Opzione di locazione
Che cosa è una opzione di locazione?
Un’opzione di leasing è un contratto che offre al locatario la possibilità di acquistare la proprietà affittata durante o alla fine del periodo di affitto. Inoltre preclude al proprietario di offrire la proprietà in vendita a chiunque altro. Allo scadere del termine, il locatario deve esercitare l’opzione o rinunciarvi. Un’opzione di leasing è anche nota come leasing con l’opzione di acquisto.
Come funziona un’opzione di leasing
Un’opzione di locazione offre a un potenziale acquirente maggiore flessibilità rispetto a un contratto di locazione-acquisto standard, che richiede al locatario di acquistare la casa al termine del contratto di locazione. Il prezzo della casa viene concordato in anticipo dall’acquirente (l’affittuario) e dal proprietario. Il prezzo è tipicamente al valore di mercato corrente della casa, consentendo al locatario di acquistare la casa in futuro al prezzo di oggi. Per questa opzione, all’affittuario viene solitamente addebitata una commissione anticipata dal proprietario, che potrebbe essere l’1% del prezzo di vendita della casa. La quota va all’acconto se l’affittuario decide di acquistare la casa al termine del contratto di locazione.
L’opzione di leasing è particolarmente utile per coloro che potrebbero costruire il proprio credito o non hanno abbastanza risparmi per un acconto. Tuttavia, ci sono diverse caratteristiche delle opzioni di leasing da considerare.
Pagamenti degli affitti
Il proprietario addebita un premio in aggiunta all’affitto mensile standard per l’opzione di acquisto al prezzo di oggi al termine del contratto di locazione. Il premio potrebbe essere una percentuale aggiunta all’affitto di mercato corrente come il 10% dell’importo mensile standard dell’affitto per una casa di quelle dimensioni. L’importo extra o premio, che viene spesso chiamato credito per l’affitto, diventa parte dell’acconto per la casa se l’affittuario esercita l’opzione di acquistare la casa. Tuttavia, l’affittuario perde il denaro extra pagato oltre l’affitto standard se la casa non viene acquistata alla fine del contratto di locazione.
Alcuni proprietari potrebbero richiedere un pagamento in contanti una tantum, spesso chiamato “corrispettivo prezioso”, che è simile al premio pagato per un’opzione nei mercati finanziari. Non è un deposito sull’acquisto della proprietà, il che significa che non è rimborsabile. L’importo varia da un token $ 100 al 5% del prezzo di acquisto previsto.
Finanziamento bancario con opzione di leasing
La buona notizia per gli affittuari è che in genere le banche consentiranno ai fondi totali del premio sopra i pagamenti dell’affitto di andare all’acconto per l’acquisto della casa. Tuttavia, se l’affitto addebitato era un tasso di mercato, la banca potrebbe non consentire l’applicazione di nessuno dei fondi al prezzo di acquisto. È importante che gli acquirenti controllino con più banche per determinare le loro politiche in merito al finanziamento di un mutuo per una casa con un’opzione di leasing.
La durata di un’opzione di leasing
La durata dell’opzione può essere qualsiasi periodo concordato tra il proprietario e l’affittuario, ma generalmente va da uno a tre anni. Il contratto di opzione di leasing stabilisce anche il prezzo di acquisto dell’immobile all’inizio del contratto di locazione o il modo in cui tale prezzo sarà determinato alla fine dell’opzione.
Punti chiave
- Un’opzione di leasing è un contratto che offre al locatario la possibilità di acquistare la proprietà affittata durante o alla fine del periodo di affitto.
- Un’opzione di locazione impedisce inoltre al proprietario di offrire la proprietà in vendita a chiunque altro.
- Un affittuario di solito paga una percentuale superiore all’importo dell’affitto mensile standard, che va all’acconto per l’acquisto della casa.
Motivi per utilizzare un’opzione di leasing
Ci sono diversi motivi per cui l’affittuario e il proprietario potrebbero stipulare un’opzione di locazione. È importante considerare se i vantaggi superano gli svantaggi derivanti dalla stipula del contratto.
Perché gli affittuari stipulano un’opzione di leasing
Un potenziale acquirente può avere molte ragioni per utilizzare un’opzione di locazione piuttosto che acquistare la proprietà a titolo definitivo all’inizio. Una considerazione importante è non avere abbastanza soldi o credito per effettuare l’acquisto. L’affitto può consentire al potenziale acquirente di risparmiare denaro per l’acquisto e, allo stesso tempo, costruire il proprio credito effettuando pagamenti regolari e puntuali.
Il locatario ha la possibilità di acquistare una proprietà in futuro ai prezzi di oggi. Se l’affittuario non ha i soldi risparmiati oggi per acquistare la casa ma è preoccupato che il valore della casa aumenti nei prossimi anni, l’opzione di locazione è una buona scelta. Inoltre, se l’affittuario ama la casa, il distretto scolastico o il quartiere, l’opzione di locazione toglie la casa dal mercato, consentendo all’affittuario di risparmiare abbastanza per acquistarla al termine del contratto di locazione.
Anche se il potenziale acquirente ha i mezzi per acquistare la proprietà, potrebbe non volersi impegnare immediatamente. Ad esempio, se il potenziale acquirente proviene da un altro luogo, potrebbe voler vivere nella nuova città prima di impegnarsi nell’acquisto. Oppure possono ancora avere la vecchia proprietà da vendere prima di poter acquistare la nuova proprietà.
Infine, la proprietà potrebbe non beneficiare di determinati prestiti, incluso un prestito VA, a causa delle riparazioni o degli aggiornamenti necessari. Affittando prima, il potenziale acquirente può apportare quei miglioramenti per qualificarsi in seguito per il prestito.
Perché i proprietari stipulano un’opzione di leasing
Il proprietario di una proprietà può stipulare un contratto di opzione di locazione perché ha avuto problemi a vendere la casa a titolo definitivo. L’opzione può rendere la proprietà più attraente per diversi tipi di potenziali acquirenti.
Inoltre, se il proprietario di una casa sta pensando di vendere la casa in pochi anni, l’opzione di locazione consente al proprietario di incassare un premio superiore al mercato attuale dell’affitto. Lo scenario peggiore è che l’affittuario non compra la casa; il proprietario lo immette sul mercato per venderlo e mantiene i fondi extra pagati al di sopra dell’affitto mensile standard.
Potrebbero esserci anche problemi fiscali coinvolti nella vendita della proprietà a titolo definitivo ora invece di venderla in seguito. L’opzione, sebbene non sia una garanzia di vendita successiva, rende più probabile che il proprietario abbia un acquirente pronto a partire alla fine dell’opzione.
Il locatario perde il denaro extra pagato oltre l’affitto mensile standard se l’opzione di acquistare la casa non viene esercitata alla fine del contratto di locazione.
Considerazioni speciali con opzioni di leasing
L’assicurazione del noleggiatore è generalmente richiesta per gli effetti personali del noleggiatore. L’assicurazione del locatario protegge da qualsiasi perdita di valore degli effetti personali e degli arredi della casa. Inoltre, è importante che sia obbligatorio che il proprietario abbia anche un’assicurazione per il proprietario della casa nel caso in cui accada qualcosa durante il periodo di locazione che potrebbe influire negativamente sul valore della proprietà come un incendio o danni causati dall’acqua.
Un’eventualità di valutazione dovrebbe essere inclusa nel contratto di opzione di leasing. In altre parole, al termine del contratto di locazione, il valore della casa potrebbe essere diminuito. Una stima fornisce un valore aggiornato della proprietà prima che l’acquisto e la vendita siano conclusi.
È importante calcolare l’importo esatto che deve essere pagato al proprietario al termine dell’opzione di leasing. Ricorda, il proprietario sta ritirando la casa dal mercato e rinuncia a qualsiasi guadagno nel valore di mercato della casa sottoscrivendo l’opzione di locazione. Il proprietario vorrà essere adeguatamente risarcito per non aver potuto vendere la casa ad un’altra persona che era pronta ad acquistarla.
Per coloro che considerano un’opzione di leasing o un’opzione di leasing da acquistare, idealmente dovrebbero avere un avvocato che abbia familiarità con le transazioni di leasing per rivedere la stampa fine per assicurarsi che non ci siano sorprese al termine del periodo di locazione.