Proprietà di abitazione come investimento
La proprietà della casa è sempre stata parte del sogno americano. Per questo motivo, molte persone accettano di possedere una casa come una cosa giusta, anche obbligatoria, da fare senza considerare i benefici ei rischi. Se stai pensando di acquistare una casa, dovresti conoscere e rivedere i pro ei contro dell’investimento che stai per fare, come faresti con qualsiasi decisione di investimento, prima di firmare sulla linea tratteggiata.
Punti chiave
- Se stai prendendo in considerazione la proprietà di una casa, sii consapevole dei vantaggi e rivedi i potenziali rischi che potresti dover affrontare prima di concludere l’affare.
- I vantaggi di investire in una casa includono apprezzamento, equità domestica, detrazioni fiscali e spese deducibili.
- I rischi e le avvertenze dell’investimento in una casa possono includere costi iniziali elevati, deprezzamento e illiquidità.
Interessante investimento a lungo termine
L’apprezzamento rappresenta l’aumento dei valori della casa nel tempo. I prezzi degli immobili sono ciclici ei proprietari di case non dovrebbero aspettarsi che il valore della proprietà aumenti drasticamente a breve termine. Ma se rimani nella tua casa abbastanza a lungo, c’è una buona probabilità che tu possa vendere la tua casa per un profitto a causa dell’apprezzamento più tardi in futuro.
In effetti, l’acquisto di una casa è uno dei migliori investimenti a lungo termine che puoi fare. Nonostante cali drammatici come il ritorno sull’investimento (ROI) che ti fornisce anche un posto dove vivere.
Il settore immobiliare si apprezza principalmente per il terreno su cui si trova la casa, mentre la struttura attuale si deprezza con il passare del tempo. Quindi l’espressione “location, location, location” non è solo uno slogan immobiliare, ma una considerazione molto importante quando si acquista una casa. Il quartiere con i servizi che offre – distretti scolastici, parchi, condizioni delle strade, ecc. – e la città in cui si trova la casa sono tutti fattori che contribuiscono all’apprezzamento della proprietà.
Considera una casa fatiscente e fatiscente al punto che è inabitabile. Il terreno sotto la casa può ancora valere una notevole quantità di denaro, più della residenza, in questo caso. Un venditore può considerare di venderla così com’è (con la struttura ancora intatta) o di spendere un piccolo extra per demolire la casa e vendere il terreno a un prezzo più alto da solo.
Costruzione di equità
L’equità domestica rappresenta la differenza tra quanto devi ancora sul mutuo e il prezzo di mercato o il valore della tua casa. L’equità domestica e l’apprezzamento possono essere considerati insieme. Come notato sopra, probabilmente la tua casa aumenterebbe di valore di mercato nel tempo.
Anche il tuo capitale cresce man mano che paghi il mutuo, con meno del pagamento che va verso gli interessi e più verso l’abbassamento del saldo del prestito.
L’apprezzamento è la variazione del valore della tua casa nel tempo, mentre l’equità domestica è la differenza tra il saldo del mutuo e il valore di mercato della tua casa.
La costruzione dell’equità richiede del tempo perché ci vuole tempo per abbassare il saldo principale dovuto al mutuo ipotecario, a meno che, naturalmente, non si effettui un grosso acconto o pagamenti anticipati regolari.
Una cosa da tenere a mente, tuttavia, è che il periodo di tempo in cui hai la tua casa è un fattore importante per quanta equità costruisci e per l’apprezzamento che puoi realizzare. Più a lungo lo mantieni, più equità ottieni.
Quando ripaghi il mutuo e riduci l’importo dovuto, senza rendertene conto, stai risparmiando mentre il valore della tua casa aumenta, proprio come il valore del tuo conto di risparmio aumenta con gli interessi. Quando vendi, probabilmente riavrai indietro ogni dollaro che hai pagato e altro ancora, supponendo che tu rimanga a casa tua abbastanza a lungo. Nel tempo, il rendimento medio del 6% ( tasso di interesse ) sui tuoi risparmi dovrebbe più che coprire la tua spesa.
Un altro vantaggio è che l’equità domestica offre flessibilità per ottenere un prestito legato all’importo del patrimonio netto. Molti investitori seguono simultaneamente il loro patrimonio netto e l’apprezzamento della casa. Se un investitore ritiene che il valore della propria casa stia notevolmente apprezzando, può rimandare un prestito di equità domestica per avere una migliore opportunità di realizzare l’apprezzamento di un venditore.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o alDipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD)degliStati Uniti.
Posizione, posizione, posizione
Anche se pagare il mutuo funziona allo stesso modo, indipendentemente da dove vivi, la crescita del valore di mercato varia a seconda della località. Secondo l’indice dei prezzi delle case (HPI) della Federal Housing Finance Agency (FHFA), i prezzi degli immobili sono aumentati in media del 32,88% nel quinquennio che termina il 31 dicembre 2019, negli Stati Uniti nel complesso. Tuttavia, i prezzi nella divisione del censimento del Medio Atlantico sono aumentati solo del 23,21% e i prezzi nella divisione del censimento del Pacifico sono aumentati in media del 40,39%.
Per vedere come ciò potrebbe influire sui prezzi dove prevedi di acquistare, controlla la tabella FHFA completa di seguito:
Fonte: Indice FHFA dei prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti – 3Q 2019.
Esclusione delle plusvalenze
Alla fine, venderai la tua casa. Quando lo fai, la legge ti consente di mantenere i profitti e di non pagare tasse sulle plusvalenze. Beh, non necessariamentetutti i profitti. L’Internal Revenue Service (IRS) consente un profitto esentasse fino a $ 250.000 per i proprietari di case single e $ 500.000 per le coppie sposate, solo per la tua residenza principale, non per una seconda casa o una proprietà per le vacanze.
Ci sono alcuni requisiti che devi soddisfare per qualificarti per questa esclusione. Devi essere proprietario della casa per almeno due anni, 24 mesi, negli ultimi cinque anni fino alla data di chiusura. Il requisito di residenza impone che dovresti aver vissuto nella casa per almeno due anni durante il periodo di cinque anni che precede la vendita. Il requisito finale, il requisito di riepilogo, sottolinea che non hai tratto profitto dalla vendita di un’altra residenza principale durante il periodo di due anni che ha preceduto la vendita più recente.
Detrazioni fiscali
Dopo l’apprezzamento, il vantaggio della proprietà di una casa che viene citato più spesso sono le detrazioni fiscali o il risparmio. Quando acquisti una casa, puoi detrarre alcune delle spese per possederla dalle tasse che paghi al governo. Ciò include gli interessi ipotecari sia sulla residenza principale che su una seconda casa, che possono ammontare a migliaia di dollari all’anno.
Anche gli interessi sui prestiti di equità domestica, olinee di credito di equità domestica (HELOC), sono deducibili se i fondi vengono utilizzati per migliorare sostanzialmente la tua casa. Puoi anche detrarre fino a $ 10.000 in tasse statali e locali (SALT), comprese le tasse sulla proprietà.
I tagli alle tasse e l’effetto del Jobs Act
IlTax Cuts and Jobs Act ha apportato modifiche sostanziali alle parti del codice fiscale che hanno a che fare con la proprietà della casa. A meno che un futuro Congresso non emenda la legge, tutte le disposizioni scadranno dopo il 31 dicembre 2025. Ma per ora, i cambiamenti in quella legge hanno ridotto il valore di possedere una casa.
La legge limita le detrazioni degli interessi ipotecari a $ 750.000 del debito ipotecario totale, inclusa la prima e la seconda casa e qualsiasi prestito immobiliare o HELOC. Tuttavia, il limite più elevato di $ 1 milione di debiti ipotecari si applica ancora all’indebitamento contratto prima del 16 dicembre 2017.
La legge ha anche fissato il limite di detrazione SALT a $ 10.000. Altre nuove disposizioni includono restrizioni sulla richiesta di risarcimento per sinistri ad eccezione dei disastri dichiarati a livello federale. La detrazione delle spese di trasloco non esiste più, ad eccezione dei militari in servizio attivo che si spostano per motivi di lavoro.
Tutti questi cambiamenti hanno abbassato il valore di possedere una casa, incluso il fatto che, con il quasi raddoppio della detrazione standard (un’altra caratteristica della legge), meno persone avranno sufficienti detrazioni per presentare l’Allegato A invece di prendere la detrazione standard.
Quindi il fatto che tu abbia diritto a una detrazione fiscale non significa che finirà per esserti utile. La severa limitazione della detrazione SALT sarà particolarmente dannosa nell’abbassare le detrazioni disponibili per le persone che vivono in stati altamente tassati.
Costi iniziali elevati
Il costo dell’investimento in una casa può essere elevato: le tue spese sono più del prezzo di vendita della proprietà e del tasso di interesse del mutuo. Per i principianti, puoi aspettarti di pagare dal 2% al 5% del prezzo di acquisto nei costi di chiusura. Alcuni dei costi di chiusura più comuni includono una tassa di iscrizione, una commissione di stima, spese legali, tasse sulla proprietà, assicurazione ipotecaria, ispezione della casa, premio assicurativo del proprietario della casa del primo anno, ricerca del titolo, assicurazione del titolo, punti (interessi prepagati), tassa di origine, registrazione tasse e quota del sondaggio.
Gli esperti dicono che dovresti pianificare di rimanere a casa tua almeno cinque anni per recuperare quei costi.
Potenziale deprezzamento
Non tutte le case crescono di valore. La crisi abitativa del 2008 ha portato molti proprietari di case sott’acqua, il che significa che il mutuo deve più del valore della tua casa. Non ci vuole una crisi immobiliare perché i prezzi delle case stagnino o scendano. Le condizioni economiche regionali o locali possono portare a valori domestici che non tengono il passo con l’inflazione.
Ricorda anche che l’attuale struttura in cui vivi si deprezzerà nel tempo. Ciò può essere il risultato dell’usura della proprietà o della mancanza di manutenzione e riparazioni.
Orgoglio e responsabilità finanziarie
Un vantaggio spesso citato della proprietà di una casa è la consapevolezza di possedere il tuo piccolo angolo di mondo. Puoi personalizzare la tua casa, rimodellare, dipingere e decorare senza la necessità di ottenere il permesso da un proprietario.
Tuttavia, la proprietà comporta delle responsabilità. Devi pagare il mutuo o rischiare di perdere la tua casa e l’equità che hai costruito. La manutenzione e la manutenzione sono una tua responsabilità. Non puoi chiamare il proprietario alle 2:00 per far riparare un tubo dell’acqua che perde. Se il tetto è danneggiato, è necessario ripararlo o farlo riparare da soli. La falciatura del prato, la rimozione della neve, l’ assicurazione dei proprietari di casa e l’assicurazione di responsabilità civile ricadono su di te.
Illiquidità
A differenza delle scorte, che possono essere vendute in pochi giorni, le case in genere impiegano molto più tempo per essere scaricate. Il fatto che tu possa avere accesso a $ 500.000 in plusvalenze esentasse non significa che tu abbia un accesso immediato. Nel frattempo, devi ancora pagare il mutuo e mantenere la casa fino a quando non la vendi.
La linea di fondo
Una casa è un investimento che comporta molti vantaggi di investimento ma anche rischi, il che lo rende un investimento che non è per tutti. È importante valutare i vantaggi dell’investimento rispetto ai rischi. Un confronto razionale di pro e contro può aiutarti a decidere se investire i tuoi soldi in un investimento domestico o potenzialmente trovare rendimenti migliori altrove.