Suggerimenti chiave per investire in REIT

I fondi di investimento immobiliare (REIT) possiedono un paniere di proprietà, che vanno dai centri commerciali ai cinema, dai condomini ai parchi di uffici, dagli hotel agli ospedali. Un REIT può essere specializzato in un determinato settore immobiliare o può diversificarsi in una varietà di tipi di proprietà. Investire in REIT è interessante per diversi motivi, soprattutto per gli investitori orientati al reddito. E sebbene ci siano rischi attuali per il mercato REIT nel suo complesso, a lungo termine, i REIT hanno dimostrato di essere vincenti.

Cosa cercare in un REIT

Per gli investitori al dettaglio, i REIT offrono diversi vantaggi rispetto agli investimenti nel settore immobiliare stesso. Innanzitutto il tuo investimento è liquido. Puoi acquistare e vendere azioni di REIT, che vengono scambiate come azioni su una borsa valori. Anche le azioni di REIT hanno minimi di investimento bassi; investire direttamente in una proprietà reale spesso richiede un impegno molto più considerevole.

I REIT generano reddito dagli affitti e dalle locazioni degli immobili di loro proprietà. La maggior parte (90%) del reddito imponibile di un REIT deve essere restituita agli azionisti sotto forma di dividendi. Di conseguenza, gli investitori spesso si affidano ai REIT come fornitori di un flusso di cassa costante, sebbene le azioni possano anche apprezzarsi in valore se le partecipazioni immobiliari lo fanno.

Quando sei pronto per investire in un REIT, cerca la crescita dei guadagni, che deriva da maggiori ricavi (tassi di occupazione più elevati e aumento degli affitti), costi inferiori e nuove opportunità di business. È inoltre fondamentale ricercare il team di gestione che sovrintende alle proprietà del REIT. Un buon team di gestione avrà la capacità di aggiornare le strutture e migliorare i servizi di un edificio sottoutilizzato, aumentando la domanda.

Avvertenze REIT

È importante non pensare ai REIT come a una risorsa di investimento in sé. È necessario esaminare le tendenze del settore prima di determinare quale tipo di REIT è migliore per il proprio portafoglio.

Ad esempio, il traffico dei centri commerciali è diminuito a causa della crescente popolarità dello shopping online e del declino dei quartieri suburbani (questa è la prima volta dagli anni ’20 che la crescita urbana ha superato la crescita suburbana). Quindi, i REIT che sono esposti rigorosamente o pesantemente ai centri commerciali presenteranno un rischio maggiore rispetto a quelli che investono in altri tipi di proprietà immobiliari.

Oppure prendi gli hotel. Investire in un REIT che si concentra su di loro significa investire nel settore dei viaggi. Sebbene l’industria possa andare bene in un dato momento, gli hotel hanno il potenziale per essere colpiti da una riduzione dei viaggi di lavoro poiché le aziende cercano modi per ridurre i costi e le conferenze web diventano più comuni.

In termini di tendenze economiche generali, la bassa inflazione e la mancanza di crescita dei salari – come gli Stati Uniti hanno sperimentato negli anni 2000 – spesso limitano il potenziale di crescita dei REIT, poiché frenano l’aumento degli affitti. Anche così, i REIT si sono comportati bene di fronte a questi venti contrari.

Un REIT lungimirante

La chiave è guardare al futuro. Ad esempio, i millennial  preferiscono la vita urbana alla vita suburbana, una tendenza che ha portato al già citato declino del traffico dei centri commerciali suburbani e un aumento della vendita al dettaglio di strada (strisce per lo shopping urbane ancorate da una drogheria o da un altro grande rivenditore). Un REIT ha individuato la tendenza in anticipo e si è stabilito di conseguenza.

Acadia Realty Trust ( AKR ) si concentra sulle aree urbane con elevate barriere all’ingresso che sono limitate dall’offerta e altamente popolate. Prende anche l’approccio di non innamorarsi di un particolare rivenditore, perché un rivenditore popolare oggi potrebbe non essere un rivenditore popolare domani. Invece, investe in una strada, un isolato o un edificio, consentendogli di apportare sempre modifiche in modo che i rivenditori al dettaglio siano a posto. Ma ciò che è più importante qui è che, investendo pesantemente nella vendita al dettaglio di strada, Acadia Realty Trust ha guardato in fondo alla strada, letteralmente, più dei suoi pari. Con una capitalizzazione di mercato di $ 2,30 miliardi, il REIT ha 84 proprietà nel suo portafoglio principale, per un totale di 4,2 milioni di piedi quadrati; a partire da ottobre 2018, aveva un dividend yield del 3,6%.

La linea di fondo

Nonostante i vantaggi, nessuno dovrebbe investire esclusivamente in REIT. Come con qualsiasi classe di attività, queste dovrebbero sempre essere una parte di un portafoglio diversificato.

Dan Moskowitz non ha posizioni in AKR.