In che modo i tassi di interesse influenzano i valori delle proprietà
I tassi di interesse hanno un effetto altrettanto profondo sul valore degli buoni del tesoro ( Buoni del Tesoro ). Poiché la loro influenza sulla capacità di un individuo di acquistare proprietà residenziali (aumentando o diminuendo il costo del capitale ipotecario) è così profonda, molte persone ritengono erroneamente che l’unico fattore decisivo nella valutazione degli immobili sia l’attuale tasso ipotecario.
Ma i tassi ipotecari sono solo un fattore legato agli interessi che influenza i valori delle proprietà. Poiché i tassi di interesse influenzano anche i flussi di capitale, la tassi di rendimento degli investimenti richiesti dagli investitori, i tassi di interesse determinano i prezzi degli immobili in vari modi.
Punti chiave
- I tassi di interesse possono determinare i prezzi degli immobili in vari modi.
- Analogamente all’analisi dei flussi di cassa scontati condotta sugli investimenti in azioni e obbligazioni, l’approccio reddituale tiene conto del flusso di cassa netto.
- I tassi di interesse possono influire sul costo del finanziamento e sui tassi ipotecari: le variazioni dei flussi di capitale possono anche avere un impatto diretto sulle dinamiche di domanda e offerta di un immobile.
- L’impatto più evidente dei tassi di interesse sul valore degli immobili è nella derivazione dei tassi di sconto o di capitalizzazione, in quanto sono pari al tasso risk free più un premio per il rischio.
Fondamenti di valutazione
I valori degli immobili sono generalmente influenzati dalla domanda e dall’offerta di proprietà, nonché dal costo di sostituzione per lo sviluppo di nuove proprietà. Ma c’è di più nella valutazione di questo, soprattutto se si considera come i tassi di interesse, i flussi di capitale e i tassi di finanziamento influenzati dal governo influenzano i valori delle proprietà. Per comprendere queste dinamiche, è importante avere una conoscenza di base dell’approccio al reddito, la tecnica di valutazione più comune per gli investitori. L’approccio del reddito, fornito da periti di proprietà commerciali e da sottoscrittori per investimenti garantiti da proprietà immobiliari, è molto simile all’analisi dei flussi di cassa scontati condotta su investimenti azionari e obbligazionari.
La valutazione parte dalla previsione del reddito da proprietà, che assume la forma di canoni di locazione anticipati o, nel caso di alberghi, di occupazione anticipata moltiplicata per il costo medio per camera. Dopo aver tenuto conto di tutti i costi a livello di proprietà, l’analista arriva al reddito operativo netto (NOI) o al flusso di cassa che rimane dopo tutte le spese operative.
Sottraendo da NOI eventuali costi di capitale associati, capitale di investimento per mantenere o riparare la proprietà e altre spese non specifiche della proprietà, si ottiene il flusso di cassa netto (NCF). Poiché le proprietà di solito non trattengono la liquidità o hanno una politica dei dividendi dichiarata, NCF equivale alla liquidità disponibile per gli investitori, proprio come la liquidità dei dividendi, utilizzata per valutare gli investimenti azionari o a reddito fisso. Capitalizzando i dividendi o attualizzando il flusso di cassa (incluso qualsiasi valore residuo) per un dato periodo di investimento, viene determinato il valore della proprietà.
Flussi di capitale
I tassi di interesse possono influire in modo significativo sul costo del finanziamento e sui tassi ipotecari, che influiscono sui costi a livello di proprietà e, quindi, sui valori. Tuttavia, l’offerta e la domanda di capitale e gli investimenti concorrenti hanno il maggiore impatto sui tassi di rendimento richiesti (RROR) e sui valori degli investimenti. Poiché il Federal Reserve Board ha spostato l’attenzione dalla politica monetaria e più verso la gestione dei tassi di interesse come un modo per stimolare l’economia o allontanare l’inflazione, la sua politica ha avuto un effetto diretto sul valore di tutti gli investimenti.23
Man mano che i tassi di cambio interbancari diminuiscono, il costo dei fondi si riduce e i fondi fluiscono nel sistema. Al contrario, quando i tassi aumentano, la disponibilità di fondi diminuisce. Per quanto riguarda il settore immobiliare, le variazioni dei tassi sui prestiti interbancari aggiungono o riducono la quantità di capitale disponibile per gli investimenti. La quantità di capitale e il costo del capitale influenzano sia la domanda che l’offerta, ovvero il denaro disponibile per l’acquisto e lo sviluppo di proprietà immobiliari. Ad esempio, quando la disponibilità di capitale è limitata, i fornitori di capitale tendono a prestare meno come percentuale del valore intrinseco, o non così in alto nello stack di capitale. Ciò significa che i prestiti vengono concessi a rapporti prestito / valore (LTV) inferiori, riducendo così i flussi di cassa con leva finanziaria ei valori delle proprietà.
Questi cambiamenti nei flussi di capitale possono anche avere un impatto diretto sulle dinamiche di domanda e offerta di un immobile. Il costo del capitale e la disponibilità di capitale influenzano l’offerta fornendo capitale aggiuntivo per lo sviluppo immobiliare e influenzano anche la popolazione di potenziali acquirenti in cerca di accordi. Questi due fattori lavorano insieme per determinare i valori delle proprietà.
Il costo del capitale e la disponibilità di capitale influenzano l’offerta fornendo capitale aggiuntivo per lo sviluppo immobiliare.
Tariffe scontate
L’impatto più evidente dei tassi di interesse sui valori immobiliari è visibile nella derivazione dei tassi di sconto o di capitalizzazione. Il tasso di capitalizzazione può essere visto come il tasso di dividendo richiesto da un investitore, mentre un tasso di sconto è uguale ai requisiti di rendimento totale di un investitore. K indica solitamente RROR (tasso di rendimento richiesto), mentre il tasso di capitalizzazione è uguale a (K – g), dove g è la crescita attesa del reddito o l’aumento della rivalutazione del capitale.
Ciascuno di questi tassi è influenzato dai tassi di interesse prevalenti perché sono uguali al tasso privo di rischio più un premio per il rischio.Per la maggior parte degli investitori, il tasso privo di rischio è il tasso sui titoli del Tesoro USA. Garantiti dal credito del governo federale, sono considerati privi di rischio perché la probabilità di insolvenza è molto bassa. Poiché gli investimenti a rischio più elevato devono ottenere un rendimento proporzionalmente più elevato per compensare il rischio aggiuntivo sopportato, quando si determinano i tassi di sconto e i tassi di capitalizzazione, gli investitori aggiungono un premio per il rischio al tasso privo di rischio per determinare i rendimenti aggiustati per il rischio necessari su ciascun investimento considerato.
Poiché il tasso di sconto (K) è uguale al tasso privo di rischio più un premio per il rischio, il tasso di capitalizzazione è uguale al tasso privo di rischio più un premio per il rischio, meno la crescita prevista (g) del reddito. Sebbene i premi di rischio variano a causa della domanda e dell’offerta e di altri fattori di rischio nel mercato, i tassi di sconto varieranno a causa delle variazioni dei tassi di interesse che li compongono. Quando i rendimenti richiesti dagli investimenti concorrenti o sostitutivi aumentano, i valori degli immobili diminuiscono;viceversa, quando i tassi di interesse scendono, i prezzi degli immobili aumentano.
La linea di fondo
È importante concentrarsi sui tassi ipotecari perché hanno un’influenza diretta sui prezzi degli immobili. Se sei un potenziale proprietario di una casa o un investitore immobiliare, un modo semplice per ricercare i tassi di interesse correnti è utilizzare un calcolatore di mutui.
Detto questo, è importante notare che la modifica dei tassi di interesse influisce su numerosi aspetti del settore immobiliare. Oltre al prezzo della tua nuova casa, i tassi di interesse influenzano anche la disponibilità di capitale e la domanda di investimento. Questi flussi di capitali influenzano l’offerta e la domanda di proprietà e, di conseguenza, influenzano i prezzi degli immobili.
Inoltre, i tassi di interesse influenzano anche i rendimenti degli investimenti sostitutivi e i prezzi cambiano per rimanere in linea con il rischio intrinseco degli investimenti immobiliari. Questi cambiamenti nei tassi di rendimento richiesti per gli immobili variano anche durante i periodi di destabilizzazione nei mercati del credito. Poiché gli investitori prevedono una maggiore variabilità dei tassi futuri o un aumento del rischio, i premi per il rischio si ampliano, esercitando una maggiore pressione al ribasso sui prezzi degli immobili.