Strategie di investimento di preclusione di successo
Quando si tratta di traffico di immobili, i pignoramenti sono un buon investimento? Possono esserlo, ma investire nel mercato della preclusione è una strategia che richiede un livello di raffinatezza e diligenza ben al di là di ciò che la maggior parte delle persone realizza. Ha un grande potenziale, ma ci vuole un grande sforzo per incassare.
Punti chiave
- Investire nel mercato della preclusione può essere redditizio, ma richiede molto duro lavoro.
- Gli investitori hanno bisogno di strategie ben ponderate per capire perché stanno investendo nelle proprietà, come le acquisiranno e come le utilizzeranno e / o le smaltiranno.
- Gli investitori devono ricercare a fondo il mercato immobiliare locale e ogni proprietà, nonché gli standard del governo statale e locale e la forza della comunità imprenditoriale.
L’investimento di preclusione dovrebbe essere considerato come qualsiasi investimento significativo, che richiede attenzione, diligenza e un’attenta ricerca sulle tendenze immobiliari, economiche e demografiche locali. Richiede anche la formazione di una strategia per acquisire proprietà ed eventualmente venderle.
Investire in preclusione non è per dilettanti
L’acquisto di auto usate all’asta è simile all’investimento in proprietà pignorate. I concessionari di auto usate sono persone che conoscono tutte le marche e modelli, i loro difetti comuni e il modo di cambiarli per creare valore. Prendono un rischio significativamente inferiore rispetto alla persona media che partecipa all’asta solo per acquistare un’auto a prezzo scontato.
Molti acquirenti di pignoramenti vanno all’asta sui gradini del tribunale con la speranza di fare un valore intrinseco della proprietà. Tuttavia, potrebbero non avere alcuna conoscenza seria dell’investimento stesso o di alcuna strategia di mitigazione del rischio. Gli investitori esperti nel mercato della preclusione residenziale sanno che fare affidamento sul differenziale di prezzo come principale fonte di reddito da investimento è una ricetta per il disastro.
Il metodo corretto per ottenere una proprietà di preclusione non è l’approccio del fucile da caccia; invece, implica la selezione di proprietà che si trovano in una locale destinata alla riqualificazione o al miglioramento. Le proprietà devono avere attributi distinti che le distinguano dagli altri nel mercato locale o presentino qualche opportunità di creare valore.
Strategie di investimento
Qualsiasi investitore nel settore immobiliare dovrebbe avere una strategia ben ponderata che includa gli obiettivi e le modalità per acquisire la proprietà, detenerla e infine smaltirla. Questa strategia è ancora più critica quando si investe specificamente nel mercato della preclusione. È necessario determinare se il pignoramento è avvenuto a seguito di qualche sfortunata circostanza legata all’ex proprietario oppure a causa di una tendenza più ampia che potrebbe interessare il mercato locale.
Gli investitori devono fare una quantità significativa di ricerche sul mercato immobiliare locale. La domanda di proprietà è una funzione della crescita della popolazione, della crescita dell’occupazione, della crescita del reddito disponibile e dei cambiamenti demografici. Influirà notevolmente sui prezzi e sulla possibilità di vendere proprietà alla fine del periodo di investimento.
Ricerca lo sviluppo di infrastrutture imminenti, come strade, scuole e progetti comunitari. Impara anche come il governo locale e statale sostenga la crescita aziendale e pianifichi di risolvere eventuali problemi particolari, come traffico, qualità dell’aria, criminalità e tasse. Tutti questi elementi renderanno un’area più desiderabile e aumenteranno il valore delle proprietà al suo interno.
Può essere una mossa intelligente contattare i proprietari di proprietà destinate al pignoramento prima che le loro case vadano all’asta.
Strategie di acquisizione
Alla maggior parte degli investitori è stato insegnato a setacciare le pubblicazioni che elencano i beni che vanno all’asta e quindi a corrispondere con i proprietari sulla loro intenzione di acquistare la proprietà prima che vada in asta. Sebbene sia possibile ottenere accordi sui gradini del tribunale, trovare modi alternativi per proteggere le proprietà in difficoltà migliorerà notevolmente le tue possibilità di chiusura. Può anche fornire un’opportunità per comprendere e analizzare appieno la proprietà.
Ad esempio, supponiamo che un investitore ottenga l’accesso alle proprietà utilizzando i propri contatti sul mercato e la conoscenza del prestito residenziale per aiutare i proprietari di case in difficoltà a negoziare con i loro finanziatori. Se i problemi di prestito vengono risolti, l’investitore non solo aumenta la propria reputazione sia presso i proprietari che presso i finanziatori; l’investitore può anche ottenere rinvii ad altri con crediti problematici. E se la situazione non può essere risolta, l’investitore è il primo in linea ad acquisire la proprietà, perché ha guadagnato la fiducia dei proprietari. Gli investitori possono anche prendere una decisione informata sull’opportunità di acquistare la proprietà perché hanno imparato a conoscere i suoi svantaggi e vantaggi.
Un’altra strategia consiste nell’acquistare i prestiti in difficoltà con uno sconto dagli istituti di credito. Le banche e altri istituti di credito non amano acquisire pignoramenti. Per evitare di acquistare proprietà immobiliari (REO), queste istituzioni vendono spesso diversi prestiti in sofferenza con uno sconto significativo alla pari. Gli investitori possono essere più flessibili degli istituti di credito nell’elaborare un prestito in sofferenza, a volte trasformandolo in un prestito in bonis che avrà un rendimento molto più elevato, grazie alla base inferiore dell’investitore nell’investimento. Dopo aver stagionato i prestiti, gli investitori possono detenerli o venderli a un premio una volta che i prestiti sono stati eseguiti per un po ‘di tempo.
Nel caso in cui i prestiti non possano essere risolti, l’investitore può precludere la proprietà e prendere il titolo senza dover competere con altre parti. L’unico aspetto negativo di questo approccio è che l’acquisto di un pool di prestiti richiede un esborso di capitale maggiore rispetto all’acquisto di singole proprietà all’asta. Il punto è che ci sono modi creativi per ridurre la concorrenza nell’acquisizione di una risorsa non performante.
Strategie di proprietà
Gli investitori dovrebbero anche essere sicuri di cosa fare una volta acquisito il bene. La proprietà verrà ” ribaltata ” nuovamente nel mercato o sarà conservata e stagionata in attesa di un cambiamento di mercato prima della vendita?
Proprietà di capovolgimento
Gli investitori che considerano l’acquisto di pignoramenti e quindi il loro remarketing subito dopo l’acquisto dovrebbero trovare modi per migliorare la proprietà. Quelli che offrono il miglior rapporto qualità-prezzo includono l’aggiunta di camere da letto e bagni, il rimodellamento delle cucine e la finitura di scantinati o altri spazi inutilizzati.
Poiché le informazioni sulle transazioni immobiliari sono di dominio pubblico, alcuni potenziali acquirenti saranno cauti nel pagare un premio per una proprietà immediatamente dopo una vendita di preclusione, anche se il suo prezzo è in linea con altre proprietà nella zona. La creazione di valore attraverso la riqualificazione aiuta a fornire una motivazione per il prezzo di rivendita più elevato e può ridurre il rischio di lunghi periodi di marketing. Tuttavia, gli investitori dovrebbero diffidare di migliorare la proprietà così tanto che il suo prezzo è notevolmente più alto rispetto alle proprietà vicine.
È una cattiva idea migliorare una casa pignorata così tanto che la dai un prezzo fuori dal mercato.
Holding Properties
Un’altra strategia è quella di mantenere i beni come proprietà in affitto fino a quando non accade qualcosa sul mercato per aumentare i valori della proprietà. Gli investitori devono essere sufficientemente consapevoli del mercato degli affitti per essere sicuri che ci sia una quantità adeguata di domanda per lo spazio in affitto e la proprietà genererà un affitto sufficiente per coprire i costi di manutenzione.
Per coloro che possono gestire il tempo e lo sforzo aggiuntivi necessari per essere un proprietario, acquistare proprietà in difficoltà a un prezzo scontato e convertirle in proprietà in affitto può creare una ricchezza significativa. La possibilità di ottenere finanziamenti interessanti, come prestiti di soli interessi, di concerto con la deducibilità degli interessi ipotecari dalle imposte sul reddito, può fornire un modo per creare flussi di cassa in attesa del momento giusto per vendere.
Sebbene gli immobili residenziali non siano volatili come altre classi di attività, sono caratterizzati da lunghi periodi di bassi rendimenti e quindi da un picco nel valore corrispondente a qualche importante variazione della domanda che spiega una parte significativa del rendimento. Ancora una volta, questo è l’impulso per la ricerca in corso e una strategia del periodo di detenzione che aiuterà a stimare i tempi del salto di valore e creare un piano per l’asset in preparazione per la vendita.
Strategie di uscita
Non aver pensato a una strategia di uscita è un grosso errore che comunemente fanno i nuovi investitori. Molti hanno la falsa impressione che il momento migliore per investire in proprietà di preclusione sia quando ce ne sono in abbondanza disponibili. In realtà, un aumento significativo delle case in vendita e delle proprietà di preclusione sottolinea alcuni problemi che impediscono alle persone di pagare i loro prestiti o che le rendono riluttanti a mantenere le loro case. Ciò potrebbe essere dovuto alla perdita di posti di lavoro nell’area o ad alcuni problemi infrastrutturali che rendono l’area indesiderabile.
Queste tendenze avranno un impatto positivo sull’offerta di case disponibili in vendita o pignoramenti e un impatto negativo sulla domanda. Ciò significa che sarà più difficile vendere la proprietà fino a quando i fondamentali del mercato non miglioreranno.
Un errore comune commesso dagli investitori che fanno affidamento esclusivamente sul differenziale di prezzo per il loro profitto è che non riescono a realizzare l’impatto negativo dei costi di trasporto. Le spese possono includere pagamenti ipotecari, tasse, assicurazioni e manutenzione durante un periodo prolungato di marketing e vendita.
Stabilire una scadenza per vendere una proprietà e quindi attualizzare il prezzo fino a quando la proprietà non viene venduta è un modo per evitare costi di trasporto eccessivi. È molto meglio vendere con un profitto da piccolo a zero che continuare a offrire una proprietà a un prezzo che garantisca un lungo periodo di commercializzazione, che accumulerà costi di carico che possono portare a perdite.
La linea di fondo
Investire in asset immobiliari non performanti per creare ricchezza è una strategia praticabile, ma non è un modo per arricchirsi rapidamente. Per ogni storia da ricchi a ricchi, ci sono altre 10 persone che hanno perso il loro capitale perché non si sono tenute al passo con i cambiamenti nelle tendenze del mercato.
Coloro che hanno successo nel mercato della preclusione hanno studiato le strategie e le tattiche di altri investitori di successo. Hanno investito il tempo e le risorse per stabilire i contatti di mercato appropriati necessari per creare un vantaggio competitivo sugli altri. Tuttavia, dedicare tempo ed energia alla conoscenza del mercato immobiliare locale è solo una delle numerose strategie che gli investitori possono utilizzare per ottenere un vantaggio sulla concorrenza. Il successo deriva da strategie di acquisizione e di uscita intelligenti, attentamente elaborate ed eseguite.