800.000, i costi di chiusura sarebbero:

• Assicurazione sul titolo per l’acquirente, $ 4.500
• Titolo di assicurazione per il creditore, $ 1.000
• Ricerche di titoli, $ 700
• Spese di registrazione, $ 700
• Tassa sulle ville dello Stato di New York, $ 10.000
• Imposta sulla registrazione delle ipoteche dello Stato di New York, $ 15.370
• Totale complessivo : $ 32.270 (senza le commissioni del prestatore, che variano in base al prestatore)

Per chiunque si chieda quale sia la tassa sulla villa, Stone spiega: “Lo Stato di New York ha una tassa di trasferimento dello 0,4% del prezzo di vendita, che viene addebitata al venditore di qualsiasi proprietà residenziale. Prevede anche una tassa di trasferimento dell’acquirente dell’1%, nota anche come “tassa sulle dimore” perché si applica solo alle proprietà residenziali con un prezzo pari o superiore a 1 milione di dollari. ”

Spese mensili

I proprietari di condomini hanno una fattura mensile chiamata “spese comuni”, che viene utilizzata per la manutenzione dell’edificio: aree comuni, architettura del paesaggio, pagamento del personale e spesso alcune delle utenze.

I proprietari di condomini scrivono due assegni ogni mese (uno per la manutenzione dell’edificio e uno per le tasse sulla proprietà), ma spesso il totale complessivo del proprietario del condominio è inferiore alla fattura di manutenzione del proprietario della cooperativa.

Il bordo

Le schede condominiali tendono ad essere meno impegnative delle schede cooperative. Le cooperative hanno un processo di approvazione più lungo, compreso un colloquio. Il consiglio di amministrazione decide se un potenziale acquirente può acquistare la cooperativa.

Secondo Warner M. Lewis  di The Harkov Lewis Team presso Halstead Property, “Con un condominio, un edificio può richiedere un pacchetto per l’acquirente”, dice Lewis, “ma non ci sono colloqui e l’edificio ha solo il diritto di primo rifiuto (cioè, o devono approvarlo, o il condominio deve comprarlo da solo), il che significa che quando hai un contratto firmato a meno che non accada qualcosa all’acquirente (o al finanziamento) l’affare è buono come fatto. ”

Regole

I condomini tendono ad avere meno regole, comprese le restrizioni sull’uso di fondi esteri per l’acquisto. I condomini consentono agli investitori internazionali di acquistare e affittare i loro spazi; di solito con alcuni avvertimenti, ma nessuno che sia oneroso. I condomini consentono inoltre di subaffittare o affittare l’appartamento a un’altra parte in modo relativamente semplice, rispetto al processo di subaffitto per le cooperative. Tuttavia, alcune associazioni di condomini possono imporre più regole di altre. Di conseguenza, è importante che i potenziali acquirenti facciano le loro ricerche per determinare cosa è e cosa non è consentito.

La preferenza dell’acquirente

Secondo Gary Malin, presidente di Citi Habitats, “Se preferisci marciare al ritmo del tuo batterista e apprezzi la flessibilità, allora un appartamento potrebbe essere la scelta saggia per te. Tuttavia, capisci che questa libertà ha un prezzo. I condomini sono quasi sempre più costosi delle cooperative equivalenti. Inoltre, se vedere regolarmente volti nuovi nell’ascensore è un problema per te, guarda altrove. Gli affittuari possono essere comuni negli edifici condominiali. I proprietari spesso approfittano delle politiche più liberali di un condominio “.

Co-Ops

In generale, le aree residenziali più vecchie e consolidate hanno una preponderanza di cooperative. Come spiega Gary Malin: “Se ti piacciono le proprietà storiche, è probabile che finirai in una cooperativa, poiché quasi tutti gli edifici prebellici sono organizzati in questo modo. Inoltre, poiché gli edifici cooperativi tendono ad essere più vecchi degli sviluppi condominiali, spesso si trovano in posizioni più centrali. Ad esempio, quasi tutti gli edifici residenziali che costeggiano Park Avenue nell’Upper East Side (una posizione privilegiata sotto ogni punto di vista) sono cooperative “.

Acconto e prezzo

Come con un condominio, la decisione potrebbe dipendere da quanto puoi spendere e hai risparmiato per un acconto. Sebbene sia possibile abbassare solo il 10% del prezzo di acquisto di un condominio, una cooperativa potrebbe richiedere un acconto molto più alto, circa dal 20% al 50% del prezzo di acquisto. La buona notizia è che il prezzo di acquisto di una cooperativa tende ad essere inferiore a quello dei condomini. Tuttavia, i prezzi possono variare a seconda del quartiere coinvolto.

Costi di chiusura

Secondo l’avvocato immobiliare di New York Adam Stone, una cooperativa ha costi di chiusura inferiori. Nell’esempio citato sopra per un condominio, che aveva oltre $ 32.000 di costi, una cooperativa ha solo la tassa di $ 10.000 sulla villa. La differenza sostanziale è dovuta al fatto che il condominio è di proprietà immobiliare, mentre le quote cooperative sono di proprietà personale.

“Per alcuni può essere solo semantica, ma non quando si calcolano i costi di chiusura”, aggiunge Stone.

Spese mensili

I proprietari di una cooperativa scrivono un assegno al mese chiamato spese di “manutenzione”. Simile ai condomini, il canone mensile va alla manutenzione di base della proprietà e al personale necessario per mantenere l’edificio in funzione correttamente. Le commissioni cooperative tendono ad essere più alte delle spese condominiali poiché la quota spesso include almeno una parte del mutuo per l’immobile. Sebbene le tariffe mensili possano variare a seconda delle dimensioni dell’edificio.

Tuttavia, è importante notare che la manutenzione e le spese comuni non sono scolpite nella pietra. Qualsiasi spesa importante – un nuovo tetto, una nuova lobby, più membri del personale – può attivare una valutazione, che è qualcosa su cui decidono i membri del consiglio e qualcosa che raramente può essere annullato.

Il bordo

Come affermato in precedenza, la maggior parte dei consigli di amministrazione cooperativa ha un processo di richiesta rigoroso e spesso lungo che può richiedere all’acquirente di consegnare informazioni finanziarie, sottoporsi a verifica dell’occupazione e possibilmente un controllo dei precedenti personali.

Warner M. Lewis  di The Harkov Lewis Team presso Halstead Property riassume: “In una cooperativa, non solo devi avere i soldi per acquistare l’appartamento (o il finanziamento per farlo), devi anche essere approvato dal consiglio dopo aver presentato una domanda, che di solito è molto dettagliata e richiede tempo. Quindi, senza motivo, un acquirente può essere rifiutato dopo il colloquio, o anche prima, solo a causa di qualcosa nel pacchetto. Ho avuto accordi e visto accordi in cui non ci sono rime o motivi per i rifiuti “.

Regole

Le schede cooperative tendono ad avere più regole dei condomini e possono imporre quando puoi esercitarti con il trombone, se puoi mettere decorazioni natalizie sulla tua porta e se il tuo animale domestico può trasferirsi con te. La maggior parte delle regole ha lo scopo di promuovere l’armonia, la calma e la civiltà della vita cooperativa.

Ma le regole che scoraggiano alcuni acquirenti domestici, e quasi tutti gli acquirenti internazionali, sono le restrizioni cooperative al subaffitto. Le politiche variano a seconda dell’edificio, ma generalmente, quando le cooperative consentono agli azionisti di subaffittare i loro appartamenti, è su base limitata, ad esempio per uno o due anni su cinque. I proprietari in genere devono aver risieduto nella proprietà per un certo periodo di tempo prima del subaffitto, in alcuni casi fino a tre anni. I proprietari in genere pagano una commissione per poter subaffittare e, potenzialmente, le lettere secondarie devono compilare una domanda e possono essere soggette a un controllo dei precedenti. L’approvazione del consiglio è un must.

Un’altra regola delle cooperative che rende impossibili gli acquisti da parte di individui internazionali è che è improbabile che accettino chiunque abbia fondi al di fuori degli Stati Uniti

Secondo Lewis, “le cooperative mirano a creare un gruppo di residenti stabile e duraturo. I condomini non sembrano così preoccupati per questo “.

La preferenza dell’acquirente

Quando si tratta di scegliere la tua preferenza, Gary Malin la mette nel modo seguente:

Le cooperative sono una scelta intelligente per coloro che apprezzano la stabilità e vogliono mettere radici in un edificio. Chiediti semplicemente: “Ci sono dentro per il lungo raggio?” Le cooperative sono molto meno transitorie dei condomini, quindi sono un ottimo posto in cui vivere se vuoi conoscere i tuoi vicini. Preparati a essere analizzato, manipolato e stimolato, ma capisci che questo processo è ciò che mantiene una cooperativa un investimento stabile e straordinariamente sicuro.