Come funzionano i mutui solo interessi?

Se desideri un pagamento mensile del tuo mutuo inferiore a quello che puoi ottenere su un prestito a tasso fisso, potresti essere allettato da un mutuo di soli interessi. Non effettuando i pagamenti del capitale per diversi anni all’inizio della durata del prestito, avrai un flusso di cassa mensile migliore.

Ma cosa succede quando il periodo di soli interessi è scaduto? Chi offre questi prestiti? E quando ha senso averne uno? Ecco una breve guida a questo tipo di mutuo.

Come sono strutturati i mutui solo interessi

Nella sua forma più elementare, un mutuo di soli interessi è quello in cui effettui pagamenti di interessi solo per i primi anni, in genere cinque o dieci, e al termine di tale periodo inizi a pagare sia il capitale che gli interessi. Se desideri effettuare i pagamenti del capitale durante il periodo di soli interessi, puoi farlo, ma non è un requisito del prestito.

Di solito vedrai prestiti di solo interesse strutturati come mutui a tasso variabile 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1 (ARM). I finanziatori dicono che le scelte 7/1 e 10/1 sono più popolari tra i mutuatari. Generalmente, il periodo di soli interessi è uguale al periodo a tasso fisso per i prestiti a tasso variabile. Ciò significa che se hai un ARM 10/1, ad esempio, pagherai gli interessi solo per i primi dieci anni.

Su un  ARM solo interesse, dopo la fine del periodo introduttivo, il tasso di interesse si adeguerà una volta all’anno (da cui proviene “1”) in base a un tasso di interesse di riferimento come il LIBOR più un margine determinato dal prestatore. Il tasso di riferimento cambia al variare del mercato, ma il margine è predeterminato al momento della sottoscrizione del prestito.

I limiti di tasso limitano le variazioni dei tassi di interesse. Questo è vero per tutti gli ARM, non solo per gli ARM di solo interesse. Il The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage “. Ciò significa che se il tuo tasso di interesse iniziale è del tre percento, quando il periodo di soli interessi termina nell’anno quattro o sei, il tuo nuovo tasso di interesse non sarà superiore al cinque percento. Su ARM 7/1 e ARM 10/1, il limite di velocità iniziale è di solito cinque.

Dopodiché, gli aumenti delle tariffe sono generalmente limitati al due percento all’anno, indipendentemente dal periodo di introduzione dell’ARM. I limiti a vita sono quasi sempre del cinque percento superiori al tasso di interesse iniziale del prestito, afferma Fleming. Quindi, se il tuo tasso di partenza è del tre percento, potrebbe aumentare al cinque percento nell’ottavo anno, al sette percento nell’anno nove e raggiungere il massimo all’otto percento nell’anno dieci.

Una volta terminato il periodo di soli interessi, dovrai iniziare a rimborsare il capitale per il resto della durata del prestito, su base completamente ammortizzata, nel linguaggio del prestatore. I prestiti di solo interesse di oggi non hanno pagamenti a palloncino; in genere non sono nemmeno consentiti dalla legge, dice Fleming. Quindi, se la durata completa di un ARM 7/1 è di 30 anni e il periodo di soli interessi è di sette anni, nell’ottavo anno, il pagamento mensile verrà ricalcolato in base a due fattori: primo, il nuovo tasso di interesse e, in secondo luogo, il rimborso del capitale per i restanti 23 anni.

Prestiti di solo interesse a tasso fisso

I mutui a tasso fisso di solo interesse non sono così comuni. Con un prestito di soli interessi a tasso fisso di 30 anni, potresti pagare gli interessi solo per dieci anni, quindi pagare gli interessi più il capitale per i restanti 20 anni. Supponendo che tu non metta nulla verso il capitale durante quei primi dieci anni, il tuo pagamento mensile aumenterebbe notevolmente nell’anno 11, non solo perché inizieresti a rimborsare il capitale, ma perché rimborseresti il ​​capitale in soli 20 anni invece di 30 anni. Poiché non stai pagando il capitale durante il periodo di soli interessi, quando il tasso si azzera, il tuo nuovo pagamento di interessi si basa sull’intero importo del prestito. Un prestito di $ 100.000 con un tasso di interesse del 3,5% costerebbe solo $ 291,67 al mese durante i primi dieci anni, ma $ 579,96 al mese durante i restanti 20 anni (quasi il doppio).

In 30 anni, il prestito di $ 100.000 ti costerebbe $ 174.190,80, calcolato come ($ 291,67 x 120 pagamenti) + ($ 579,96 x 240 pagamenti). Se avessi sottoscritto un prestito a tasso fisso di 30 anni allo stesso tasso di interesse del 3,5% (come menzionato sopra), il tuo costo totale in 30 anni sarebbe $ 161.656,09. Ciò significa $ 12.534,71 in più di interessi sul prestito di soli interessi e quel costo di interesse aggiuntivo è il motivo per cui non si desidera mantenere un prestito di soli interessi per l’intera durata. Tuttavia, la tua spesa per interessi effettivi sarà inferiore se prendi la detrazione fiscale degli interessi ipotecari.

Questi tipi di prestiti sono ampiamente disponibili?

Dal momento che così tanti mutuatari hanno avuto problemi con prestiti di soli interessi durante gli anni della The Complete Guide to Purchasing una casa. ”

Fleming afferma che la maggior parte sono prestiti jumbo a tasso variabile con un periodo fisso di cinque, sette o dieci anni. Un prestito jumbo è un tipo di prestito non conforme. A differenza dei prestiti conformi, i prestiti non conformi di solito non sono idonei per essere venduti a imprese sponsorizzate dal governo,  Freddie Mac  , i maggiori acquirenti di mutui conformi e un motivo per cui i prestiti conformi sono così ampiamente disponibili.

Quando Fannie e Freddie acquistano prestiti da istituti di credito ipotecario, mettono a disposizione più soldi per concedere prestiti aggiuntivi. I prestiti non conformi come i prestiti di solo interesse hanno un mercato ipotecario secondario limitato, quindi è più difficile trovare un investitore che desideri acquistarli. Più istituti di credito si aggrappano a questi prestiti e li assistono internamente, il che significa che hanno meno soldi per fare prestiti aggiuntivi. I prestiti di solo interesse non sono quindi così ampiamente disponibili. Anche se un prestito di soli interessi non è un prestito jumbo, è comunque considerato non conforme.

Poiché i prestiti di solo interesse non sono così ampiamente disponibili come, ad esempio, i prestiti a tasso fisso di 30 anni, “il modo migliore per trovare un buon prestatore di soli interessi è attraverso un broker rispettabile con una buona rete, perché ci vorranno alcuni acquisti seri per trovare e confrontare le offerte “, afferma Fleming.

Confronto dei costi

“L’aumento del tasso per la funzione di solo interesse varia in base al prestatore e al giorno, ma calcola che pagherai almeno un premio dello 0,25% sul tasso di interesse”, afferma Fleming.

Allo stesso modo, Whitney Fite, presidente di Angel Oak Home Loans ad Atlanta, afferma che il tasso su un mutuo a solo interesse è circa dallo 0,125 allo 0,375% superiore al tasso di un prestito a tasso fisso ammortizzato o ARM, a seconda dei dettagli.

Ecco come apparirebbero i tuoi pagamenti mensili con un prestito di soli $ 100.000 rispetto a un prestito a tasso fisso o un ARM completamente ammortizzato, ciascuno a un tasso tipico per quel tipo di prestito:

• 7 anni, solo interesse ARM, 3,125%: pagamento mensile di $ 260,42
• Prestito convenzionale a tasso fisso di 30 anni (non solo interessi), 3,625%: pagamento mensile di $ 456,05
• 7 anni, con ammortamento completo ARM (ammortamento a 30 anni), 2,875%: pagamento mensile di $ 414,89

A queste tariffe, a breve termine, un ARM di soli interessi ti costerà $ 195,63 in meno al mese per $ 100.000 presi in prestito per i primi sette anni rispetto a un prestito a tasso fisso di 30 anni e $ 154,47 in meno al mese rispetto a un prestito completamente ammortizzato 7/1 ARM.

È impossibile calcolare il costo effettivo della vita di un prestito di solo interesse a tasso variabile quando lo sottoscrivi perché non puoi sapere in anticipo a quale tasso di interesse verrà reimpostato ogni anno. Non c’è nemmeno un modo per valutare i costi, dice Fleming, sebbene tu possa determinare il tetto del tasso di interesse a vita e il limite minimo dal tuo contratto. Ciò consentirebbe di calcolare il costo minimo e massimo del ciclo di vita e di sapere che il costo effettivo si collocherebbe da qualche parte nel mezzo. “Tuttavia, sarebbe una gamma enorme”, dice Fleming.

La linea di fondo

I mutui di soli interessi possono essere difficili da comprendere e i pagamenti aumenteranno notevolmente una volta terminato il periodo di soli interessi. Se il tuo prestito di solo interesse è un ARM, i tuoi pagamenti aumenteranno ancora di più se i tassi di interesse aumentano, il che è una scommessa sicura nell’ambiente di tassi bassi di oggi. Questi prestiti sono i migliori per mutuatari sofisticati che comprendono appieno come funzionano e quali rischi si stanno assumendo.