Come calcolare il ROI su una proprietà in affitto

Uno dei motivi principali per cui le persone investono è aumentare la propria ricchezza. Sebbene le motivazioni possano differire tra gli investitori – alcuni potrebbero volere soldi per la pensione, altri potrebbero scegliere di incassare soldi per altri eventi della vita come avere un bambino o per un matrimonio – fare soldi è solitamente la base di tutti gli investimenti. E non importa dove metti i tuoi soldi, se vanno in borsa, nel mercato obbligazionario o nel settore immobiliare.

Il patrimonio immobiliare è una proprietà tangibile composta da terra e generalmente include strutture o risorse trovate su quella terra. Gli investimenti immobiliari sono un esempio di investimento immobiliare. Le persone di solito acquistano proprietà di investimento con l’intento di fare soldi attraverso il reddito da locazione. Alcune persone acquistano immobili da investimento con l’intento di venderli dopo poco tempo.

Indipendentemente dall’intenzione, per gli investitori che diversificano il proprio portafoglio di investimenti con gli immobili, è importante misurare il ritorno sull’investimento (ROI) per determinare la redditività di una proprietà. Ecco una rapida occhiata al ROI, a come calcolarlo per la tua proprietà in affitto e perché è importante conoscere il ROI di una proprietà prima di effettuare un acquisto immobiliare.

Punti chiave

• Il ritorno sull’investimento (ROI) misura quanto denaro, o profitto, viene realizzato su un investimento come percentuale del costo di tale investimento.
• Per calcolare la percentuale di ROI per un acquisto in contanti, prendi l’utile netto o il guadagno netto sull’investimento e dividilo per il costo originale.
• Se hai un mutuo, dovrai considerare il tuo acconto e il pagamento del mutuo.
• Altre variabili possono influire sul ROI, inclusi i costi di riparazione e manutenzione, nonché le spese regolari.

Che cos’è il ritorno sull’investimento (ROI)?

Il ritorno sull’investimento misura quanto denaro, o profitto, viene realizzato su un investimento come percentuale del costo di tale investimento. Mostra in che modo i dollari di investimento vengono utilizzati in modo efficace ed efficiente per generare profitti. Conoscere il ROI consente agli investitori di valutare se investire denaro in un particolare investimento sia una scelta saggia o meno.

Il ROI può essere utilizzato per qualsiasi investimento: azioni, obbligazioni, un conto di risparmio e un immobile. Calcolare un ROI significativo per una proprietà residenziale può essere difficile perché i calcoli possono essere facilmente manipolati: alcune variabili possono essere incluse o escluse nel calcolo. Può diventare particolarmente difficile quando gli investitori hanno la possibilità di pagare in contanti o di sottoscrivere un’ipoteca sulla proprietà.

Qui, esamineremo due esempi per il calcolo del ROI su una proprietà in affitto residenziale: un acquisto in contanti e uno finanziato con un mutuo.

La formula per il ROI

Per calcolare il profitto o il guadagno su qualsiasi investimento, prima prendi il rendimento totale dell’investimento e sottrai il costo originale dell’investimento.

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Poiché il ROI è un rapporto di redditività, il profitto è rappresentato in termini percentuali.

Per calcolare la percentuale di ROI, prendiamo l’ utile netto, o guadagno netto, sull’investimento e lo dividiamo per il costo originale.

Ad esempio, se acquisti azioni ABC per $ 1.000 e le vendi due anni dopo per $ 1.600, l’utile netto è $ 600 ($ 1.600 – $ 1.000). Il ROI sul titolo è del 60% [$ 600 (profitto netto) ÷ $ 1.000 (costo) = 0,60].

Calcolo del ROI sulle proprietà in affitto

L’equazione di cui sopra sembra abbastanza semplice, ma tieni presente che ci sono una serie di variabili che entrano in gioco con gli immobili che possono influenzare i numeri del ROI. Questi includono le spese di riparazione e manutenzione e metodi per calcolare la leva finanziaria, ovvero l’ammontare di denaro preso in prestito con gli interessi per effettuare l’investimento iniziale. Naturalmente, i termini di finanziamento possono influire notevolmente sul costo complessivo dell’investimento.

ROI per transazioni in contanti

Calcolare il ROI di una proprietà è abbastanza semplice se acquisti una proprietà in contanti. Ecco un esempio di una proprietà in affitto acquistata in contanti:

• Hai pagato $ 100.000 in contanti per la proprietà in affitto.
• I  costi di chiusura sono  stati di $ 1.000 e i costi di ristrutturazione sono stati pari a $ 9.000, portando il tuo investimento totale a $ 110.000 per la proprietà.
• Hai raccolto $ 1.000 in affitto ogni mese.

Un anno dopo:

• Hai guadagnato $ 12.000 come reddito da locazione per quei 12 mesi.
• Le spese, inclusa la bolletta dell’acqua, le tasse sulla proprietà e l’assicurazione, sono ammontate a $ 2.400 per l’anno. o $ 200 al mese.
• Il tuo  rendimento annuale è  stato di $ 9.600 ($ 12.000 – $ 2.400).

Per calcolare il ROI della proprietà:

• Dividi il rendimento annuale ($ 9.600) per l’importo dell’investimento totale, o $ 110.000.
• ROI = $ 9.600 ÷ $ 110.000 = 0,087 o 8,7%.
• Il tuo ROI è stato dell’8,7%.

ROI per transazioni finanziate

Il calcolo del ROI sulle transazioni finanziate è più complicato.

Ad esempio, supponi di aver acquistato la stessa proprietà in affitto di $ 100.000 come sopra, ma invece di pagare in contanti, hai stipulato un mutuo.

• L’ acconto necessario per il mutuo era del 20% del prezzo di acquisto o $ 20.000 ($ 100.000 prezzo di vendita x 20%).
• I costi di chiusura erano più alti, che è tipico per un mutuo, per un totale di $ 2.500 in anticipo.
• Hai pagato $ 9.000 per la ristrutturazione.
• Le tue spese  vive totali sono state di $ 31.500 ($ 20.000 + $ 2.500 + $ 9.000).

Sono inoltre presenti costi in corso con mutuo:

• Supponiamo che tu abbia sottoscritto un prestito di 30 anni con un tasso di interesse fisso del 4%. Sui $ 80.000 presi in prestito, il pagamento mensile di capitale e interessi sarebbe $ 381,93.
• Aggiungeremo gli stessi $ 200 al mese per coprire l’acqua, le tasse e l’assicurazione, portando il tuo pagamento mensile totale a $ 581,93.
• Il reddito da locazione di $ 1.000 al mese ammonta a $ 12.000 per l’anno.
• Il flusso di cassa mensile è di $ 418,07 ($ 1.000 di affitto – $ 581,93 di pagamento del mutuo).

Un anno dopo:

• Hai guadagnato $ 12.000 di reddito da locazione totale per l’anno a $ 1.000 al mese.
• Il tuo rendimento annuale è stato di $ 5.016,84 ($ 418,07 x 12 mesi).

Per calcolare il ROI della proprietà:

• Dividi il rendimento annuale per le tue spese vive originali (l’acconto di $ 20.000, i costi di chiusura di $ 2.500 e la ristrutturazione per $ 9.000) per determinare il ROI.
• ROI = $ 5.016,84 ÷ $ 31.500 = 0,159.
• Il tuo ROI è del 15,9%.

Equità domestica

Alcuni investitori aggiungono l’ equità della casa  nell’equazione. L’equità è il valore di mercato della proprietà meno l’importo totale del prestito in essere. Tieni presente che l’equità domestica non è denaro contante. Dovresti vendere la proprietà per accedervi.

Per calcolare l’importo del patrimonio netto nella tua casa, rivedi il tuo programma di ammortamento del mutuo per scoprire quanto dei pagamenti del mutuo è stato destinato al rimborso del capitale del prestito. Questo crea l’equità nella tua casa.

L’importo del patrimonio netto può essere aggiunto al rendimento annuale. Nel nostro esempio, il piano di ammortamento del prestito ha mostrato che un totale di $ 1.408,84 di capitale è stato pagato durante i primi 12 mesi.

• Il nuovo rendimento annuale, inclusa la quota azionaria, è pari a $ 6.425,68 ($ 5.016,84 reddito annuo + $ 1.408,84 capitale netto).
• ROI = $ 6,425,68 ÷ $ 31,500 = 0,20.
• Il tuo ROI è del 20%.

L’importanza del ROI per il settore immobiliare

Conoscere il ROI di qualsiasi investimento ti consente di essere un investitore più informato. Prima di acquistare, stima i costi e le spese, nonché il reddito da locazione. Questo ti dà la possibilità di confrontarlo con altre proprietà simili.

Dopo averlo ristretto, puoi determinare quanto guadagnerai. Se, in qualsiasi momento, ti rendi conto che i tuoi costi e le tue spese supereranno il tuo ROI, potresti dover decidere se vuoi superarlo e sperare di realizzare di nuovo un profitto o vendere in modo da non perdere.

altre considerazioni

Naturalmente, potrebbero esserci spese aggiuntive per possedere una proprietà in affitto, come riparazioni o costi di manutenzione, che dovrebbero essere inclusi nei calcoli, influenzando in ultima analisi il ROI.

Inoltre, abbiamo ipotizzato che la proprietà fosse stata affittata per tutti i 12 mesi. In molti casi, si verificano posti vacanti, in particolare tra inquilini, e devi tenere conto della mancanza di reddito per quei mesi nei tuoi calcoli.

Il ROI per un immobile in affitto è diverso perché dipende dal fatto che l’immobile sia finanziato tramite mutuo o pagato in contanti. Come regola generale, meno contanti è versato in anticipo come acconto sulla proprietà, maggiore sarà il saldo del mutuo ipotecario, ma maggiore sarà il ROI.

Al contrario, maggiore è il denaro pagato in anticipo e meno si prende in prestito, minore sarà il ROI, poiché il costo iniziale sarebbe più alto. In altre parole, il finanziamento ti consente di aumentare il tuo ROI a breve termine, poiché i tuoi costi iniziali sono inferiori.

È importante utilizzare un approccio coerente quando si misura il ROI per più proprietà. Ad esempio, se includi l’equità della casa nella valutazione di una proprietà, dovresti includere l’equità delle altre proprietà quando calcoli il ROI per il tuo portafoglio immobiliare. Questo può fornire la visione più accurata del tuo portafoglio di investimenti.