Mutui jumbo e convenzionali: qual è la differenza?
Mutui jumbo e convenzionali: una panoramica
I mutui jumbo e convenzionali sono due tipi di finanziamento utilizzati dai mutuatari per l’acquisto di case. Entrambi richiedono ai proprietari di abitazione di soddisfare determinati requisiti di idoneità, tra cui punteggi di credito minimi, soglie di reddito, capacità di rimborso e requisiti minimi di acconto. Le imprese sponsorizzate dal governo (GSE), come Federal Housing Administration (FHA), il Department of Veterans Affairs (VA) degli Stati Uniti o l’ USDA Rural Housing Service non supportano nessuno dei prodotti ipotecari. Sebbene possano essere utilizzati per lo stesso scopo, ovvero proteggere una proprietà, sono intrinsecamente diversi.
I mutui Jumbo vengono utilizzati per acquistare proprietà con prezzi elevati, spesso quelli che ammontano a milioni di dollari. I mutui convenzionali, invece, sono più in linea con le esigenze dell’acquirente medio e possono essere conformi o non conformi. Continua a leggere per saperne di più su questi due tipi di prodotti ipotecari.
Punti chiave
- I mutui jumbo e convenzionali sono due prodotti che i mutuatari utilizzano per proteggere le proprietà.
- I mutui convenzionali possono essere conformi alle linee guida del governo o possono essere non conformi.
- I mutui jumbo tendono a non rientrare nelle restrizioni di prestito conformi, in genere perché superano l’importo massimo garantito da imprese sponsorizzate dal governo come Fannie Mae o Freddie Mac.
Mutui Jumbo
Come notato sopra, i mutui jumbo sono prestiti utilizzati per finanziare gli acquisti di proprietà. A differenza dei mutui regolari, questi prestiti sono pensati per proprietà costose. Le case di lusso e quelle che si trovano in mercati immobiliari locali altamente competitivi sono generalmente finanziate utilizzando mutui jumbo.
Questi mutui, chiamati anche prestiti jumbo, non sono conformi. Ciò significa che non rientrano nellerestrizioni sui prestitidella Federal Housing Finance Agency (FHFA) e, pertanto, non sono supportati da Fannie Mae o Freddie Mac. Nonostante ciò, molti aderiscono ancora alle linee guida per i mutui qualificati stabilite dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).2 Inoltre, superano il limite massimo di prestito conforme nelle rispettive contee.4 Altri fattori che li impediscono di essere prestiti conformi possono includere mutuatari benestanti con esigenze uniche o mutui di soli interessi che culminano in pagamenti a palloncino, in cui l’intero saldo preso in prestito è dovuto alla fine della durata del prestito.
Per poter beneficiare di un prestito jumbo, i mutuatari devono avere un eccellente punteggio di credito. Anche i mutuatari dovrebbero trovarsi in una fascia di reddito più alta. Dopotutto, ci vogliono molti soldi per tenere il passo con i debito / reddito (DTI) basso.
In passato, i tassi di interesse per i prestiti jumbo erano molto più alti dei tassi ipotecari tradizionali. Sebbene il divario si sia ridotto, sono ancora leggermente superiori. Anche i requisiti di acconto erano strutturati in modo simile, raggiungendo a un certo punto il 30%. Ma ora è più comune vedere prestiti jumbo che richiedono un acconto compreso tra il 10% e il 15% circa. I tassi di interesse più elevati e gli acconti del passato sono stati generalmente posti in essere principalmente per compensare il più alto grado di rischio connesso a questi prodotti ipotecari in quanto non garantiti dai GSE sopra citati.
Mutui convenzionali
I mutui convenzionali sono prestiti offerti da istituti di credito privati come banche e altri istituti finanziari come unioni di credito e società di mutui. Proprio come i prestiti jumbo, i mutuatari richiedono un acconto, un punteggio di credito minimo, un certo livello di reddito e un basso rapporto DTI e non sono nemmeno supportati dai GSE.
A differenza dei prestiti jumbo, i mutui convenzionali possono essere conformi o non conformi. I prestiti conformi sono quelli i cui limiti sono fissati dalla FHFA. Le linee guida per la sottoscrizione di questi prestiti sono stabilite anche da Fannie Mae e Freddie Mac. Per il 2021, il massimo nazionale per i prestiti convenzionali conformi è di $ 548.250 per una singola unità abitativa, rispetto a $ 510.400 nel 2020. Più di 200 contee intorno agli Stati Uniti sono designate come aree competitive e ad alto costo, tuttavia, e limiti massimi di prestito in queste aree possono arrivare fino a $ 822.375 nel 2021, da $ 765.600 nel 2020. New York City, Los Angeles e Nantucket sono alcune di queste località.
I limiti di prestito conformi vengono adeguati ogni anno per tenere il passo con il prezzo medio delle case negli Stati Uniti, quindi quando i prezzi aumentano, anche i limiti di prestito aumentano della stessa percentuale.
Tuttavia, non tutti i mutui sono conformi a queste linee guida e quelli che non lo sono sono considerati prestiti convenzionali non conformi. Questi tendono ad essere più difficili da qualificare rispetto ai mutui conformi perché non sono supportati dal governo, quindi l’idoneità e le condizioni sono lasciate ai creditori. Un aspetto positivo è che spesso costano meno.
considerazioni speciali
Fannie Mae e Freddie Mac acquisteranno, impacchetteranno e rivenderanno praticamente qualsiasi mutuo purché aderisca alle loro linee guida di prestito conformi. Queste linee guida tengono conto del punteggio di credito e della storia del mutuatario, del rapporto debito / reddito (DTI), del rapporto prestito / valore (LTV)del mutuoe di un altro fattore chiave: la dimensione del prestito. Queste cifre massime sono fissate dal governo.
Poiché i prestiti jumbo non sono garantiti dalle agenzie federali, gli istituti di credito si assumono maggiori rischi quando li offrono. Affronterai requisiti di credito più rigorosi se stai cercando di assicurartene uno. Come accennato in precedenza, dovrai soddisfare alcuni requisiti minimi per qualificarti, tra cui:
- Prova di reddito: vieni preparato con due anni di documentazione fiscale o documenti simili per dimostrare di avere una fonte di reddito affidabile e coerente. Gli istituti di credito vorranno anche vedere che hai abbastanza liquidità a portata di mano per coprire sei mesi di pagamenti ipotecari o più.
- Punteggio di credito e storia: generalmente avrai bisogno di un punteggio di credito di almeno 580 (considerato “equo”) prima che un prestatore ti approvi per un mutuo convenzionale, ma c’è una probabilità molto bassa che i prestatori ti approveranno per un mutuo jumbo se il tuo punteggio di credito scende al di sotto di 670.
- Rapporto debito / reddito (DTI): il rapporto debito / reddito (i tuoi obblighi di debito mensili rispetto al tuo reddito mensile) dovrebbe essere del 43% o inferiore per qualificarti per un mutuo convenzionale.10 I finanziatori cercheranno in genere un DTI ancora più basso per i mutui jumbo poiché i prestiti sono così grandi.