5 errori che possono rendere il capovolgimento della casa un flop
Sembra così facile! Compra una casa, fai qualche aggiustamento cosmetico, rimettila sul mercato e ottieni un enorme profitto. In qualsiasi momento, una mezza dozzina di programmi televisivi presenta investitori di bell’aspetto e ben vestiti che rendono il processo veloce, divertente e redditizio.
E molte casevengono capovolte. Le case capovolte hanno rappresentato il 6,2% di tutte le vendite di case negli Stati Uniti nel 2019, un massimo di otto anni, secondo i dati ATTOM Data Solutions pubblicati nel suo rapporto sul capovolgimento di case negli Stati Uniti del 2019.
Tuttavia, la strada per la ricchezza immobiliare non è solo una questione di frenare l’attrattiva e di segnali di “vendita”. Troppi aspiranti magnati del settore immobiliare trascurano le basi e finiscono per fallire. Quindi quali sono i cinque più grandi errori che gli aspiranti flipper fanno? E come le eviti?
Punti chiave
- Flipping Houses è un’attività come le altre: richiede conoscenza, pianificazione ed esperienza per avere successo.
- Gli errori comuni commessi dagli investitori immobiliari alle prime armi stanno sottovalutando il tempo o il denaro che il progetto richiederà.
- Un altro errore che fanno le pinne di casa è sovrastimare le loro abilità e conoscenze.
- La pazienza e il buon senso sono particolarmente importanti in un’attività basata sul tempismo come l’investimento immobiliare.
Come funziona il capovolgimento della casa
Il flipping (chiamato anche investimento immobiliare all’ingrosso) è un tipo di strategia di investimento immobiliare in cui un investitore acquista una proprietà non per utilizzarla, ma con l’intenzione di venderla a scopo di lucro.
Tale profitto è tipicamente derivato dall’apprezzamento dei prezzi derivante da un mercato immobiliare caldo in cui i prezzi stanno aumentando rapidamente o dai miglioramenti di capitale apportati alla proprietà, o entrambi. Ad esempio, un investitore potrebbe acquistare un fixer-upper in un quartiere “caldo”, effettuare ristrutturazioni sostanziali, quindi offrirlo a un prezzo che rifletta il suo nuovo aspetto e le sue dotazioni.
Gli investitori che cambiano proprietà si concentrano sull’acquisto e la successiva rivendita di una proprietà o di un gruppo di proprietà. Molti investitori tentano di generare un flusso costante di reddito impegnandosi in frequenti salti mortali.
Allora come si capovolge un edificio o una casa? In termini semplici, vuoi comprare basso e vendere alto (come la maggior parte degli altri investimenti). Ma invece di adottare una strategia buy-and-hold, completi la transazione il più rapidamente possibile per limitare il periodo di tempo in cui il tuo capitale è a rischio. In generale, l’attenzione dovrebbe essere rivolta alla velocità anziché al massimo profitto. Questo perché ogni giorno che passa ti costa più soldi (mutuo, utenze, tasse sulla proprietà, assicurazioni e altri costi associati alla proprietà della casa). Questo è il piano generale, anche se presenta diverse insidie.
Dove iniziare
Il primo, il miglior consiglio è limitare il rischio finanziario e massimizzare il potenziale di rendimento. In parole povere, non pagare troppo per una casa (sapendo quanto vale) e assicurati di sapere anche quanto costeranno le riparazioni o gli aggiornamenti necessari prima di acquistarla. Avendo queste informazioni, puoi quindi calcolare un prezzo di acquisto ideale.
La regola del 70% afferma che un investitore non dovrebbe pagare più del 70% del valore post-riparazione (ARV) di una proprietà meno le riparazioni necessarie. L’ARV è ciò che vale una casa dopo che è stata completamente riparata.
Ecco un esempio: se l’ARV di una casa è $ 150.000 e ha bisogno di $ 25.000 in riparazioni, la regola del 70% significa che un investitore non dovrebbe pagare più di $ 80.000 per la casa: $ 150.000 x 0,70 = $ 105.000 – $ 25.000 = $ 80.000.
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Come qualsiasi altra piccola impresa, lo sforzo richiederà tempo e denaro, pianificazione e pazienza, abilità e impegno. Probabilmente finirà per essere più difficile e più costoso di quanto tu abbia mai immaginato. Prendila alla leggera a tuo rischio e pericolo : se stai solo cercando di arricchirti velocemente capovolgendo una casa, potresti finire in un ospizio per i poveri. Questi sono i cinque errori da evitare se stai pensando di cambiare casa.
Anche se ottieni tutti i dettagli giusti, il cambiamento delle condizioni di mercato potrebbe significare che ogni ipotesi che hai fatto all’inizio non sarà più valida alla fine.
1. Non abbastanza soldi
Dilettarsi nel settore immobiliare è costoso. La prima spesa è il costo di acquisto della proprietà . Mentre abbondano le richieste di finanziamento per la riduzione di denaro o per mancanza di denaro, trovare queste offerte da un venditore legittimo è più facile a dirsi che a farsi. Inoltre, se stai finanziando l’acquisizione, stai pagando interessi.
Sebbene gli interessi sul denaro preso in prestito siano ancora deducibili dalle tasse anche dopo l’approvazione del Tax Cuts and Jobs Act, non si tratta di una detrazione del 100% . Ogni dollaro speso in interessi si aggiunge all’importo che dovrai guadagnare sulla vendita solo per andare in pareggio.
E se si utilizza un mutuo o una linea di credito di equità domestica (HELOC) per finanziare l’acquisto di una casa mobile, solo gli interessi sono deducibili. Il capitale, le tasse e le parti assicurative del pagamento non lo sono.
Fai una ricerca approfondita delle tue costi di possesso della proprietà e costi di opportunità per vincolare i tuoi soldi.
Realizzare un profitto è più difficile di prima. In effetti, il 2019 ha visto i margini di profitto ridursi al più basso ritorno sull’investimento medio lordo (ROI) dal 2011, secondo i dati ATTOM. Ciò non significa che non ci siano soldi da guadagnare (il ROI era del 40,6%), ma significa che è necessaria attenzione. L’utile lordo medio nel 2019 è stato di $ 62.900, ma tieni presente che è lordo.
Anche i costi di ristrutturazione devono essere presi in considerazione. Se si prevede di costo combinato di acquisto, il costo della proprietà e il costo della ristrutturazione.
Una cucina da $ 25.000, un bagno da $ 10.000, $ 5.000 in tasse immobiliari, utenze e altri costi di trasporto riducono quel numero di circa due terzi. Getta un problema strutturale inaspettato con la proprietà e un profitto lordo può diventare una perdita netta.
Anche se riesci a superare gli ostacoli finanziari di lanciare una casa, non dimenticare le tasse sulle plusvalenze, che andranno a detrimento del tuo profitto.
2. Non abbastanza tempo
Ristrutturare e ribaltare le case è un’impresa che richiede tempo. Possono essere necessari mesi per trovare e acquistare la proprietà giusta. Una volta che possiedi la casa, dovrai investire tempo per sistemarla. Se hai un lavoro diurno, il tempo dedicato alla demolizione e alla costruzione può tradursi in serate e fine settimana persi. Se paghi qualcun altro per fare il lavoro, trascorrerai comunque più tempo di quanto ti aspetti a supervisionare l’attività e i costi per pagare gli altri ridurranno il tuo profitto.
Una volta terminato il lavoro, dovrai programmare le ispezioni per assicurarti che la proprietà sia conforme ai regolamenti edilizi applicabili prima di poterla vendere. In caso contrario, dovrai spendere più tempo e denaro per portarlo alla pari.
Successivamente, può essere un investimento di tempo per vendere la proprietà. Se lo mostri tu stesso ai potenziali acquirenti, potresti dedicare molto tempo al pendolarismo da e per la proprietà e alle riunioni. Se utilizzi un agente immobiliare, dovrai una commissione.
Ne vale la pena? Per molte persone, potrebbe avere più senso restare con un lavoro quotidiano, in cui possono guadagnare lo stesso tipo di denaro in poche settimane o mesi tramite uno stipendio costante, senza rischi e un impegno costante di tempo.
3. Abilità insufficienti
Costruttori professionisti e professionisti qualificati, come falegnami e idraulici, spesso capovolgono case come reddito secondario al loro lavoro regolare. Hanno le conoscenze, le capacità e l’esperienza per trovare e riparare una casa. Alcuni di loro hanno anche lavori sindacali che forniscono assegni di disoccupazione per tutto l’inverno mentre lavorano ai loro progetti collaterali.
I soldi veri nel lancio di una casa provengono dal capitale del sudore. Se sei abile con un martello, ti diverti a posare la moquette e puoi appendere il muro a secco, coprire una casa e installare un lavello da cucina, hai le capacità per capovolgere una casa.
D’altra parte, se non conosci un cacciavite Phillips da un cacciavite piatto, dovrai pagare un professionista per eseguire i lavori di ristrutturazione e riparazione. E ciò ridurrà le probabilità di realizzare un profitto sostanziale sul tuo investimento.
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Il numero di case unifamiliari e condomini ribaltati nel 2019, secondo ATTOM Data Solutions.
4. Conoscenza insufficiente
Per avere successo, sai come scegliere la proprietà giusta, nella giusta posizione, al giusto prezzo. In un quartiere di case da $ 100.000, ti aspetti davvero di acquistare a $ 60.000 e vendere a $ 200.000? Il mercato è troppo efficiente perché ciò avvenga regolarmente.
Anche se ottieni l’affare di una vita, ad esempio rubare una casa per pignoramento per una canzone, sapere quali ristrutturazioni fare e quali saltare è fondamentale. È inoltre necessario comprendere le leggi fiscali applicabili e le leggi sulla zonizzazione e sapere quando ridurre le perdite e uscire prima che il progetto diventi un pozzo di denaro.
Zillow, la società di quotazione immobiliare, sta ora lanciando case in mercati selezionati. L’azienda prevede di acquistare e lanciare proprietà entro 90 giorni e dispone dei dati e delle conoscenze per offrire agli operatori mamme e pop una forte concorrenza.
I prestatori di grande lega hanno anche iniziato a cercare profitti nel mercato del prestito a fogli mobili, con la società di investimento globale KKR che si unisce ad altre società di investimento private che cercano una parte dell’azione.
5. Non abbastanza pazienza
I professionisti si prendono il loro tempo e aspettano la proprietà giusta. I novizi si precipitano a comprare la prima casa che vedono. Quindi assumono il primo imprenditore che fa un’offerta per affrontare un lavoro che non possono svolgere da soli. I professionisti svolgono il lavoro da soli o si affidano a una rete di appaltatori affidabili e prestabiliti.
I novizi assumono un agente immobiliare per aiutare a vendere la casa. I professionisti fanno affidamento sugli sforzi “in vendita dal proprietario” per ridurre al minimo i costi e massimizzare i profitti. I novizi si aspettano di affrettarsi attraverso il processo, schiaffeggiare una mano di vernice e guadagnare una fortuna. I professionisti sanno che l’acquisto e la vendita di case richiede tempo e che i margini di profitto a volte sono esigui.
La linea di fondo
Se stai pensando di lanciare una casa assicurati di capire cosa ci vuole e i rischi che comporta. Le pinne principianti possono sottovalutare il tempo o il denaro richiesto e sopravvalutare le loro abilità e conoscenze. Realizzare un bel profitto velocemente capovolgendo una casa non è così facile come sembra in TV.