Cosa sapere prima di acquistare un condominio
Se non hai mai acquistato un condominio, di solito ridotto a condominio, potresti essere sorpreso di tutte le diverse questioni da considerare. Acquistare un condominio non è la stessa cosa che comprare una casa. Probabilmente avrai muri adiacenti con i tuoi vicini, così come altri elementi fisici che sono diversi da una casa indipendente.
Inoltre, l’intero processo necessario per prendere la tua decisione e ottenere un mutuo può anche differire in modo significativo.
Punti chiave
- Prima di acquistare un condominio, è importante comprendere le differenze tra vivere in un condominio rispetto a una casa unifamiliare e determinare se lo stile di vita condominiale è giusto per te.
- I condomini sono generalmente meno costosi delle case unifamiliari e hanno requisiti di manutenzione inferiori, rendendoli buone opzioni per gli acquirenti di case con un budget limitato o per le persone che cercano di ridimensionare.
- I prestiti possono essere più difficili da ottenere per un condominio perché alcuni istituti di credito hanno requisiti rigorosi in materia di occupazione del proprietario e rapporti prestito / valore.
- I proprietari di condomini dovranno rispettare i patti, le condizioni e le restrizioni (CC e R) del complesso o rischiano di essere multati, costretti a conformarsi o citati in giudizio.
- I proprietari di condomini pagano canoni mensili che coprono i costi per la manutenzione e le riparazioni continue delle aree comuni all’interno del complesso, come i giardini, le piscine, gli atri, gli ascensori e le sale ricreative.
Chi dovrebbe possedere un condominio?
Una delle prime cose che devi chiederti è: ” Sei un tipo da condominio? ” Cosa significa esattamente? Essere un abitante della città, per esempio. Molti condomini si trovano in contesti urbani. I condomini stanno sorgendo nei centri urbani e alcuni stanno persino costruendo oggetti di convenienza direttamente nello sviluppo, inclusi negozi di alimentari, filiali bancarie e altre attività. Con quella comodità potrebbe venire più rumore e congestione.
Se stai pensando a una determinata posizione per un potenziale acquisto di un condominio, controlla l’area in diversi momenti del giorno e della notte per vedere quanto è rumorosa o illuminata. Se il rumore o la luce sono un problema per te, questa potrebbe non essere la scelta giusta.
Una delle cose che vengono con la proprietà del condominio è la Homeowners Association (HOA). Stabilisce una dichiarazione di alleanze, condizioni e restrizioni (CC & Rs) che elenca le cose che tu, come proprietario dell’appartamento, devi rispettare per vivere lì. Se scopri che non sarai in grado di rispettare i CC & R, la vita in condominio potrebbe non essere per te. L’inosservanza potrebbe significare che potresti essere multato, costretto a conformarti o persino citato in giudizio.
I condomini possono essere una scelta adatta per un certo tipo di persona, come un proprietario di casa per la prima volta che non può permettersi una casa unifamiliare più costosa. I condomini offrono anche il vantaggio di una bassa manutenzione. Questa può essere una caratteristica interessante per le persone anziane che cercano meno casa da gestire fisicamente. I condomini possono anche essere una scelta attraente per la persona che vuole essere situata in posizione centrale in una grande città.
Problemi di prestito
L’acquisto di un condominio può essere più difficile dell’acquisto di una casa. Gli istituti di credito sono molto attenti quando concedono prestiti per questo tipo di residenza. Di solito richiedono che una certa percentuale delle unità abbia persone che ci vivono o che siano, come la chiamano, ” occupate dai proprietari “.
Un’altra restrizione potrebbe essere il numero di condomini che possono essere di proprietà di un investitore. Di solito, i finanziatori non vogliono che una persona possieda più del 10% delle unità in un edificio. Molte volte, gli istituti di credito avranno anche regolamenti relativi al tasso di occupazione dell’edificio. Alcuni istituti di credito richiedono che almeno il 90% delle unità venga venduto prima di offrire qualsiasi finanziamento.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
I prestatori possono anche avere rapporti prestito / valore (LTV) più severi e restrizioni per coloro che acquistano condomini. Un rapporto LTV è quanto vale il condominio rispetto a quanto gli è dovuto. Ad esempio, se metti il 20% in meno su una casa, il tuo LTV sarebbe dell’80%.
Esistono mutui per condomini garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) fino a 30 anni;sono conosciuti come prestiti Sezione 234 (c). Mentre i termini per i mutuatari sono simili a quelli sui mutui per la casa, le restrizioni sui condomini sono molte; l’edificio deve avere più di quattro unità, per cominciare.
Altri costi
Potrebbero esserci altri costi legati alla proprietà di un condominio. Anche se l’HOA offre un’assicurazione, potrebbe essere necessario portare anche una copertura aggiuntiva per i proprietari di casa. Leggere attentamente tutta la documentazione per essere sicuri che l’assicurazione offerta dall’HOA non sposti il rischio di mantenere premi più bassi.
Inoltre, tieni presente che dovrai pagare una quota condominiale mensile. Tutti i proprietari di un complesso condominiale pagano le spese per coprire le manutenzioni in corso e le riparazioni delle aree comuni all’interno del complesso. Le tariffe in genere coprono la manutenzione di aree come atri, ascensori, piscine, sale ricreative, parcheggi e terreni all’interno del complesso. Alcuni fondi potrebbero essere tenuti in riserva per pagare riparazioni di grandi dimensioni, come la sostituzione del tetto o la verniciatura esterna. Le spese condominiali variano notevolmente a seconda delle dimensioni del complesso e dei servizi offerti.
Evitare condomini con problemi
Una delle cose più importanti che puoi fare per proteggerti quando acquisti un condominio è cercare l’HOA e partecipare a una riunione HOA. Potresti anche parlare con i vicini per vedere se sono soddisfatti di come viene gestito l’appartamento. Rivedi lo statuto per determinare cosa è coperto dall’HOA. Puoi anche chiedere di ottenere i verbali delle recenti riunioni del consiglio e dei membri e scoprire quanto sono aumentate le quote HOA negli ultimi anni.
Un’altra area di ricerca è la storia del contenzioso del consiglio, sia per le tasse che per altre questioni generali. Potresti scoprire che ci sono cause legali in sospeso di cui potresti non voler partecipare, se dovessi acquistare. Alcune associazioni di condomini sono state costrette a dichiarare bancarotta per quote HOA non pagate. Se sono in ritardo nel ricevere le quote, gli istituti di credito possono anche smettere di offrire finanziamenti sulle unità, il che potrebbe influire sui valori di rivendita.
Rivedi i record finanziari per insolvenze e fondi di riserva. Una buona associazione dovrebbe avere almeno il 25% del reddito lordo come riserva per emergenze e riparazioni. Se finiscono i soldi, potresti essere colpito da una valutazione. Inoltre, assicurati di controllare le recenti valutazioni fiscali sulla proprietà. Se il prezzo di vendita del tuo condominio è basso, ma la valutazione fiscale è alta, potresti essere in serbo per una fattura fiscale più alta di quanto avevi previsto. Assicurati che le tasse siano in linea con il vero valore della proprietà.
La linea di fondo
dovuta diligenza e di controllare HOA, CC & Rs e qualsiasi situazione fiscale e assicurativa.
Inoltre, assicurati di avere un agente immobiliare e un agente di prestito che abbia molta esperienza nella vendita di condomini, poiché i problemi che circondano un tale acquisto non sono semplici come quelli con una casa unifamiliare tradizionale.