Fiducia nell’infrastruttura
Cos’è un trust infrastrutturale?
Un trust infrastrutturale è un tipo di trust del reddito che esiste per finanziare, costruire, possedere, gestire e mantenere diversi progetti infrastrutturali in una data regione o area operativa. Il trust infrastrutturale fornirà anche pagamenti di distribuzione ai detentori di quote su base periodica.
Punti chiave
- Un trust infrastrutturale è un tipo di trust del reddito che esiste per finanziare, costruire, possedere, gestire e mantenere diversi progetti infrastrutturali in una data regione o area operativa. Il trust infrastrutturale fornirà anche pagamenti di distribuzione ai detentori di quote su base periodica.
- I REIT infrastrutturali possiedono e gestiscono beni immobili infrastrutturali mentre riscuotono l’affitto dagli inquilini che occupano o utilizzano tale proprietà. I tipi di proprietà REIT dell’infrastruttura includono cavi in fibra, infrastrutture wireless, torri di telecomunicazione e condutture energetiche.
Capire un trust infrastrutturale
Quando si valuta un trust infrastrutturale, è importante considerare le partecipazioni sottostanti del trust prima di prendere una decisione di acquisto. Come con qualsiasi trust, è utile determinare il valore intrinseco del trust utilizzando un numero qualsiasi di tecniche di valutazione, incluso un flusso di cassa scontato o multiplo prezzo / EBIT e prezzo / EBITDA.
REIT infrastrutturali
Un fondo di investimento immobiliare, o REIT, è una società che possiede, gestisce o finanzia immobili che producono reddito. Affinché un’azienda possa qualificarsi come REIT, deve soddisfare determinate linee guida normative. I REIT spesso negoziano sulle principali borse come altri titoli e forniscono agli investitori una quota liquida nel settore immobiliare. I REIT sono noti anche per il loro reddito costante da dividendi.
I REIT infrastrutturali possiedono e gestiscono beni immobili infrastrutturali mentre riscuotono l’affitto dagli inquilini che occupano o utilizzano tale proprietà. I tipi di proprietà REIT dell’infrastruttura includono cavi in fibra, infrastrutture wireless, torri di telecomunicazioni e condutture energetiche.
Esempio di trust infrastrutturale
Ad esempio, American Tower Corporation (AMT), uno dei più grandi REIT globali, possiede, sviluppa e gestisce oltre 160.000 siti di comunicazione. Affitta spazio su torri di comunicazione, gestisce sistemi di antenne distribuite per esterni, tetti gestiti e servizi che accelerano la distribuzione della rete. Le azioni REIT sono quotate al NYSE.
Un altro esempio di trust infrastrutturale è Crown Castle International Corp. (CCI), il più grande fornitore di infrastrutture di comunicazione condivisa della nazione (USA). Il loro portafoglio di infrastrutture è composto da ca. 40.000 torri cellulari, 65.000 nodi di piccole cellule in onda o sotto contratto e 75.000 miglia di percorso in fibra.
Gli individui possono investire in REIT acquistando le proprie azioni direttamente su una borsa valori o investendo in un fondo comune di investimento specializzato in immobili pubblici. Esistono ETF REIT popolari come: IYR (iShares US Real Estate ETF), VNQ (Vanguard Real Estate ETF) e XLRE (The Real Estate Select Sector ETF). Alcuni REIT sono registrati e pubblici alla SEC, ma non sono quotati in borsa; altri sono privati.
I trust infrastrutturali negoziati nelle principali borse sono relativamente rari: solo una manciata è disponibile negli Stati Uniti. Uno dei motivi potrebbe essere la complessità delle loro operazioni. AMT, ad esempio, ha oltre 160.000 proprietà che gestisce attraverso una serie di diversi tipi di siti di comunicazione. Il fabbisogno di capitale per tali società è elevato e le operazioni possono essere soggette a eventi legati alle condizioni meteorologiche come uragani e altri disastri naturali.
In generale, quando si valutano i REIT, l’utile per azione e i rapporti P / E non sono utili. Bisogna guardare ai fondi delle operazioni (FFO) piuttosto che al reddito netto. I potenziali investitori dovrebbero anche calcolare i fondi rettificati dalle operazioni (AFFO), che detraggono le probabili spese necessarie per mantenere il portafoglio immobiliare. AFFO fornisce uno strumento eccellente per misurare la capacità di pagamento dei dividendi e le prospettive di crescita del REIT.