Come funziona l’ammortamento della proprietà locativa

L’ ammortamento degli immobili è uno strumento importante per i proprietari di immobili in affitto. Ti consente di detrarre i costi dalle tasse per l’acquisto e il miglioramento di una proprietà durante la sua vita utile, riducendo così il tuo reddito imponibile.

Punti chiave

• I proprietari di immobili in affitto utilizzano l’ammortamento per detrarre il prezzo di acquisto e i costi di miglioramento dalle dichiarazioni dei redditi.
• L’ammortamento inizia non appena la proprietà viene messa in servizio o disponibile per l’uso come affitto.
• Per convenzione, la maggior parte degli immobili residenziali in affitto negli Stati Uniti viene ammortizzata a un tasso del 3,636% ogni anno per 27,5 anni.
• Solo il valore dei fabbricati può essere ammortizzato; non puoi deprezzare la terra.

Cancellazioni fiscali

Investire in una proprietà in affitto può rivelarsi una mossa finanziaria intelligente. Per i principianti, una proprietà in affitto può fornire una fonte di reddito costante mentre si costruisce l’equità nella proprietà che (idealmente) si apprezza nel tempo. Ci sono anche diversi vantaggi fiscali. Spesso puoi detrarre le tue spese di affitto da qualsiasi reddito da locazione che guadagni, riducendo così la tua responsabilità fiscale complessiva.

La maggior parte delle spese di affitto di immobili, comprese assicurazioni ipotecarie, tasse sulla proprietà, spese di riparazione e manutenzione, spese di home office, assicurazioni, servizi professionali e spese di viaggio relative alla gestione sono tutte deducibili nell’anno in cui si spendono i soldi.

Ammortamento immobiliare

Un’altra detrazione fiscale fondamentale, vale a dire la detrazione per l’ ammortamento, funziona in modo leggermente diverso. L’ammortamento è il processo utilizzato per detrarre i costi di acquisto e miglioramento di una proprietà in affitto. Anziché prendere una grossa detrazione nell’anno in cui si acquista (o si migliora) la proprietà, l’ammortamento distribuisce la detrazione lungo la vita utile della proprietà.

L’ Internal Revenue Service (IRS) ha regole molto specifiche in materia di ammortamento e, se possiedi una proprietà in affitto, è importante capire come funziona il processo.

Quale proprietà è ammortizzabile?

Secondo l’IRS, puoi ammortizzare una proprietà in affitto se soddisfa tutti questi requisiti:

• Possiedi la proprietà (sei considerato il proprietario anche se la proprietà è soggetta a debito).
• Utilizzi la proprietà nella tua azienda o come attività produttiva di reddito.
• La proprietà ha una vita utile determinabile, nel senso che è qualcosa che si logora, decade, si consuma, diventa obsoleta o perde il suo valore per cause naturali.
• La proprietà dovrebbe durare più di un anno.

L’immobile, pur rispondendo a tutti i requisiti di cui sopra, non può essere ammortizzato se lo si è messo in servizio e ceduto (o non lo si utilizza più per uso aziendale) nello stesso anno.

Nota che la terra non è considerata ammortizzabile poiché non viene mai “utilizzata”. E in generale, non è possibile ammortizzare i costi di disboscamento, impianto e sistemazione del paesaggio, poiché tali attività sono considerate parte del costo del terreno e non degli edifici.

Quando inizia l’ammortamento?

Puoi iniziare a ricevere detrazioni di ammortamento non appena metti in servizio la proprietà o quando è pronta e disponibile per l’uso come affitto.

Ecco un esempio: compri una proprietà in affitto il 15 maggio. Dopo aver lavorato alla casa per diversi mesi, l’hai pronta per l’affitto il 15 luglio, quindi inizi a fare pubblicità online e sui giornali locali. Trovate un inquilino e il contratto di locazione inizia il 1 ° settembre. Poiché la proprietà è stata messa in servizio, cioè pronta per essere affittata e occupata, il 15 luglio, iniziereste ad ammortizzare la casa a luglio e non a settembre. quando inizi a riscuotere l’affitto.

Puoi continuare ad ammortizzare la proprietà fino a quando non viene soddisfatta una delle seguenti condizioni:

• Hai detratto l’intero costo o altra base nella proprietà.
• Ritiri la proprietà dal servizio, anche se non hai recuperato completamente il suo costo o altra base. Una proprietà viene ritirata dal servizio quando non la si utilizza più come proprietà redditizia, oppure se la si vende o la si scambia, la si converte in uso personale, la si abbandona o se viene distrutta.

Puoi continuare a richiedere una detrazione di ammortamento per proprietà temporaneamente “inattive” o non in uso. Se effettui riparazioni dopo che un inquilino si è trasferito, ad esempio, puoi continuare ad ammortizzare la proprietà mentre la prepari per il prossimo.

Come calcolare l’ammortamento

Tre fattori determinano l’importo dell’ammortamento che puoi detrarre ogni anno: la tua base nella proprietà, il periodo di recupero e il metodo di ammortamento utilizzato.

Qualsiasi proprietà in affitto residenziale messa in servizio dopo il 1986 viene ammortizzata utilizzando il Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), una tecnica contabile che distribuisce i costi (e le detrazioni di ammortamento) su 27,5 anni. Questa è la quantità di tempo che l’IRS considera la “vita utile” di una proprietà in affitto.

Mentre è sempre consigliabile che si lavora con un qualificato commercialista fiscale per il calcolo degli ammortamenti, qui ci sono i passaggi fondamentali:

1. Determina la base della proprietà.La base della proprietà è il suo costo o l’importo pagato (in contanti, con un mutuo o in qualche altro modo) per acquistare la proprietà. Alcune commissioni di liquidazione e costi di chiusura, comprese le spese legali, le spese di registrazione, i sondaggi, le tasse di trasferimento, l’assicurazione del titolo e qualsiasi importo che il venditore deve pagare (come le tasse arretrate), sono incluse nella base. Alcune commissioni di liquidazione e costi di chiusura non possono essere inclusi nella tua base. Questi includono i premi assicurativi contro gli incendi, l’affitto per l’affitto della proprietà prima della chiusura e le spese relative all’ottenimento o al rifinanziamento di un prestito, inclusi punti, premi assicurativi ipotecari, costi del rapporto di credito e commissioni di stima.
2. Separare il costo del terreno e dei fabbricati. Poiché è possibile ammortizzare solo il costo dell’edificio e non il terreno, è necessario determinare il valore di ciascuno per ammortizzare l’importo corretto. Per determinare il valore, è possibile utilizzare il valore equo di mercato di ciascuno al momento dell’acquisto della proprietà oppure è possibile basare il numero sui valori dell’imposta immobiliare stimata. Supponiamo che tu abbia comprato una casa per $ 110.000. La valutazione fiscale più recente sulla proprietà immobiliare valuta la proprietà a $ 90.000, di cui $ 81.000 per la casa e $ 9.000 per la terra. Pertanto, puoi allocare il 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) del prezzo di acquisto alla casa e il 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) del prezzo di acquisto alla terra.
3. Determina la tua base in casa. Ora che conosci le basi della proprietà (casa più terreno) e il valore della casa, puoi determinare la tua base nella casa. Utilizzando l’esempio precedente, la tua base in casa, l’importo che può essere ammortizzato, sarebbe $ 99.000 (90% di $ 110.000). La tua base nella terra sarebbe $ 11.000 (10% di $ 110.000).
4. Determinare la base corretta, se necessario.Potrebbe essere necessario aumentare o diminuire la base per determinati eventi che si verificano tra il momento in cui si acquista la proprietà e il momento in cui è pronta per l’affitto. Esempi di aumenti su base includono il costo di eventuali aggiunte o miglioramenti che hanno una vita utile di almeno un anno effettuati prima di mettere in servizio la proprietà, i soldi spesi per ripristinare la proprietà danneggiata, il costo per portare i servizi di utilità alla proprietà e alcune spese legali. Le riduzioni della base possono derivare da indennità assicurative ricevute a seguito di danni o furto, sinistri non coperti dall’assicurazione per la quale hai beneficiato di una detrazione e denaro ricevuto per concedere una servitù.

Quale sistema utilizzare

Il passaggio successivo consiste nel determinare quale dei due MACRS si applica: il sistema di ammortamento generale (GDS) o il sistema di ammortamento alternativo (ADS). GDS si applica alla maggior parte delle proprietà messe in servizio e, in generale, è necessario utilizzarlo a meno che non si effettui un’elezione irrevocabile per ADS o la legge non richieda l’utilizzo di ADS.

L’ADS è obbligatorio quando la proprietà:

• Ha un uso professionale qualificato per il 50% o meno del tempo
• Ha un utilizzo esentasse
• È finanziato da obbligazioni esentasse
• Viene utilizzato principalmente in agricoltura

In generale, utilizzerai GDS a meno che tu non abbia un motivo del genere per utilizzare ADS. Ancora una volta, ti consigliamo di consultare un commercialista qualificato, che può aiutarti a determinare il modo più favorevole per ammortizzare la tua proprietà in affitto.

Una volta che sai quale sistema MACRS si applica, puoi determinare il periodo di recupero per la proprietà. Il periodo di recupero utilizzando GDS è di 27,5 anni per la proprietà in affitto residenziale. Se utilizzi l’ADS, il periodo di recupero per lo stesso tipo di proprietà è di 30 anni per la proprietà messa in servizio dopo il 31 dicembre 2017 o di 40 anni se messa in servizio prima di tale data.

Successivamente, determina l’importo che puoi ammortizzare ogni anno. Poiché la maggior parte delle proprietà in affitto residenziale utilizza GDS, ci concentreremo su questo calcolo.

Per ogni anno intero in cui una proprietà è in servizio, si ammortizza un importo uguale: 3,636% ogni anno fintanto che si continua ad ammortizzare la proprietà. Se la proprietà fosse in servizio da meno di un anno (ad esempio, hai acquistato una casa a maggio e hai iniziato ad affittarla a luglio), quell’anno dovresti ammortizzare una percentuale minore, a seconda di quando è stata messa in servizio. Secondo la tabella GDS dell’IRS Residential Rental Property, ovvero:

Ad esempio, prendi una casa che ha una base di $ 99.000 e che è stata messa in servizio il 15 luglio.

• Per il primo anno, ti svaluterai dell’1,667% o di $ 1.650,33 ($ 99.000 x 1,667%).
• Per ogni anno successivo, ti svaluterai a un tasso del 3,636%, o $ 3.599,64, a condizione che il noleggio sia in servizio per l’intero anno.

Si noti che questa cifra è essenzialmente equivalente a prendere la base e dividere per il periodo di recupero di 27,5: $ 99.000 ÷ 27,5 = $ 3.600. La piccola differenza deriva dal primo anno di servizio parziale.

In che misura l’ammortamento riduce la responsabilità fiscale?

Se si affitta un immobile, in genere si segnalano i redditi da locazione e le spese per ogni proprietà in affitto nella riga appropriata dell’Allegato E quando si presenta la dichiarazione dei redditi annuale. Il guadagno o la perdita netta va quindi sul modulo 1040. L’ammortamento è una delle spese che includerai nell’Allegato E, quindi l’importo dell’ammortamento riduce efficacemente la tua responsabilità fiscale per l’anno.

Ad esempio, se ammortizzi $ 3.599,64 e ti trovi nella fascia di imposta del 22%, risparmierai $ 791,92 ($ 3.599,64 x 0,22) in tasse quell’anno.

La linea di fondo

L’ammortamento può essere uno strumento prezioso se si investe in immobili in affitto, perché permette di ripartire il costo di acquisto dell’immobile su decenni, riducendo così il carico fiscale di ogni anno. Naturalmente, se ammortizzi la proprietà e poi la vendi per un valore superiore al suo valore ammortizzato, dovrai tassare tale guadagno attraverso l’ imposta sul recupero dell’ammortamento.

Poiché le leggi sulla tassazione degli immobili in affitto sono complicate e cambiano periodicamente, si consiglia sempre di collaborare con un commercialista qualificato quando si stabilisce, gestisci e vendi la tua attività di proprietà in affitto. In questo modo, puoi essere sicuro di ricevere il trattamento fiscale più favorevole ed evitare sorprese al momento delle tasse.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.