Proprietà di investimento
Cos’è un investimento immobiliare?
Un investimento immobiliare è una proprietà immobiliare acquistata con l’intenzione di ottenere un ritorno sull’investimento attraverso il reddito da locazione, la futura rivendita della proprietà o entrambi. La proprietà può essere detenuta da un singolo investitore, un gruppo di investitori o una società.
Un investimento immobiliare può essere un’impresa a lungo termine o un investimento a breve termine. Con quest’ultimo, gli investitori si dedicheranno spesso al flipping, in cui gli immobili vengono acquistati, rimodellati o ristrutturati e venduti con profitto in un breve lasso di tempo.
Il termine investimento immobiliare può essere utilizzato anche per descrivere altre attività che un investitore acquista per il bene di un futuro apprezzamento, come opere d’arte, titoli, terreni o altri oggetti da collezione.
Comprensione delle proprietà degli investimenti
Gli immobili da investimento sono quelli che non sono utilizzati come residenza primaria. Generano una qualche forma di reddito – dividendi, interessi, affitti o persino royalties – che esulano dall’ambito del regolare settore di attività del proprietario dell’immobile. E il modo in cui viene utilizzato un investimento immobiliare ha un impatto significativo sul suo valore.
Gli investimenti immobiliari generano reddito e non sono residenze primarie.
Gli investitori a volte conducono studi per determinare l’uso migliore e più redditizio di una proprietà. Questo è spesso indicato come l’uso migliore e più elevato della proprietà. Ad esempio, se un investimento immobiliare è suddiviso in zone sia per uso commerciale che residenziale, l’investitore soppesa i pro ei contro di entrambi fino a quando non si accerta quale abbia il più alto tasso di rendimento potenziale. Quindi utilizza la proprietà in quel modo.
Un investimento immobiliare viene spesso definito una seconda casa. Ma i due non significano necessariamente la stessa cosa. Ad esempio, una famiglia può acquistare un cottage o un’altra proprietà per le vacanze da usare da sola, oppure qualcuno con una casa principale in città può acquistare una seconda proprietà nel paese come rifugio per i fine settimana. In questi casi, la seconda proprietà è per uso personale, non come proprietà a reddito.
Tipi di proprietà di investimento
Residenziale: le case in affitto sono un modo popolare per gli investitori di integrare il proprio reddito. Un investitore che acquista una proprietà residenziale e la affitta agli inquilini può riscuotere affitti mensili. Possono essere case unifamiliari, condomini, appartamenti, villette a schiera o altri tipi di strutture residenziali.
Commerciale: le proprietà che generano reddito non devono essere sempre residenziali. Alcuni investitori, in particolare le società, acquistano proprietà commerciali utilizzate specificamente per scopi commerciali. La manutenzione e il miglioramento di queste proprietà possono essere maggiori, ma questi costi possono essere compensati da rendimenti maggiori. Questo perché questi contratti di locazione per queste proprietà spesso richiedono affitti più alti. Questi edifici possono essere condomini di proprietà commerciale o ubicazioni di negozi al dettaglio.
Uso misto: una proprietà a uso misto può essere utilizzata contemporaneamente per scopi commerciali e residenziali. Ad esempio, un edificio può avere una vetrina al dettaglio al piano principale come un minimarket, un bar o un ristorante, mentre la parte superiore della struttura ospita unità residenziali.
Punti chiave
- Un investimento immobiliare viene acquistato con l’intenzione di ottenere un rendimento attraverso il reddito da locazione, la futura rivendita della proprietà o entrambi.
- Le proprietà possono rappresentare un’opportunità di investimento a breve o lungo termine.
- Gli investimenti immobiliari non sono residenze primarie o seconde case, il che rende più difficile per gli investitori ottenere finanziamenti.
- La vendita di un investimento immobiliare deve essere segnalata e può comportare plusvalenze che possono avere implicazioni fiscali per gli investitori.
Finanziamento di proprietà di investimento
Mentre i mutuatari che garantiscono un prestito per la loro residenza principale hanno accesso a una serie di opzioni di finanziamento tra cui prestiti FHA, prestiti VA e prestiti convenzionali, può essere più difficile procurarsi finanziamenti per un investimento immobiliare.
Gli assicuratori non forniscono assicurazioni ipotecarie per gli investimenti immobiliari e, di conseguenza, i mutuatari devono avere almeno il 20% di sconto per garantire il finanziamento bancario per gli investimenti immobiliari.
Le banche insistono anche su rapporti prestito / valore relativamente bassi prima di approvare un mutuo per un investimento immobiliare. Alcuni istituti di credito richiedono inoltre al mutuatario di disporre di ampi risparmi per coprire almeno sei mesi di spese sull’investimento immobiliare, garantendo in tal modo che l’ipoteca e gli altri obblighi vengano mantenuti aggiornati.
Implicazioni fiscali
Se un investitore riscuote l’affitto da un investimento immobiliare, l’ Internal Revenue Service (IRS) gli richiede di segnalare l’affitto come reddito, ma l’agenzia gli consente anche di sottrarre le spese pertinenti da questo importo. Ad esempio, se un proprietario riscuote $ 100.000 in affitto nel corso di un anno ma paga $ 20.000 in riparazioni, manutenzione del prato e relative spese, segnala la differenza di $ 80.000 come reddito da lavoro autonomo.
Se un individuo vende un investimento immobiliare per più del prezzo di acquisto originale, ha una plusvalenza, che deve essere segnalata all’IRS. A partire dal 2020, le plusvalenze su attività detenute per almeno un anno sono considerate plusvalenze a lungo termine e tassate al 15%, ad eccezione di coloro che sono sposati e archiviano congiuntamente e hanno un reddito imponibile superiore a $ 496.600 o single e hanno un reddito superiore a $ 441.450. In questi casi, il tasso è del 20%.
Al contrario, se un contribuente vende la sua residenza principale, deve dichiarare solo plusvalenze superiori a $ 250.000 se presenta individualmente e $ 500.000 se è sposato e presenta la dichiarazione congiuntamente. La plusvalenza su un investimento immobiliare è il suo prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto meno eventuali miglioramenti importanti.
Per illustrare, immagina che un investitore acquisti una proprietà per $ 100.000 e spenda $ 20.000 per installare nuovi impianti idraulici. Pochi anni dopo, vende la proprietà per $ 200.000. Dopo aver sottratto il suo investimento iniziale e le riparazioni del capitale, il suo guadagno è di $ 80.000.