Mutuo per la conversione di azioni della casa (HECM)
Che cos’è un mutuo per la conversione di azioni domestiche (HECM)?
Un mutuo per la conversione di equità domestica (HECM) è un tipo di mutuo inverso assicurato dalla Federal Housing Administration (FHA). I mutui per la conversione di equità domestica consentono agli anziani di convertire l’equità della loro casa in contanti.
L’importo che può essere preso in prestito si basa sul valore stimato della casa (ed è soggetto ai limiti FHA). Anche i mutuatari devono avere almeno 62 anni. Il denaro viene anticipato rispetto al valore del patrimonio netto della casa. Gli interessi maturano sul saldo del prestito in essere, ma nessun pagamento deve essere effettuato fino a quando la casa non viene venduta o il mutuatario muore, a quel punto il prestito deve essere rimborsato interamente.
Punti chiave
- Un mutuo per la conversione di equità domestica (HECM) è un tipo di mutuo inverso assicurato dalla Federal Housing Administration (FHA).
- Gli HECM costituiscono la maggior parte del mercato dei mutui inversi.
- I termini HECM sono spesso migliori di quelli dei mutui inversi privati, ma l’importo del prestito è fisso e sono richiesti premi assicurativi ipotecari.
Come funziona un mutuo per la conversione di azioni proprie
I mutui per la conversione di equità domestica sono un tipo popolare di mutui inversi proprietari potenzialmente consentendo importi di prestito più elevati con costi inferiori rispetto agli HECM.
Gli HECM, tuttavia, offriranno tipicamente tassi di interesse più bassi per i mutuatari. L’economia di un HECM, rispetto a un mutuo inverso sponsorizzato privatamente, dipenderà dall’età del mutuatario e da quanto tempo il mutuatario si aspetta di vivere o possedere la casa. Molti tipi di mutui inversi si rivolgono esclusivamente agli anziani senza requisiti di rimborso fino a quando il mutuatario non vende la casa o muore.
Un HECM può anche essere considerato rispetto a un prestito di equità domestica. Un prestito di equità domestica non è dissimile da un mutuo inverso, poiché ai mutuatari viene emesso un anticipo in contanti basato sul valore del patrimonio netto della loro casa, che funge da garanzia. Tuttavia, con un prestito di equità domestica, i fondi devono essere rimborsati, di solito in pagamenti di interessi mensili costanti subito dopo che i fondi sono stati erogati.
$ 765.600
Il limite massimo di prestito HECM nel 2020, da $ 726.525 nel 2019
Sebbene i prestiti HECM non richiedano ai mutuatari di effettuare pagamenti mensili, alcune commissioni sono associate alla chiusura e al servizio del prestito. I mutuatari devono anche pagare i premi dell’assicurazione ipotecaria.
Chi è idoneo per un mutuo per la conversione del capitale immobiliare: HECM?
La Federal Housing Administration sponsorizza il mutuo per la conversione di capitale proprio e fornisce un’assicurazione sui prodotti. La FHA stabilisce anche le linee guida e l’idoneità per questi prestiti. I mutuatari possono ottenere HECM solo dalle banche in cui la FHA sponsorizza il prodotto. Per ottenere un mutuo per la conversione di equità domestica un mutuatario deve completare una domanda standard.
Per ottenere l’approvazione un mutuatario deve soddisfare tutti i requisiti stabiliti dalla FHA. Essi devono:
- Avere 62 anni o più
- Possedere la proprietà a titolo definitivo o versare una somma considerevole
- Occupa la proprietà come residenza principale
- Non essere delinquente su alcun debito federale
- Disporre di risorse finanziarie per continuare a effettuare il pagamento tempestivo delle spese di proprietà in corso come tasse sulla proprietà, assicurazioni, tasse di associazione dei proprietari di case, ecc.
- Partecipa a una sessione di informazione per i consumatori tenuta da un consulente HECM approvato per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Inoltre, la proprietà deve essere una delle seguenti:
- Casa unifamiliare o da due a quattro unità abitative con un’unità occupata dal mutuatario
- Progetto condominiale approvato dall’HUD
- Casa fabbricata che soddisfa i requisiti FHA