Perché le bolle del mercato immobiliare pop

A differenza del mercato azionario, dove le persone capiscono e accettano il rischio che i prezzi possano cadere di tanto in tanto, a volte in modo grave, molte persone che acquistano una casa non pensano davvero che il valore della loro casa diminuirà mai così tanto.

In effetti, storicamente, il mercato immobiliare non è stato influenzato dalle bolle dei prezzi rispetto ad altre classi di attività. Ciò potrebbe essere dovuto in parte ai grandi costi di transazione associati all’acquisto di una casa, per non parlare dei costi sostenuti per possedere e mantenere una casa, il che scoraggia tutti i comportamenti speculativi. Tuttavia, i mercati immobiliari a volte attraversano periodi di esuberanza irrazionale e vedono i prezzi salire rapidamente prima di tornare in linea.

In questo articolo, discuteremo le cause delle bolle dei prezzi delle case, i fattori scatenanti che fanno scoppiare le bolle immobiliari e perché gli acquirenti di case dovrebbero guardare alle medie a lungo termine quando prendono decisioni critiche sugli alloggi.

Punti chiave

• Le bolle immobiliari sono periodi temporanei di mesi o anni caratterizzati da alta domanda, bassa offerta e prezzi gonfiati al di sopra dei fondamentali.
• Queste bolle sono causate da una serie di fattori tra cui l’aumento della prosperità economica, i bassi tassi di interesse, le offerte di prodotti ipotecari più ampie e il credito di facile accesso.
• Le forze che fanno scoppiare una bolla immobiliare includono un rallentamento dell’economia, un aumento dei tassi di interesse e un calo della domanda.

Cos’è una bolla immobiliare?

Prima di entrare nelle cause delle bolle immobiliari e cosa le fa esplodere, è importante comprendere una bolla immobiliare in sé e per sé. Questi generalmente iniziano con un aumento della domanda di alloggi, nonostante una quantità limitata di inventario disponibile.

La domanda aumenta ulteriormente quando gli speculatori entrano nel mercato, rendendo la bolla più grande mentre accaparrano proprietà di investimento e salti mortali. Con un’offerta limitata e così tanta nuova domanda, i prezzi aumentano naturalmente.

Le bolle immobiliari hanno un impatto diretto sul settore immobiliare, ma anche sui proprietari di case e sulle loro finanze personali. L’impatto che una bolla può avere sull’economia (ad esempio, sui tassi di interesse, sugli standard di prestito e sulle pratiche di cartolarizzazione ) può costringere le persone a trovare modi per tenere il passo con i pagamenti dei mutui quando i tempi cambiano improvvisamente e si fanno difficili. Alcuni potrebbero persino dover scavare più a fondo nelle loro tasche, utilizzando risparmi e fondi pensione solo per mantenere le loro case. Altri falliranno e pignoreranno.

Qualsiasi bolla è normalmente solo un evento temporaneo. Sebbene le bolle nei mercati azionari possano verificarsi più frequentemente, le bolle immobiliari possono persistere molto più a lungo, secondo il Fondo monetario internazionale (FMI), e possono durare diversi anni.

Cause delle bolle del mercato immobiliare

Il prezzo delle abitazioni, come il prezzo di qualsiasi bene o servizio in un mercato libero, è determinato dalla legge della domanda e dell’offerta. Quando la domanda aumenta o l’offerta diminuisce, i prezzi salgono. In assenza di qualche calamità naturale, che può diminuire l’offerta immediata di case, i prezzi aumentano quando la domanda tende a superare le tendenze dell’offerta. L’offerta di alloggi può anche essere lenta a reagire all’aumento della domanda perché ci vuole molto tempo per costruire o sistemare una casa, e nelle aree altamente sviluppate semplicemente non c’è più terra su cui costruire. Quindi, se si verifica un aumento improvviso o prolungato della domanda, i prezzi aumenteranno sicuramente.

Una volta stabilito che un aumento superiore alla media dei prezzi delle abitazioni è inizialmente determinato da uno shock della domanda, dobbiamo chiederci quali sono le cause di tale aumento della domanda. Ci sono diverse possibilità:

• Un aumento dell’attività economica generale e una maggiore prosperità che mette più reddito disponibile nelle tasche dei consumatori e incoraggia la proprietà della casa
• Un aumento della popolazione o del segmento demografico della popolazione che entra nel mercato immobiliare
• Un basso livello generale di tassi di interesse, in particolare tassi di interesse a breve termine, che rende le case più convenienti
• Prodotti ipotecari innovativi o nuovi con pagamenti mensili iniziali bassi che rendono le case più convenienti per i nuovi segmenti demografici
• Facile accesso al credito, spesso con standard di sottoscrizione inferiori, che porta anche più acquirenti sul mercato
• Obbligazioni ipotecarie strutturate ad alto rendimento ( MBS ), come richiesto dagli investitori di Wall Street che mettono a disposizione dei mutuatari più credito ipotecario
• Una potenziale valutazione errata del rischio da parte dei creditori ipotecari e degli investitori in obbligazioni ipotecarie che espande la disponibilità di credito ai mutuatari
• Il rapporto a breve termine tra un intermediario ipotecario e un mutuatario in base al quale i mutuatari sono talvolta incoraggiati ad assumersi rischi eccessivi
• Mancanza di alfabetizzazione finanziaria e assunzione di rischi eccessivi da parte dei mutuatari.
• Comportamenti speculativi e rischiosi da parte degli acquirenti di case e degli investitori immobiliari alimentati da stime di apprezzamento dei prezzi delle case irrealistiche e insostenibili.
• Un aumento dei lanci domestici.

Ciascuna di queste variabili può combinarsi tra loro per provocare il decollo di una bolla del mercato immobiliare. In effetti, questi fattori tendono a nutrirsi l’uno dell’altro. Una discussione dettagliata di ciascuno è fuori dallo scopo di questo articolo. Sottolineiamo semplicemente che in generale, come tutte le bolle, un aumento dell’attività e dei prezzi precede un’eccessiva assunzione di rischi e comportamenti speculativi da parte di tutti i partecipanti al mercato: acquirenti, mutuatari, prestatori, costruttori e investitori.

Forze che fanno scoppiare la bolla

La bolla scoppia finalmente quando un’eccessiva assunzione di rischi diventa pervasiva in tutto il sistema abitativo ei prezzi non riflettono più nulla di vicino ai fondamentali. Ciò accadrà mentre l’offerta di alloggi è ancora in aumento in risposta al precedente picco della domanda. In altre parole, la domanda diminuisce mentre l’offerta continua ad aumentare, determinando un brusco calo dei prezzi poiché nessuno è lasciato a pagare per ancora più case e prezzi ancora più alti.

Questa realizzazione del rischio in tutto il sistema è innescata dalle perdite subite da proprietari di case, istituti di credito ipotecario, investitori ipotecari e investitori immobiliari. Queste realizzazioni potrebbero essere accelerate da una serie di cose:

• Un aumento dei tassi di interesse che mette la proprietà di una casa fuori dalla portata di alcuni acquirenti e, in alcuni casi, rende la casa che una persona attualmente possiede insostenibile. Ciò porta spesso a default e preclusione, che alla fine si aggiungono all’attuale offerta disponibile sul mercato.
• Una flessione dell’attività economica generale che porta a un reddito disponibile inferiore, perdita di posti di lavoro o meno posti di lavoro disponibili, che fa diminuire la domanda di alloggi. Una recessione è particolarmente pericolosa.
• La domanda è esaurita, portando domanda e offerta in equilibrio e rallentando il rapido apprezzamento dei prezzi delle case su cui alcuni proprietari di case, in particolare gli speculatori, contano per rendere i loro acquisti accessibili o redditizi. Quando il rapido apprezzamento dei prezzi ristagna, coloro che contano su di esso per permettersi le proprie case possono perdere la casa, portando più offerta al mercato.

La conclusione è che quando le perdite aumentano, gli standard di credito sono inaspriti, il prestito ipotecario facile non è più disponibile, la domanda diminuisce, l’offerta aumenta, gli speculatori lasciano il mercato ei prezzi scendono.

Il crollo del mercato immobiliare 2007-2008

A metà degli anni 2000, l’economia statunitense ha sperimentato una diffusa bolla immobiliare che ha avuto un impatto diretto sull’avvio della Grande Recessione. In seguito alla bolla delle dotcom, i valori nel settore immobiliare hanno iniziato a insinuarsi, alimentando un aumento dei proprietari di case tra acquirenti speculativi, investitori e altri consumatori. Bassi tassi di interesse, standard di prestito rilassati, inclusi requisiti di acconto estremamente bassi, hanno permesso a persone che altrimenti non sarebbero mai state in grado di acquistare una casa di diventare proprietari di casa. Ciò ha fatto aumentare ancora di più i prezzi delle case.

Ma molti investitori speculativi hanno smesso di acquistare perché il rischio stava diventando troppo alto, portando altri acquirenti a uscire dal mercato. In effetti, si è scoperto che quando l’economia ha preso una brutta piega, un sacco di mutuatari subprime si sono trovati incapaci di pagare i loro mutui mensili. Ciò, a sua volta, ha causato un calo dei prezzi. I titoli garantiti da ipoteca sono stati venduti in quantità massicce, mentre le insolvenze e i pignoramenti sui mutui sono saliti a livelli senza precedenti.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Reversione media

Troppo spesso, i proprietari di case commettono l’errore dannoso di presumere che l’andamento dei prezzi recenti continuerà in futuro senza prima considerare i tassi di apprezzamento dei prezzi a lungo termine e il potenziale di inversione della media.

Le leggi della fisica affermano che quando un oggetto, che ha una densità maggiore dell’aria, viene spinto verso l’alto, alla fine ritorna sulla terra perché le forze di gravità agiscono su di esso. Allo stesso modo, le leggi della finanza affermano che i mercati che attraversano periodi di rapido apprezzamento o deprezzamento dei prezzi torneranno, nel tempo, a un prezzo che li mette in linea con i loro tassi di apprezzamento medi a lungo termine indicano che dovrebbero essere. Questo è noto come ritorno alla media.

Anche i prezzi sul mercato immobiliare seguono questa tendenza al ritorno alla media. Dopo periodi di rapido apprezzamento dei prezzi o, in alcuni casi, deprezzamento, tornano al punto in cui i loro tassi di apprezzamento medi a lungo termine indicano che dovrebbero essere. Il ritorno alla media dei prezzi delle case può essere rapido o graduale. I prezzi delle case possono spostarsi rapidamente a un punto che li riporta in linea con la media a lungo termine, oppure possono rimanere costanti fino a quando la media a lungo termine li raggiunge.

Il valore teorico mostrato sopra è stato ricavato calcolando l’aumento percentuale medio trimestrale dell’indice dei prezzi delle abitazioni dal primo trimestre del 1985 al quarto trimestre del 1998, il punto approssimativo in cui i prezzi delle case hanno iniziato a salire rapidamente al di sopra della tendenza a lungo termine. L’aumento percentuale medio trimestrale calcolato è stato quindi applicato al valore iniziale mostrato nel grafico e ad ogni valore successivo per ricavare il valore teorico dell’Indice dei prezzi delle abitazioni.

Stime di apprezzamento del prezzo

Troppi acquirenti di case utilizzano solo l’andamento dei prezzi recenti come parametri di riferimento per ciò che si aspettano nei prossimi anni. Sulla base delle loro stime irrealistiche, si assumono rischi eccessivi. Questa assunzione di rischi eccessivi è solitamente associata alla scelta di un mutuo e alle dimensioni o al costo della casa che il consumatore acquista.

Esistono diversi prodotti ipotecari che sono fortemente commercializzati ai consumatori e progettati per essere prestiti a breve termine. I mutuatari scelgono questi mutui in base all’aspettativa che saranno in grado di rifinanziare tale mutuo entro un certo numero di anni e potranno farlo a causa dell’equità che avranno nelle loro case a quel punto.

Tuttavia, l’andamento recente dei prezzi delle abitazioni non è generalmente una buona previsione dell’andamento futuro dei prezzi delle abitazioni. Gli acquirenti di case dovrebbero guardare ai tassi a lungo termine di apprezzamento dei prezzi delle case e considerare il principio finanziario del ritorno alla media quando prendono importanti decisioni di finanziamento. Gli speculatori dovrebbero fare lo stesso.

Sebbene assumersi dei rischi non sia intrinsecamente negativo e, in effetti, assumersi dei rischi a volte è necessario e consigliabile, la chiave per prendere una buona decisione basata sul rischio è comprendere e misurare i rischi facendo stime finanziariamente solide. Ciò è particolarmente applicabile alla più grande e importante decisione finanziaria che la maggior parte delle persone prende: l’acquisto e il finanziamento di una casa.

La linea di fondo

Un principio semplice e importante della finanza è il ritorno alla media. Sebbene i mercati immobiliari non siano soggetti a bolle come alcuni mercati, esistono bolle immobiliari. Le medie a lungo termine forniscono una buona indicazione di dove finiranno i prezzi delle case durante i periodi di rapido apprezzamento seguiti da prezzi stagnanti o in calo. Lo stesso vale per periodi di apprezzamento dei prezzi al di sotto della media.