Come trovare e acquistare case fuori mercato

Con l’inventario immobiliare ancora limitato in molti mercati in tutto il paese, come potenziale acquirente di case, vuoi stare al passo con la concorrenza. È qui che entrano in gioco gli elenchi fuori mercato. Conosciuti anche come annunci silenziosi o tascabili, queste case possono essere in vendita ma non sono elencate su più servizi di quotazione (MLS). Ciò significa che gli agenti immobiliari che vendono queste proprietà devono fare il lavoro di gamba per trovare gli acquirenti da soli.

La quotazione di case fuori dal mercato era un po ‘una rarità in passato, ma negli ultimi anni ha preso piede tra i proprietari di case, rendendo queste inserzioni parte di un mercato secondario, soprattutto di fronte alla domanda in continua crescita.

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Una nuova politica della National Association of Realtors® nota come “MLS Statement 8.0” limita notevolmente gli elenchi fuori mercato.

Le inserzioni fuori mercato possono sembrare controintuitive per un venditore. Dopotutto, c’è più domanda che inventario, il che significa che le guerre di offerte sono comuni in molti quartieri. Allora perché i venditori dovrebbero voler fare elenchi segreti e come fai tu, l’acquirente, a trovarli?

Punti chiave

• Gli elenchi fuori mercato sono proprietà che sono in vendita ma non sono elencate su più servizi di elenco.
• Alcuni venditori desiderano un elenco fuori mercato per testare le acque, mantenere la privacy, risparmiare sulle commissioni o creare un senso di esclusività che potrebbe comportare un prezzo di vendita più elevato.
• Per gli acquirenti, gli elenchi fuori mercato forniscono accesso a inventario aggiuntivo, un’opportunità di risparmiare se la commissione è inferiore e l’opportunità di evitare la concorrenza per la proprietà in un’area desiderabile.
• Le vendite fuori mercato che coinvolgono un solo agente a volte possono fornire pochissimo spazio di manovra per gli acquirenti che cercano di negoziare un prezzo.
• Per accedere a questi elenchi, gli acquirenti possono rivolgersi direttamente ad agenti o proprietari di case oppure provare ad andare online.

Vantaggi per i venditori

Alcuni venditori domestici optano per un elenco fuori mercato per testare le acque, mentre altri desiderano un processo di vendita più privato o l’opportunità di negoziare una commissione di vendita inferiore poiché è coinvolto un solo agente.

Alcuni proprietari di case hanno pensato che un elenco tascabile crea un fascino che li porterà a un prezzo più alto. Dopotutto, se la casa è quotata e finisce sul mercato per più di 30 giorni, ci sono buone probabilità che i potenziali acquirenti cerchino di fare offerte lowball. Senza il ticker dei “giorni sul mercato” che si spegne, non ci sono molte possibilità che un venditore venga tagliato.

Come vincono gli acquirenti

Per te come acquirente, i vantaggi di una quotazione fuori mercato sono duplici. Per cominciare, ti dà accesso a un inventario che gli altri acquirenti di case non vedono. Se stai acquistando in un mercato particolarmente caldo, le inserzioni tascabili potrebbero essere l’unico modo per acquistare una casa. In climi di mercato regolari, potresti ottenere un accordo in parte perché la commissione che il venditore deve pagare è inferiore.

Non tutti gli acquirenti di case cercano una residenza principale. Potresti essere alla ricerca di un investimento immobiliare o di case da acquistare e girare per un profitto. Un annuncio fuori mercato in un bel quartiere può essere un ottimo modo per raggiungere questo obiettivo.

Dichiarazione MLS 8.0 Politica di cooperazione chiara

Un ostacolo significativo alle inserzioni fuori mercato è arrivato con il recente passaggio, da parte della National Association of Realtors, della “Dichiarazione MLS 8.0 Politica di cooperazione chiara”. Questa politica, in vigore dal 1 ° gennaio 2020, con attuazione a livello locale obbligatoria entro il 1 ° maggio 2020, richiede a qualsiasi intermediario immobiliare che partecipa a un servizio di quotazione multipla di presentare la propria quotazione alla MLS entro un giorno lavorativo dalla commercializzazione della proprietà al pubblico.

L’impatto pratico della dichiarazione MLS 8.0

Vale la pena notare che MLS Statement 8.0 non è la legge nel senso tradizionale. Secondo l’agente immobiliare Doug Wagner di RE / MAX Victory + Affiliates, “La National Association of Realtors è un’associazione governativa, non un’entità legale, ma tutti i membri MLS, intermediari e agenti dell’associazione devono rispettare la nuova politica”.

Wagner osserva che gli agenti autorizzati che non sono agenti immobiliari (non membri della National Association of Realtors (NAR) non sono vincolati dalla politica. Tuttavia, dato che nel 2020, l’88% degli acquirenti di case ha utilizzato un agente immobiliare o un broker, l’impatto pratico è che Normativa 8.0 si applica alla maggior parte delle transazioni immobiliari residenziali.

Le inserzioni fuori mercato rimangono

Fortunatamente, l’istruzione MLS 8.0 non significa la fine degli elenchi fuori mercato. La nuova politica di NAR ha opzioni integrate che consentono agli agenti membri e ai broker di mantenere elenchi limitati e completi fuori mercato.

Ad esempio, in base alla Dichiarazione MLS 8.0, i venditori possono rinunciare alla visualizzazione di MLS IDX o Internet. Un’altra opzione, nota come elenco “esclusivo per l’ufficio”, è disponibile anche per i venditori che desiderano mantenere la privacy. Nel caso di un ufficio esclusivo, l’agente può condividere l’elenco con altri agenti in ufficio o uno contro uno con gli acquirenti.

Alcune altre opzioni fuori mercato precedentemente disponibili tramite broker, come le “reti di elenchi privati” non sono più consentite dalla Dichiarazione 8.0. Altri, tra cui “coming soon” e “delayed show” saranno sotto il controllo di MLS locali ma includeranno nuove restrizioni che impediscono agli agenti di condividerli con gli acquirenti.

Secondo Wagner, il sito web online Zillow, che trae elenchi dai dati MLS ma non è un membro di NAR, non è precluso dal continuare i programmi off-market interni come “Coming Soon”, “FSBO” e “iBuyer”.

Contatta agenti immobiliari

Trovare una casa tradizionale, esclusiva e fuori mercato richiede un po ‘di compiti a casa e un sacco di networking. Una volta individuato il quartiere in cui desideri acquistare, dovrai stilare un elenco dei migliori agenti immobiliari e contattarli in merito a eventuali elenchi esclusivi di uffici che potrebbero avere.

Vai online

Oltre a contattare direttamente gli agenti immobiliari, gli acquirenti dispongono di strumenti online per trovare elenchi non MLS come For Sale by Owner (FSBO), annunci sui giornali o persino Craigslist. Come notato sopra, il sito web online Zillow ha diversi programmi fuori mercato disponibili per potenziali venditori e acquirenti.

Approccio ai proprietari di abitazione

Se c’è un’area o un quartiere a cui sei particolarmente interessato, un’opzione è controllare direttamente con i proprietari di casa. Potresti essere in grado di trovare una pista bussando alla porta o inviando lettere. Anche se ti costerà tempo e denaro e non garantirà il successo, c’è una piccola possibilità che almeno una persona risponda.

Non escludere proprietà trascurate, soprattutto se sai che puoi permetterti di fare riparazioni. Forse c’è un proprietario di casa che è così sopraffatto dai costi di manutenzione – e uno che non ha mai creduto di poter vendere – che un’offerta non richiesta sarebbe considerata una benedizione.

Solo così non finirai per rompere la banca, assicurati di stampare lettere che siano sia economiche che efficaci. Dopotutto, vuoi sembrare il più professionale possibile nel tuo approccio. E non lo sai mai finché non lo chiedi.

Conosci il processo

Trovare una quotazione fuori mercato è solo metà della battaglia. Vedere un accordo andare a buon fine è il risultato finale, motivo per cui gli acquirenti di annunci fuori mercato devono conoscere i dettagli del processo. Una volta che arrivi al contratto, è un affare standard, ma poiché l’agente probabilmente rappresenta entrambi, può diventare un po ‘torbido.

Nota come vendita a doppia agenzia, sebbene perfettamente legale, può essere difficile per l’acquirente capire se l’agente ha in mente il proprio interesse. Maggiore è il prezzo di vendita, maggiore è la commissione per l’agente. Se stai acquistando in un mercato con poco inventario, potrebbe non importare se ottieni l’affare migliore fintanto che ottieni la casa, ma vale la pena essere consapevoli di eventuali conflitti di interesse.

La linea di fondo

Il mercato immobiliare è ancora caldo in molte aree del paese con più domanda che inventario. Gli acquirenti frustrati che sono stati offerti dalle case hanno bisogno di qualsiasi vantaggio che possono ottenere. Sebbene la Dichiarazione MLS 8.0 limiti severamente l’accesso agli elenchi fuori mercato, non li bandisce del tutto. Fai i compiti, renditi conto che ci sono dei rischi e sappi che trovare la tua prossima casa tramite un elenco fuori mercato può valere la pena.