Commissioni spazzatura
Cosa sono le commissioni per la spazzatura?
Le commissioni spazzatura sono una serie di oneri che un creditore impone alla chiusura di un mutuo. Queste spese sono spesso inaspettate dal mutuatario e non chiaramente spiegate dal prestatore. Questo fattore di sorpresa può portare all’impressione che queste commissioni siano eccessive e applicate ad altri costi di chiusura legittimi senza una buona ragione.
Punti chiave
- Le commissioni spazzatura sono costi aggiuntivi imposti a un mutuatario nella fase di chiusura dell’approvazione del mutuo.
- Gli addebiti che comprendono le commissioni spazzatura sono considerati eccessivi, non in buona fede, e sono quasi sempre inaspettati.
- Le commissioni spazzatura non sono illegali o nascoste, sono incluse nella dichiarazione di liquidazione HUD-1, che elenca tutte le commissioni che un mutuatario deve pagare alla chiusura.
- I mutuatari hanno sempre il diritto di contestare le commissioni spazzatura e negoziare costi più equi, ma spesso non lo fanno, con il risultato che i prestatori traggono profitto dalle commissioni spazzatura.
- Nel 2015, l’Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori ha apportato molte riforme al processo di chiusura, inclusa una norma che afferma che nessuna commissione può essere gonfiata di oltre il 10% dalla stima del prestito alla dichiarazione finale di chiusura.
Capire le tariffe spazzatura
Le commissioni spazzatura sono un sottoinsieme dei costi che appaiono su ogni dichiarazione di transazione HUD-1. Tradizionalmente, tale dichiarazione era una forma a sé stante che la legge federale richiedeva a un prestatore di fornire un mutuatario alla chiusura. Conteneva una descrizione dettagliata di tutti i costi associati al prestito.
Prima della chiusura, nel momento in cui le parti concordano i termini del prestito e iniziano i preparativi per la chiusura, il prestatore era tenuto a fornire una stima in buona fede (GFE) di tali costi. Nel 2015, il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha consolidato questi documenti in un’unica forma, la divulgazione di chiusura.
I costi elencati sull’HUD-1 vanno da elementi standard come l’ispezione domestica e le commissioni per la ricerca del titolo a costi più discutibili che alcuni considerano spazzatura. Quest’ultimo gruppo può contenere elementi come una quota di preparazione del documento, una quota di iscrizione, una quota di finanziamento, una verifica della quota di assunzione, una quota di iscrizione, una quota di traduzione o una quota di sottoscrizione automatizzata.
Il mutuatario ha sempre avuto il diritto di contestare queste commissioni e di negoziarle con il prestatore, ma molti istituti di credito hanno trovato redditizio presumere che i mutuatari non riusciranno a contestare tutte queste commissioni. I critici del settore dei mutui hanno anche sostenuto che i creditori non aderiscono ai requisiti di buona fede del GFE e aggiungono liberamente commissioni alla dichiarazione finale HUD-1 che non sono mai state incluse nel GFE.
Le commissioni spazzatura finiscono per aumentare il prezzo di acquisto di una casa e potrebbero non essere inserite nel piano dei costi di un acquirente. In molti casi, ciò può estendere finanziariamente un acquirente a un costo finale con cui non è a suo agio. Lascia anche l’amaro in merito al processo di acquisto della casa che generalmente dovrebbe essere un momento felice per la maggior parte delle persone.
Riforme del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) sul processo di chiusura
Le riforme del 2015 del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) al processo di chiusura non solo hanno semplificato le pratiche burocratiche associate al processo di chiusura, ma hanno anche stabilito restrizioni sulle commissioni e gli aggiustamenti che potrebbero essere effettuati dopo che il GFE è stato fornito al mutuatario.
Parte dello scopo di questi cambiamenti era ridurre al minimo la capacità degli istituti di credito di aggiungere commissioni spazzatura che i mutuatari potrebbero trascurare. Il cambiamento principale che il CFPB ha introdotto in questo nuovo insieme di regole è una limitazione all’inflazione consentita delle spese elencate nella stima del prestito (LE), il documento precedentemente noto come GFE.
In generale, nessuna commissione può essere aumentata di oltre il 10% dal LE alla dichiarazione di chiusura finale. Se si è verificato un cambiamento importante nelle circostanze del prestito, il prestatore deve consentire al mutuatario di rivedere un nuovo LE, poiché le restrizioni stabilite dal CFPB potrebbero non essere più applicabili.
Le commissioni spazzatura non sono generalmente illegali. Anche con gli sforzi del CFPB per proteggere i mutuatari da pratiche di prestito ingannevoli, il mutuatario sopporta l’onere di esaminare attentamente e mettere in discussione le commissioni che sembrano non necessarie. L’obiettivo dell’istituto di credito è sempre quello di chiudere un mutuo in modo che possano guadagnare entrate, quindi sono generalmente aperti alla negoziazione per garantire che l’ipoteca si chiuda.