Cooperative edilizie: un tipo unico di proprietà abitativa

L’acquisto di una casa e l’affitto di un appartamento rappresentano solo due delle possibili soluzioni abitative disponibili e possono essere entrambe proibitive in termini di costi. L’abitazione cooperativa rappresenta un’alternativa ai metodi tradizionali di acquisizione della residenza primaria.

Una cooperativa abitativa o “cooperativa” è un tipo di opzione di alloggio residenziale che in realtà è una società in cui i proprietari non possiedono le loro unità a titolo definitivo. Invece, ogni residente è un azionista della società basata in parte sulla dimensione relativa dell’unità in cui vive. Qui, diamo uno sguardo più da vicino alla vita in cooperativa.

Punti chiave

• Una cooperativa è un modo per possedere una residenza principale, ma dove i proprietari di case non possiedono le loro unità a titolo definitivo; ogni residente è invece azionista della cooperativa stessa.
• Alcuni proprietari di cooperative possono vendere le loro azioni cooperative sul mercato aperto, a seconda del tasso di mercato per le cooperative in quella posizione.
• Le cooperative possono essere meno costose degli appartamenti poiché operano a prezzo di costo, raccogliendo denaro dai residenti per pagare le spese.
• Tuttavia, prima di acquistare azioni di una società, assicurati di controllare la situazione finanziaria della società e le commissioni coinvolte.

Come funzionano le cooperative abitative

I proprietari di una cooperativa possiedono azioni della cooperativa invece di possedere la loro unità a titolo definitivo, come sarebbe il caso di un condominio. Con alcune cooperative, i proprietari possono vendere le loro azioni cooperative sul mercato aperto, a seconda del tasso di mercato per le cooperative in quella posizione, previa approvazione del consiglio della cooperativa.

Le cooperative sono spesso meno costose degli appartamenti in affitto perché operano a prezzo di costo, raccogliendo denaro dai residenti per pagare le bollette in sospeso. Nelle aree in cui il costo della vita è elevato, come New York City, le cooperative possono essere un’opzione interessante dal punto di vista finanziario. Le commissioni comuni pagate a una cooperativa, tuttavia, possono essere un po ‘più alte di quelle pagate a un’associazione di condomini.

Oltre all’aspetto finanziario della proprietà cooperativa, ci sono anche aspetti sociali che devono essere presi in considerazione. Le cooperative più piccole sono gestite rigorosamente dai residenti, con tutti che si danno da fare per occuparsi dei doveri, come la manutenzione, il paesaggio e le regole di impostazione. Le grandi cooperative possono essere gestite da un consiglio di amministrazione composto da un sottoinsieme di residenti.

In entrambi i casi, ci sono regole da seguire e un certo grado di interazione sociale che ha luogo. Se non ti piace condividere l’autorità decisionale, la vita in cooperativa potrebbe non piacerti.

Tipi di cooperative

La struttura delle cooperative abitative varia a seconda della giurisdizione specifica della sua ubicazione. Negli Stati Uniti e in Canada, le opzioni più popolari includono:

• Cooperative a tasso di mercato : consente ai membri della cooperativa di acquistare e vendere azioni a qualunque tasso il mercato sopporterà.
• Cooperative di azioni limitate : imposta restrizioni sul prezzo al quale le azioni possono essere acquistate e vendute.
• Cooperative di leasing : la società cooperativa affitta l’edificio anziché possederlo e non accumula alcun valore di capitale. In questo caso, la cooperativa potrebbe avere una riserva in contanti se l’edificio dovesse essere messo in vendita.

Costi per l’acquisto di una cooperativa

Dal momento che stai essenzialmente acquistando azioni di una società, assicurati di controllare la situazione finanziaria della cooperativa e di incontrare gli altri residenti. Saranno sia i tuoi soci in affari che i tuoi futuri vicini. Prima di acquistare, ti consigliamo di considerare quanto segue:

• Posizione
• Servizi
• Costi
• Possibilità di affittare la tua unità
• Politica sugli animali domestici
• Requisiti assicurativi

Per acquistare azioni in una cooperativa, ogni acquirente sottoscrive un “prestito azionario” invece di un mutuo tradizionale. Questi prestiti funzionano in modo molto simile ai mutui, ma oltre ai pagamenti del prestito effettuati al prestatore, i residenti delle cooperative sono responsabili del pagamento di una quota proporzionale dei costi comuni di gestione e manutenzione dell’edificio.

Conosciuti come “manutenzione”, questi costi vengono generalmente pagati alla partnership mensilmente e vengono fatturati in base al costo. La manutenzione può includere o meno le tasse sugli immobili e le tasse annuali pagate per la manutenzione tendono ad aumentare ogni anno con l’inflazione.

Nel canone mensile può essere compreso anche il costo del mutuo dell’immobile: anche se un singolo inquilino ha saldato la propria quota di mutuo, è possibile che l’edificio stesso abbia un’ipoteca su di esso, detenuta dalla società, non da un partner individuale. Il prestito di azioni paga il costo di acquisto nella partnership. Non ha nulla a che vedere con l’ipoteca sottostante sull’immobile stesso. Gli acquirenti hanno diritto a tutte le detrazioni fiscali di cui godono i proprietari di case, comprese le detrazioni per  interessi e tasse immobiliari.

Le spese aggiuntive includono polizza assicurativa globale, il contenuto di ogni singola residenza non lo è. Una polizza assicurativa personale, nota come HO-6, è necessaria per proteggere i beni personali da danni causati dall’acqua, incendi, furti e altre calamità.

Considerazioni speciali per le cooperative

Le cooperative devono rispettare le leggi che regolano l’alloggio equo, ma possono essere più restrittive rispetto ad altre opzioni abitative quando si tratta di requisiti di proprietà. Poiché non esiste un proprietario e non ci sono inquilini, le regole per l’acquisto di azioni nella partnership sono stabilite dai partner.

Ad esempio, ai nuovi acquirenti potrebbe essere richiesto di avere un patrimonio netto specifico o un determinato rapporto debito / reddito oltre a dimostrare la capacità di soddisfare gli obblighi finanziari dell’acquisto cooperativo.

Potrebbe essere necessario anche un controllo dei precedenti. Come altri tipi di alloggio, alcune cooperative sono progettate per soddisfare solo le persone di 65 anni o più, o altri gruppi specifici. Questi requisiti di proprietà più rigorosi conferiscono un’aria di sicurezza ed esclusività alla proprietà cooperativa. In cambio di questa esclusività, le cooperative sono generalmente gestite in modo più restrittivo rispetto ai condomini. Le unità di fascia alta, ad esempio, possono vietare il subaffitto. Tutti i partner condividono i costi di gestione dell’edificio.

Un inadempimento, o un mancato pagamento, da parte di un partner può richiedere agli altri partner di coprire i costi di quel partner, sebbene i rigidi requisiti di proprietà generalmente mantengano i valori predefiniti al minimo.

Condomini e cooperative

I condomini sono abitazioni multi-unità con residenze di proprietà privata che mantengono aree comuni e infrastrutture condivise come ascensori, scantinati o tetti. I condomini sono classificati come proprietà immobiliari, il che significa che gli acquirenti possiedono gli atti delle loro abitazioni. Se stai pensando di mutuo utilizzando un calcolatore di mutui come quello di seguito.

Le cooperative non sono considerate proprietà immobiliari. Quando acquisti una cooperativa, diventi azionista di una società che possiede la proprietà. In qualità di socio, hai diritto all’uso esclusivo di una unità immobiliare della proprietà.

La linea di fondo

Leggere sempre gli articoli costitutivi, lo statuto, il contratto di abbonamento, le regole e qualsiasi altra documentazione disponibile della cooperativa. Assicurati di capire veramente come funziona la cooperativa, incluso come viene gestita, cosa ti verrà richiesto di pagare e quanto sarà quel pagamento. Chiedi informazioni sui termini di eventuali mutui sottostanti, sulla politica nei confronti degli animali domestici e sulla tua capacità di apportare modifiche alla tua residenza. Non c’è nulla di male nel fare domande; un piccolo sforzo in più in anticipo può fare molto per garantire una sistemazione armoniosa a lungo termine.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.