Per quanto tempo il proprietario di un edificio o il proprietario di un immobile può ammortizzare un miglioramento su beni di terzi?

Un miglioramento su beni di terzi è una modifica apportata a un immobile in affitto per personalizzarlo per le esigenze particolari di un inquilino. Miglioramenti su beni di terzi, come la tinteggiatura, l’installazione di tramezzi, la modifica della pavimentazione o l’installazione di lampadari personalizzati possono essere effettuati dai  proprietari, che possono offrirsi di farlo per aumentare la commerciabilità delle loro unità in affitto, o dagli stessi inquilini.

Mentre la vita economica utile   della maggior parte dei miglioramenti su beni di terzi è compresa tra cinque e 15 anni, l’  Internal Revenue Code  richiede che l’ ammortamento per tali miglioramenti si verifichi durante la vita economica dell’edificio.

I miglioramenti su beni di terzi hanno regole di ammortamento diverse a seconda che si lavori con la rendicontazione finanziaria a base fiscale statunitense o con la rendicontazione finanziaria dei principi contabili generalmente accettati (GAAP) negli Stati Uniti. Ai fini fiscali, le migliorie su beni di terzi possono essere ammortizzate per periodi fino a 15 anni.

Punti chiave

• Un miglioramento su beni di terzi è una modifica apportata a un immobile in affitto per personalizzarlo per le particolari esigenze di un inquilino.
• L’IRS non consente detrazioni per miglioramenti su beni di terzi. Ma poiché i miglioramenti sono considerati parte dell’edificio, sono soggetti ad ammortamento.
• Secondo i GAAP, l’ammortamento per miglioramento su beni di terzi dovrebbe seguire un programma di 15 anni, che deve essere rivalutato ogni anno in base alla sua vita economica utile.

Comprensione dei miglioramenti su beni di terzi

I miglioramenti su beni di terzi sono noti anche come miglioramenti o costruzioni di inquilini e sono generalmente realizzati da proprietari di proprietà commerciali. I proprietari possono fornire questi miglioramenti agli inquilini esistenti o nuovi. Le modifiche sono personalizzate per soddisfare le esigenze di un inquilino specifico e le sue esigenze. Solo i miglioramenti apportati all’interno dello spazio di un inquilino specifico sono considerati miglioramenti su beni di terzi.

I miglioramenti su beni di terzi, come indicato sopra, si applicano ai cambiamenti strutturali nello spazio che andranno a vantaggio di un inquilino specifico. Pertanto, apportare modifiche allo spazio di un inquilino non si qualifica come miglioramento della proprietà in affitto per il vicino.

Anche le modifiche all’esterno di un edificio o del suo paesaggio non si applicano. Se un proprietario sostituisce il tetto dell’edificio, aggiorna l’ascensore o spiana il parcheggio, nessuna di queste modifiche è considerata miglioramenti su beni di terzi, in quanto non avvantaggiano un inquilino specifico.

Una volta terminato il contratto di locazione, le migliorie appartengono generalmente al locatore, se non diversamente specificato nel contratto. Se l’inquilino è in grado di prenderli, deve rimuoverli senza alcun danno alla proprietà.

Reporting finanziario GAAP

Per la rendicontazione finanziaria GAAP, i miglioramenti alle proprietà in affitto possono essere capitalizzati o spesati a seconda dell’importo in dollari del miglioramento. Le aziende stabiliscono un limite di capitalizzazione, uno standard contabile interno determinato dal management che fissa l’importo soglia oltre il quale un elemento viene capitalizzato anziché speso.

Se l’importo non supera il limite di capitalizzazione, la miglioria su beni di terzi viene spesata nel periodo in cui è sostenuta. Se, invece, il costo supera il limite di capitalizzazione, la società lo capitalizza e lo ammortizza.

Un miglioramento su beni di terzi capitalizzato in base ai GAAP viene ammortizzato sulla minore tra la vita utile residua o la durata residua del contratto di locazione. La vita utile è determinata sulla base di stime del management.

Inoltre, la durata residua del contratto di locazione può includere estensioni purché prevedibili e ragionevolmente garantite. In caso di acquisto successivo del fabbricato, il contratto di locazione cessa di essere in vigore e il miglioramento su beni di terzi verrebbe ammortizzato  sulla restante vita utile del fabbricato.

Rendicontazione finanziaria a base fiscale degli Stati Uniti

La regola dei 15 anni è stata emanata dall’Internal Revenue Service (IRS) nel 2004. Prima di quell’anno, il periodo di ammortamento era di 39 anni. La regola dei 15 anni non è permanente e deve essere nuovamente autorizzata ogni anno.

La durata dell’ammortamento è fissata indipendentemente dall’effettiva vita utile della miglioria su beni di terzi o dalla durata residua del contratto di locazione.