Solo risarcimento

Cos’è solo il risarcimento?

Il giusto risarcimento si riferisce al risarcimento che le persone ricevono quando le loro proprietà vengono sequestrate dal governo per uso pubblico. Ad esempio, quando il sistema autostradale nazionale fu costruito negli anni ’50, molti proprietari di case furono sequestrati perché il governo aveva bisogno del terreno per costruire il sistema autostradale interstatale.

Il giusto rimedio per il risarcimento è fornito dalla clausola Takings del quinto emendamento ed è generalmente considerato un valore di mercato equo. Tuttavia, ciò che il governo considera giusto un risarcimento non può essere considerato “giusto” dalla persona la cui proprietà è stata sequestrata. La capacità del governo di prendere la proprietà privata per uso pubblico è chiamata dominio eminente.

Punti chiave

• Ai proprietari di immobili viene corrisposto un giusto risarcimento per il sequestro legale di proprietà personali o terreni.
• È legalmente definito dalla clausola Takings nel quinto emendamento.
• I proprietari di immobili vengono pagati al valore di mercato equo per la loro proprietà, ma spesso determinare quale sia il valore di mercato equo può essere difficile.
• Esistono diversi metodi utilizzati per determinare il valore di una proprietà e questi includono l’approccio al mercato, l’approccio al reddito e l’approccio al costo.

Capire solo la compensazione

L’idea alla base di un giusto risarcimento è riparare la proprietà dell’individuo, come se la presa della proprietà non fosse avvenuta. Ciò significa pagare il giusto valore di mercato per la proprietà.

Tuttavia, le persone che perdono la loro casa a causa di un atto di dominio eminente potrebbero non considerare l’equo valore di mercato della proprietà come un giusto risarcimento per la loro perdita, perché non tiene conto del tempo, dello stress e dei costi del trasferimento in una nuova proprietà. Il giusto risarcimento inoltre non tiene conto della perdita di legami sociali di vicinato o del legame emotivo che il proprietario potrebbe avere con la proprietà. Il valore equo è spesso contestato in casi eminenti di dominio.

Fattori di giusta compensazione

Quando si determina il giusto compenso, vengono presi in considerazione i seguenti problemi:

Valore equo di mercato del terreno

Il prezzo che il proprietario della proprietà riceverebbe se fosse disposto, non costretto, a vendere il terreno può essere utilizzato per determinare il giusto valore di mercato del terreno. Ad esempio, se un proprietario terriero decide di volere un pezzo di terra più significativo e mette all’asta la sua proprietà esistente, il prezzo di vendita all’asta sarebbe considerato un valore di mercato equo.

Valore equo di mercato del miglioramento del terreno

Per miglioramento fondiario si intendono strutture che migliorano il valore del terreno sequestrato. Il miglioramento del terreno può includere abitazioni indipendenti, fienili e garage separati. Devono essere presi in considerazione anche i miglioramenti dei terreni immateriali. Ad esempio, la terra vicino a un’area con risorse naturali può essere considerata un miglioramento del territorio.

Danni da residui

Se viene sequestrata solo una parte del bene, il danno residuo si riferisce al danno sul restante immobile dovuto al sequestro. I danni residui possono includere l’incapacità di utilizzare la parte migliore del terreno, qualsiasi cambiamento o forma del terreno e la nuova vicinanza del terreno alle infrastrutture pubbliche, come strade o attrezzature di servizio.

Benefici

Sebbene meno frequente, i proprietari di immobili possono trarre vantaggio dal sequestro della loro terra. Ad esempio, se una parte del terreno di un proprietario viene sequestrata per una nuova strada di servizio che consente la suddivisione della proprietà, tale vantaggio può essere utilizzato per compensare il risarcimento totale ricevuto.

Metodi per la valutazione della proprietà

Esistono tre metodi generalmente accettati per valutare una proprietà durante un caso di dominio importante. Questi includono quanto segue:

1. Approccio al mercato

L’approccio al mercato è abbastanza diretto in quanto la proprietà sequestrata viene confrontata con le recenti vendite di proprietà con caratteristiche simili. Questo metodo è tipicamente utilizzato per valutare le proprietà residenziali.

2. Approccio al reddito

L’approccio del reddito è utilizzato al meglio per le proprietà che generano reddito. In questi casi, il reddito operativo dell’immobile deve essere determinato per primo. Quindi il reddito e il tasso di capitalizzazione vengono utilizzati per arrivare al valore.

3. Approccio ai costi

L’approccio basato sui costi prende in considerazione una struttura molto specifica sulla proprietà che è abbastanza unica che il proprietario avrebbe bisogno di ricrearla su qualsiasi proprietà futura. Si prenderebbe in considerazione il valore del terreno vuoto, più il costo di sostituzione della nuova struttura e meno l’ammortamento della struttura attuale.