Nozioni di base sul finanziamento per acquirenti di case per la prima volta
L’ottenimento di un mutuo è un passaggio cruciale per l’acquisto della prima casa e sono diversi i fattori per scegliere quella più appropriata. Mentre la miriade di opzioni di finanziamento disponibili per gli acquirenti di case per la prima volta può sembrare travolgente, dedicare del tempo alla ricerca delle basi del finanziamento della proprietà può farti risparmiare una notevole quantità di tempo e denaro.
Capire il mercato in cui si trova la proprietà e se offre incentivi ai prestatori può significare vantaggi finanziari aggiuntivi per te. E osservando attentamente le tue finanze, puoi assicurarti di ottenere il mutuo più adatto alle tue esigenze. Questo articolo delinea alcuni dei dettagli importanti di cui gli acquirenti di casa per la prima volta hanno bisogno per fare il loro grande acquisto.
Punti chiave
- L’ottenimento di un mutuo è un passaggio fondamentale per l’acquisto della prima casa e sono diversi i fattori per scegliere quella migliore.
- Gli istituti di credito valuteranno la tua solvibilità e la tua capacità di rimborsare in base al tuo reddito, beni, debiti e storia creditizia.
- Quando scegli un mutuo, dovrai decidere tra un tasso fisso o variabile, il numero di anni per estinguere il mutuo e l’ammontare dell’acconto.
- I prestiti convenzionali sono mutui che il governo non assicura.
- A seconda delle circostanze, potresti avere diritto a condizioni più favorevoli tramite un prestito FHA, VA o altro prestito garantito dal governo.
Tipi di prestito
Prestiti convenzionali
I prestiti convenzionali sono mutui che non sono assicurati o garantiti dal governo federale. Sono tipicamente mutui a tasso fisso. Sono alcuni dei tipi di mutui più difficili per i quali qualificarsi a causa dei loro requisiti più severi: un acconto più elevato, un punteggio di credito più elevato, rapporti reddito / debito più bassi e il potenziale per un requisito di assicurazione ipotecaria privata. Tuttavia, se puoi beneficiare di un mutuo convenzionale, di solito sono meno costosi dei prestiti garantiti dal governo federale.
I prestiti convenzionali sono definiti come prestiti conformi o prestiti non conformi. I prestiti conformi sono conformi alle linee guida, come i limiti di prestito stabiliti dalle imprese sponsorizzate dal governo (GSE) Freddie Mac. Questi prestatori (e vari altri) spesso acquistano e impacchettano questi prestiti, quindi li vendono come titoli sul mercato secondario. Tuttavia, i prestiti venduti sul mercato secondario devono soddisfare specifiche linee guida per essere classificati come prestiti conformi.
Il limite massimo di prestito conforme per un mutuo convenzionale nel 2021 è di $ 548.250, sebbene possa essere superiore per aree designate ad alto costo. Un prestito concesso al di sopra di questo importo è chiamato prestito jumbo, che di solito comporta un tasso di interesse leggermente superiore. Questi prestiti comportano un rischio maggiore(poiché comportano più denaro), rendendoli meno attraenti per il mercato secondario.
Per i prestiti non conformi, l’istituto di credito che sottoscrive il prestito, di solito un prestatore di portafoglio, stabilisce le proprie linee guida. A causa della normativa, i prestiti non conformi non possono essere venduti sul mercato secondario.
Prestiti della Federal Housing Administration (FHA)
La Federal Housing Administration (FHA), parte del Dipartimento statunitense per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD), fornisce vari programmi di mutuo ipotecario per gli americani. Un prestito FHA ha requisiti di acconto inferiori ed è più facile qualificarsi rispetto a un prestito convenzionale. I prestiti FHA sono eccellenti per gli acquirenti di casa per la prima volta perché, oltre a ridurre i costi del prestito iniziale e requisiti di credito meno rigorosi, è possibile effettuare un acconto fino al 3,5%.3 I prestiti FHA non possono superare i limiti legali sopra descritti.
Tuttavia, tutti i mutuatari della FHA devono pagare un premio assicurativo ipotecario, incluso nei pagamenti del mutuo. L’assicurazione ipotecaria è una polizza assicurativa che protegge un creditore ipotecario o un titolare di titolo se il mutuatario è inadempiente ai pagamenti, muore o non è altrimenti in grado di soddisfare gli obblighi contrattuali del mutuo.
Prestiti VA
Il Department of Veterans Affairs (VA) degli Stati Uniti garantisce prestiti VA. La VA non concede prestiti in proprio, ma garantisce mutui effettuati da istituti di credito abilitati. Queste garanzie consentono ai veterani di ottenere mutui per la casa a condizioni favorevoli (solitamente senza acconto).
Nella maggior parte dei casi, i prestiti VA sono più facili da qualificare rispetto ai prestiti convenzionali. I finanziatori generalmente limitano il prestito VA massimo ai limiti del mutuo ipotecario convenzionale. Prima di richiedere un prestito, dovrai richiedere la tua idoneità al VA. Se sei accettato, il VA rilascerà un certificato di idoneità che puoi utilizzare per richiedere un prestito.
Oltre a questi tipi e programmi di prestito federale, i governi e le agenzie statali e locali sponsorizzano programmi di assistenza per aumentare gli investimenti o la proprietà della casa in determinate aree.
Equità e requisiti di reddito
Il prezzo del mutuo ipotecario è determinato dal prestatore in due modi: entrambi i metodi si basano sull’affidabilità creditizia del mutuatario. Oltre a controllare il tuo punteggio FICO dalle tre principali agenzie di credito, gli istituti di credito calcoleranno il rapporto prestito / valore (LTV) e il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) al fine di determinare l’importo a cui sono disposti a prestare tu, più il tasso di interesse.
LTV è l’ammontare del capitale proprio o implicito disponibile nella garanzia a fronte dicui si prende inprestito. Per gli acquisti di casa, l’LTV è determinato dividendo l’importo del prestito per il prezzo di acquisto della casa. Gli istituti di credito presumono che più denaro si stanzia (sotto forma di acconto), meno è probabile che si sia inadempienti sul prestito. Più alto è il LTV, maggiore è il rischio di insolvenza, quindi i prestatori addebiteranno di più.
Il DSCR determina la tua capacità di pagare il mutuo. I finanziatori dividono il reddito netto mensile per i costi del mutuo per valutare la probabilità di insolvenza del mutuo. La maggior parte degli istituti di credito richiederà DSCR maggiori di uno. Maggiore è il rapporto, maggiore è la probabilità che sarai in grado di coprire i costi del prestito e minore è il rischio che si assume l’istituto di credito. Maggiore è il DSCR, più è probabile che un prestatore negozi il tasso di prestito; anche a un tasso inferiore, il creditore riceve un migliore rendimento corretto per il rischio.
Per questo motivo, dovresti includere qualsiasi tipo di reddito qualificante possibile quando negozia con un creditore ipotecario. A volte un lavoro part-time extra o altre attività generatrici di reddito possono fare la differenza tra qualificarsi o non qualificarsi per un prestito o ricevere la migliore tariffa possibile.
Assicurazione ipotecaria privata (PMI)
LTV determina anche se ti verrà richiesto di acquistare un’assicurazione ipotecaria privata(PMI). Il PMI aiuta a proteggere il creditore dall’inadempienza trasferendo una parte del rischio di prestito a un assicuratore ipotecario. La maggior parte degli istituti di credito richiede il PMI per qualsiasi prestito con un LTV superiore all’80%. Questo si traduce in qualsiasi prestito in cui possiedi meno del 20% di capitale proprio in casa. L’importo assicurato e il programma ipotecario determineranno il costo dell’assicurazione ipotecaria e il modo in cui viene riscossa.
La maggior parte dei premi assicurativi ipotecarivengono raccolti mensilmente, insieme a garanzie fiscali e assicurative sulla proprietà. Una volta che LTV è uguale o inferiore al 78%, il PMI dovrebbe essere eliminato automaticamente. Potresti anche essere in grado di cancellare il PMI una volta che la casa si è apprezzata abbastanza in valore da darti il 20% di equità e un periodo stabilito, ad esempio due anni.
Alcuni istituti di credito, come la FHA, valuteranno l’assicurazione ipotecaria come una somma forfettaria e la capitalizzeranno nell’importo del prestito.
Come regola generale, cerca di evitare un’assicurazione ipotecaria privata perché è un costo che non ha alcun vantaggio per te.
Ci sono modi per evitare di pagare per il PMI. Uno non è quello di prendere in prestito più dell’80% del valore della proprietà quando si acquista una casa;l’altro è quello di utilizzare un finanziamento di equità domestica o una seconda ipoteca per mettere giù più del 20%. Il programma più comune è chiamato mutuo 80-10-10. L’80 sta per LTV del primo mutuo, il primo 10 sta per il LTV del secondo mutuo, mentre il secondo 10 rappresenta l’equità che hai in casa.
Sebbene il tasso sulla seconda ipoteca sarà superiore al tasso sul primo, su base mista, non dovrebbe essere molto superiore al tasso di un prestito LTV al 90%. Un mutuo 80-10-10 può essere meno costoso rispetto al pagamento del PMI. Ti consente inoltre di accelerare il pagamento della seconda ipoteca ed eliminare rapidamente quella parte del debito in modo da poter saldare anticipatamente la tua casa.
Mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile
Un’altra considerazione è se ottenere un mutuo a tasso fisso o variabile (chiamato anche a tasso variabile). In un mutuo a tasso fisso, il tasso non cambia per tutta la durata del prestito. L’ovvio vantaggio di ottenere un prestito a tasso fisso è che sai quali saranno i costi mensili del prestito per l’intero periodo del prestito. E, se i tassi di interesse prevalenti sono bassi, hai bloccato un buon tasso per un tempo considerevole.
Un mutuo a tasso variabile, come un mutuo di solo interesse o un mutuo a tasso variabile (ARM), è progettato per assistere gli acquirenti di case per la prima volta o le persone che si aspettano che i loro redditi aumentino notevolmente durante il periodo del prestito. I prestiti a tasso variabile consentono solitamente di ottenere tassi di lancio più bassi durante i primi anni di prestito, e questo consente di qualificarsi per più soldi rispetto a se si fosse cercato di ottenere un prestito a tasso fisso più costoso.
Naturalmente, questa opzione può essere rischiosa se il tuo reddito non cresce di pari passo con l’aumento del tasso di interesse. L’altro aspetto negativo è che il percorso dei tassi di interesse di mercato è incerto: se aumentano drasticamente, i termini del tuo prestito saliranno alle stelle con loro.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti.
Come funzionano i mutui a tasso variabile (ARM)
I tipi più comuni di ARM sono per periodi di uno, cinque o sette anni. Il tasso di interesse iniziale è normalmente fissato per un periodo di tempo e poi si azzera periodicamente, spesso ogni mese. Una volta che un ARM si ripristina, si adatta al tasso di mercato, di solito aggiungendo uno spread predeterminato (percentuale) al tasso prevalente del Tesoro USA.
Sebbene l’aumento sia tipicamente limitato, un adeguamento ARM può essere più costoso del mutuo ipotecario a tasso fisso prevalente per compensare il prestatore per aver offerto un tasso inferiore durante il periodo introduttivo.
I prestiti di solo interesse sono un tipo di ARM in cui si pagano solo gli interessi ipotecari e non il capitale durante il periodo introduttivo fino a quando il prestito non torna a essere un prestito fisso a pagamento del capitale. Tali prestiti possono essere molto vantaggiosi per i mutuatari per la prima volta perché solo il pagamento degli interessi riduce significativamente il costo mensile del prestito e ti consentirà di qualificarti per un prestito molto più grande. Tuttavia, poiché non si paga il capitale durante il periodo iniziale, il saldo del prestito non cambia fino a quando non si inizia a rimborsare il capitale.
La linea di fondo
Se stai cercando un mutuo per la casa per la prima volta, potresti avere difficoltà a scegliere tutte le opzioni di finanziamento. Prenditi del tempo per decidere quanto puoi effettivamente permetterti a casa e poi finanzia di conseguenza. Se puoi permetterti di investire un importo considerevole o avere un reddito sufficiente per creare un LTV basso, avrai più potere negoziale con i finanziatori e la maggior parte delle opzioni di finanziamento. Se si spinge per il prestito più grande, è possibile che venga offerto un tasso corretto per il rischio più elevato e un’assicurazione ipotecaria privata.
Pesare il vantaggio di ottenere un prestito più grande con il rischio. I tassi di interesse normalmente fluttuano durante il periodo di soli interessi e spesso si adatteranno in risposta alle variazioni dei tassi di interesse di mercato. Inoltre, considera il rischio che il tuo reddito disponibile non aumenti insieme al possibile aumento dei costi di prestito.
Un buon mediatore ipotecario o un banchiere ipotecario dovrebbe essere in grado di guidarti attraverso tutti i diversi programmi e opzioni, ma niente ti servirà meglio che conoscere le tue priorità per un mutuo ipotecario.