Approccio al reddito
Qual è l’approccio al reddito?
L’approccio del reddito, a volte indicato come approccio della capitalizzazione del reddito, è un tipo di metodo di valutazione immobiliare che consente agli investitori di stimare il valore di una proprietà in base al reddito che la proprietà genera. Viene utilizzato prendendo il reddito operativo netto (NOI) del canone di locazione riscosso e dividendolo per il tasso di capitalizzazione.
Come funziona l’approccio al reddito
L’approccio del reddito è tipicamente utilizzato per le proprietà che producono reddito ed è uno dei tre approcci popolari per la valutazione degli immobili. Gli altri sono l’approccio dei costi e l’approccio comparativo. L’approccio basato sul reddito per le valutazioni immobiliari è simile al flusso di cassa scontato (DCF) per la finanza. L’approccio del reddito sconta il valore futuro degli affitti in base al tasso di capitalizzazione.
Quando si utilizza l’approccio del reddito per l’acquisto di una proprietà in affitto, un investitore considera l’ammontare del reddito generato e altri fattori per determinare a quanto la proprietà può essere venduta alle attuali condizioni di mercato. Oltre a determinare se l’investitore può trarre profitto dalla proprietà in affitto, un prestatore vorrà conoscere il suo potenziale rischio di rimborso se concede un’ipoteca all’investitore.
Dei tre metodi di valutazione degli immobili, l’approccio del reddito è considerato il più complesso e difficile.
considerazioni speciali
Quando si utilizza l’approccio del reddito per l’acquisto di una proprietà in affitto, un investitore deve anche considerare le condizioni della proprietà. Potenziali riparazioni di grandi dimensioni che potrebbero essere necessarie possono ridurre sostanzialmente i profitti futuri.
Inoltre, un investitore dovrebbe considerare quanto sia efficiente il funzionamento della proprietà. Ad esempio, il proprietario potrebbe concedere agli inquilini riduzioni dell’affitto in cambio del completamento del lavoro di cantiere o di altre responsabilità. Forse inquilini specifici stanno affrontando difficoltà economiche che dovrebbero cambiare nei prossimi mesi e il proprietario non vuole sfrattarli. Se l’affitto da riscuotere non è superiore alle spese correnti, molto probabilmente l’investitore non acquisterà la proprietà.
Con l’approccio del reddito, il tasso massimo e il valore stimato hanno una relazione inversa: abbassando il tasso limite, il valore stimato aumenta
Un investitore deve anche verificare quante unità in media sono vuote in un dato momento. Non ricevere l’affitto completo da ogni unità influirà sul reddito dell’investitore dalla proprietà. Ciò è particolarmente importante se una proprietà ha un grande bisogno di riparazioni e molte unità sono libere, il che suggerisce un basso tasso di occupazione. Se le unità non vengono riempite regolarmente, la riscossione dell’affitto sarà inferiore a quanto potrebbe essere e l’acquisto della proprietà potrebbe non essere nel migliore interesse dell’investitore.
Punti chiave
- L’approccio reddituale è un metodo di valutazione immobiliare che utilizza il reddito generato dalla proprietà per stimare il fair value.
- Viene calcolato dividendo l’utile netto di gestione per il tasso di capitalizzazione.
- Un acquirente dovrebbe prestare particolare attenzione alle condizioni della proprietà, all’efficienza operativa e ai posti vacanti quando utilizza l’approccio del reddito.
Esempio di approccio al reddito
Con l’approccio del reddito, un investitore utilizza le vendite di mercato di prodotti comparabili per scegliere un tasso di capitalizzazione. Ad esempio, quando si valuta un condominio di quattro unità in una specifica contea, l’investitore tiene conto dei recenti prezzi di vendita di proprietà simili nella stessa contea. Dopo aver calcolato il tasso di capitalizzazione, l’investitore può dividere il NOI della proprietà in affitto per tale tasso. Ad esempio, una proprietà con un reddito operativo netto (NOI) di $ 700.000 e un tasso di capitalizzazione scelto dell’8% vale $ 8,75 milioni.