Investire in immobili di lusso

Il settore immobiliare è stato a lungo considerato un investimento sicuro, che tu sia proprietario, capovolgere o affittare. Se hai i soldi, potresti voler espandere il tuo portafoglio nel mercato immobiliare di lusso. Prima di entrare, ecco alcune delle tue opzioni per investire in immobili di lusso.

Punti chiave

• Gli immobili non sono considerati di lusso solo perché sono costosi. Deve anche essere unico, esclusivo e percepito come superiore.
• Gli acquirenti di fascia alta vogliono l’accesso ad attività di lusso come lo shopping, i ristoranti e le arti, nonché la vicinanza ad altre case di lusso.
• Gli investitori immobiliari di lusso possono lanciare una villa, investire a livello internazionale, acquistare un condominio di lusso, acquistare una proprietà per le vacanze di fascia alta o costruire da zero.

I prezzi degli immobili di lusso erano alti e stavano aumentando vertiginosamente. Caso in questione: la vendita di immobili residenziali più costosa del 2019 è stata un attico di Manhattan che è stato venduto per $ 240 milioni, secondo i dati di Miller Samuel Inc., che è quasi $ 166 milioni in più rispetto alla principale vendita di New York dell’anno precedente.

Con la ricchezza delle persone più ricche del mondo in crescita, sembrava che il mercato potenziale per le proprietà di lusso fosse più ampio che mai. Poi la pandemia di coronavirus ha colpito e le prospettive per i prezzi degli immobili e degli immobili, in generale, sono diventate notevolmente incerte.

Potrebbero essere disponibili occasioni per chi ha contanti. Tuttavia, la disponibilità dei potenziali investitori a farsi avanti e ad acquistarli è dubbia, per non dire altro.

Che tu sia interessato ora o pensi a investimenti futuri, ecco i principi chiave per investire in immobili di lusso basati sulla crescita del mercato prima della pandemia.

Cosa sono gli immobili di lusso?

È fondamentale comprendere le caratteristiche che caratterizzano la proprietà di lusso prima di investire. Un prezzo elevato da solo non inserirà una proprietà in questa categoria. “Deve essere unico ed esclusivo, in senso positivo, in modo desiderabile”, ha affermato Randy Char, vicepresidente senior delle operazioni presso One Queensridge Place, un grattacielo di lusso di Las Vegas. “Le persone ricche pagheranno un premio per qualcosa che è percepito come superiore”.

Gli acquirenti di fascia alta desiderano luoghi con accesso ad attività di lusso come negozi, ristoranti e arte di fascia alta, nonché la vicinanza ad altre case di lusso. Un indirizzo da trofeo, come Park Avenue a New York City, aggiunge valore. Anche avere una storia leggendaria non fa male. Molti acquirenti di beni di lusso cercano la bellezza naturale di una posizione sul lungomare, o almeno la vista di un fiume, oceano o lago. Altri vogliono viste sulla campagna o sulle montagne.

Gli acquirenti di fascia alta desiderano molte delle stesse caratteristiche che vogliono tutti gli acquirenti, ma su una scala più ampia. Vogliono privacy e sicurezza, a volte fino al punto di isolamento. Vogliono la bellezza dentro e fuori e possono permettersi un’architettura personalizzata, un design personalizzato, un’attenzione ai dettagli esagerata e finiture opulente.

Vogliono anche servizi oltre ai servizi: cucina di uno chef, domotica, rilevatori di movimento, ascensori per auto e cantine per vini a temperatura controllata. Molti vogliono anche lo spazio, ma di certo non hai bisogno di una casa enorme per vivere nel lusso.

Quando si sceglie una casa di lusso, è estremamente importante pensare agli aspetti della proprietà che non possono essere modificati, ha affermato Mark Fitzpatrick, CEO di RUHM Destination Marketing, un servizio di marketing per proprietà di lusso. “Non puoi cambiare il percorso del sole, la posizione dell’oceano o il fatto che ci sia una traiettoria di volo per grandi aeroplani sopra la tua testa. La brutta carta da parati in bagno è molto meno importante del tempo “, ha detto.

Quanto costa un immobile di lusso?

Nei mercati in cui i prezzi sono generalmente più bassi, potresti aver bisogno di un minimo di mezzo milione per possedere un immobile di lusso. Ma avrai bisogno di almeno $ 1 milione per acquistare una proprietà di lusso nella maggior parte delle principali città e il prezzo di ingresso sale dove il costo della vita è alto. Secondo Christie’s, sono $ 3 milioni a San Francisco, $ 5 milioni a Los Angeles e New York e $ 7 milioni a Londra.

Gli acquirenti di beni di lusso spesso pagano in contanti, ma un’ipoteca jumbo è un’altra opzione. Se stai finanziando l’acquisto, avrai bisogno di un grosso acconto, un credito eccellente, una prova di reddito e beni e grandi riserve di liquidità.

Come investire in immobili di lusso

Se vuoi investire in immobili di lusso, ci sono diversi percorsi che puoi intraprendere. Sia che tu compri per te stesso, che noleggi o che capovolgi, ecco alcune opzioni:

• Capovolgi una villa
• Investire a livello internazionale
• Acquista un condominio di lusso
• Acquista una casa vacanze di lusso
• Completa una build personalizzata

Ecco uno sguardo più da vicino a ciascuna opzione.

Capovolgi una villa

Il rimodellamento delle proprietà di lusso esistenti è un’opzione che può avere il potenziale per un maggiore ritorno sugli investimenti. Tuttavia, sei limitato alle proprietà nell’inventario che hanno il giusto mix di architettura, condizioni e stile.

Le case di lusso tendono ad essere più ben tenute rispetto alle case non di lusso, il che significa che esiste il potenziale per minori costi di riabilitazione. Lo svantaggio di questo è che la concorrenza potrebbe essere più alta tra le pinne per la casa di lusso, ma il lato positivo è che c’è meno concorrenza nel mercato delle case di lusso in generale. Questo perché ci sono meno persone con il know-how per ottenere finanziamenti, negoziare come un professionista ed eseguire un progetto di riabilitazione di proprietà di lusso ad alto livello.

Investire a livello internazionale

Investire in immobili di lusso all’estero può avere vantaggi che non troverai a livello nazionale. Ad esempio, nelle Isole Turks e Caicos, un piccolo territorio britannico nell’Oceano Atlantico tropicale, non ci sono tasse annuali sulla proprietà e nessuna imposta sulle plusvalenze sulla proprietà trasferita. La proprietà della proprietà è protetta da un registro fondiario e il dollaro USA è la valuta ufficiale. Quindi i tassi di cambio non sono un fattore per il completamento dell’acquisto o per il valore futuro della tua proprietà.

Non è chiaro come la pandemia possa cambiare la situazione, ma queste isole sono state un buon posto per investire perché i prezzi dei terreni sono aumentati costantemente negli ultimi dieci anni. Secondo Blair MacPherson, comproprietario e broker di RE / MAX Real Estate Group Turks and Caicos, avrebbero dovuto continuare a farlo grazie al turismo e allo sviluppo in rapida crescita. Tuttavia, era prima che la crisi del coronavirus interrompesse i viaggi e molto altro ancora. Puoi guadagnare reddito aggiuntivo dal tuo investimento affittandolo mentre sei lontano e lasciando che una società di gestione gestisca i dettagli, ha aggiunto.

Investire all’estero può anche avere problemi unici. “Dobbiamo ricordare che il resto del mondo non funziona come facciamo negli Stati Uniti”, ha detto Fitzpatrick della RUHM. “Non vuoi acquistare una proprietà in un altro paese solo per scoprire che il governo può riprenderla da te lungo la strada.”

Usa un avvocato immobiliare internazionale e altri professionisti per aiutarti con la tua due diligence, ha detto Fitzpatrick.

Acquista un condominio di lusso

Sia che tu acquisti un condominio di lusso per te stesso o per affittarlo, “spendere soldi per una casa situata in un grande edificio di lusso con servizi e opzioni di trasporto nelle vicinanze è la strada da percorrere”, ha detto Lydia Sussek di Corcoran, una società immobiliare a servizio completo azienda a Manhattan. Come sempre, la posizione è importante. “L’acquisto in un edificio dall’aspetto lussuoso con scarse opzioni di trasporto è uno scarso investimento”, ha detto.

I servizi e le caratteristiche che l’edificio offre possono anche fare o distruggere il tuo investimento. “Non hai un portiere a tempo pieno? Va bene, ma cos’altro offre la tua casa? Viste, soffitti alti, terrazze, tutte queste caratteristiche aiutano a distinguere la tua casa da altri appartamenti in stile cookie e possono portare a un tasso di vendita più alto quando è il momento di trasferirsi “, ha detto Sussek.

Tieni presente che quando acquisti un immobile di lusso, acquisti uno stile di vita. Terrazze private, piscine, spazi comuni con centri fitness e servizio di pulizia o servizi in stile hotel contraddistinguono gli immobili di lusso, ha detto. “Anche se ci sono altri nuovi condomini costruiti intorno alla casa che si acquista, questi tipi di proprietà hanno un valore”, ha detto Sussek.

Completa una build personalizzata

Quando le cose vanno bene, una casa su misura offre i margini di profitto più elevati, anche se spesso ha un lasso di tempo più lungo. Tuttavia, una casa in cui tutto è nuovo e ha gli stili e i servizi più desiderati di oggi è fondamentale per ottenere il massimo del dollaro.

Se non stai costruendo la casa per te stesso, fai attenzione a come la personalizzi. Ti consigliamo di selezionare un layout, servizi e finiture che si rivolgono a un ampio segmento del mercato del lusso per massimizzare le tue possibilità di vendita rapidamente e per il massimo dollaro. Assicurati che la casa sia funzionale, accogliente e abbia le caratteristiche di sicurezza e privacy che gli acquirenti di fascia alta desiderano. Ma c’è una linea sottile tra la costruzione di quell’ampio fascino e la creazione dell’unicità che gli acquirenti di lusso bramano.

“Quando qualcosa non è mercificato, ed è desiderabile, e c’è domanda, è allora che i prezzi salgono davvero”, ha detto Char. “Se guardi una bottiglia di Lafitte Rothschild dell’82, l’apprezzamento del prezzo cresce in modo esponenziale su un’annata che è meno superiore a causa della domanda e dell’offerta. È la stessa cosa con gli immobili di lusso. Quanto più esclusiva e difficile da trovare, tanto più degna di investimento diventa la casa “.

Scegli una proprietà in affitto per le vacanze di fascia alta

“Una casa vacanza di lusso può fornire una vasta gamma di vantaggi, tra cui apprezzamento delle risorse, detrazioni fiscali, opportunità di networking aziendale e, soprattutto, divertimento personale”, afferma Fitzpatrick. La scelta di una località con un mercato tipicamente forte è fondamentale, come una località sciistica, le Hawaii o un’isola tropicale.

“Sono ottimi per il reddito stagionale e si comportano bene durante i buoni mercati finanziari”, aggiunge Fitzpatrick. “Tuttavia, potrebbero soffrire di più durante una recessione rispetto alle case vicino alle grandi città”.

D’altra parte, i mercati ribassisti sono il momento migliore per comprare se hai i soldi.

In effetti, il mercato immobiliare di lusso sperimentato il rimbalzo più forte dal crollo 2.008 abitazioni nelle principali città, con zone di villeggiatura seguenti tuta, ha dichiarato un rapporto 2019 da Christie International Real Estate. Naturalmente, tale relazione precede la pandemia, quindi basta leggerlo per guida. Non è chiaro come le conseguenze del coronavirus influenzeranno il mercato nelle aree di villeggiatura o in qualsiasi altro luogo, se è per questo.

Oltre a scegliere la città giusta, gli investitori dovrebbero considerare l’acquisto di una proprietà che sarà attraente per le famiglie in vacanza, dice Fitzpatrick. “Aumenterà il tasso di occupazione e il ROI”, afferma.

Bruce Tobias, 22 volte agente immobiliare con la migliore produzione presso RE / MAX Sedona in Arizona, ha osservato che le destinazioni turistiche di alto profilo sono una scelta valida e gli investitori dovrebbero cercare proprietà con il potenziale per guadagni a lungo termine.

Mutui Jumbo per immobili di prestigio

Mentre la maggior parte degli acquirenti di immobili di lusso sceglie di acquistare proprietà in contanti, alcuni utilizzano prestiti jumbo per ottenere immobili di lusso. I prestiti jumbo (chiamati anche mutui jumbo) sono prestiti per importi superiori al limite fissato dalla Federal Housing Finance Agency ( FHA ).

In genere, tale importo supera $ 510.400. Tuttavia, a volte è anche maggiore, in particolare nelle contee con mercati immobiliari più costosi.

Suggerimenti per investire in immobili di lusso

Se investire in immobili di lusso suona come una buona soluzione per te, ci sono alcune cose da tenere a mente prima di iniziare:

• Identifica i tuoi obiettivi. L’obiettivo di investire in qualsiasi proprietà immobiliare è guadagnare un ritorno sull’investimento. Quando scegli proprietà di lusso, considera il risultato che desideri. Ad esempio, se prevedi di ottenere un rapido profitto, potresti concentrarti sul capovolgimento. Se desideri un reddito a lungo termine, potresti prendere in considerazione un condominio di lusso.
• Calcola il finanziamento. Anche se hai contanti a portata di mano, non è sempre l’opzione migliore. Ad esempio, un prestito di denaro duro potrebbe essere appropriato per finanziare un lancio che prevedi di completare entro pochi mesi.
• Scegli il mercato giusto. Se investi in una proprietà a sette cifre, assicurati che il mercato sosterrà la tua decisione. Guarda il mercato del lavoro, il costo della vita, i redditi familiari medi e le prospettive economiche dell’area. Se sarà un noleggio, considera il traffico durante tutto l’anno e in alta stagione.

La linea di fondo

Investire in immobili di lusso può essere più eccitante dell’investimento in titoli, grazie alla sua natura tangibile. Ci sono molti modi per farlo, dalla costruzione di una casa personalizzata al capovolgimento di una villa all’acquisto di una proprietà per le vacanze. Puoi goderti la tua casa di lusso come residente, vacanziere o padrone di casa, oppure puoi costruire case di lusso per la gioia degli altri.

Prima di investire, assicurati di comprendere le caratteristiche che creano valore duraturo in questa classe di asset per ottenere il miglior ritorno sull’investimento. E naturalmente, a meno che tu non stia acquistando per viverci da solo, assicurati che ci sia un mercato di acquirenti o affittuari per le tue proprietà.