Mutuo a capitale crescente (GEM)
Che cos’è un mutuo a capitale variabile (GEM)?
Un mutuo a capitale in crescita (GEM) è un tipo di mutuo a tasso fisso in cui i pagamenti mensili aumentano nel tempo secondo un programma prestabilito, piuttosto che rimanere fissi e uguali per la durata del prestito. Il tasso di interesse sul prestito non cambia e non si ha mai alcun ammortamento negativo. Invece, il primo pagamento è un pagamento completamente ammortizzato e man mano che l’importo del pagamento aumenta nel tempo, l’importo aggiuntivo oltre quello che sarebbe un pagamento completamente ammortizzato viene applicato direttamente al capitale rimanente del mutuo, abbreviando la durata del prestito e aumentando l’interesse complessivo risparmio.
Punti chiave
- Un mutuo a capitale crescente (GEM) è una variazione di un mutuo a tasso fisso in cui i pagamenti del capitale aggiuntivo sono pre-programmati e aumentano nel tempo, spesso del 5% all’anno.
- I pagamenti aggiuntivi consentono di estinguere il mutuo più rapidamente e con pagamenti di interessi totali inferiori.
- La FHA offre prestiti GEM ai mutuatari che hanno un alto potenziale di crescita degli utili che può coprire pagamenti in progressivo aumento, dove la FHA assicurerà il prestatore contro le perdite.
Come funzionano i mutui a capitale crescente
Un mutuo a capitale proprio in crescita consente effettivamente a un mutuatario di accelerare il rimborso del mutuo a tasso fisso programmando pagamenti di capitale aggiuntivi che aumentano nel tempo. Oltre a estinguere anticipatamente il prestito, un mutuo a capitale crescente aiuta a costruire più rapidamente l’ equità domestica che il mutuatario potrebbe sfruttare se necessario. I pagamenti per i mutui con capitale di crescita in genere aumentano ogni anno, aumentando fino al 5% all’anno.
C’è un avvertimento a questo tipo di finanziamento. Poiché gli importi dei pagamenti aumentano ogni anno, anche gli stipendi dei proprietari di casa (o la loro capacità di pagare) devono aumentare per accogliere i pagamenti più elevati.
Un mutuo a capitale crescente non deve essere confuso con un mutuo a pagamento graduale. Un mutuo a pagamento graduale ha anche un tasso di interesse fisso e pagamenti che aumentano a intervalli prestabiliti. Tuttavia, anche un mutuo a pagamento graduale ha un ammortamento negativo. In altre parole, a differenza di un mutuo a capitale crescente, i pagamenti iniziali su un mutuo a pagamento graduale sono fissati al di sotto di quello che sarebbe un pagamento completamente ammortizzato (sono effettivamente fissati al di sotto di quello che sarebbe un pagamento di soli interessi). Questo crea un ammortamento negativo, non un risparmio di interessi.
Altre considerazioni per i GEM
Richiedere un mutuo a capitale crescente può essere lo stesso che richiedere altri tipi di mutui, con requisiti di credito comparabili. Potrebbero esserci opzioni per acconti inferiori associati a questo tipo di mutuo. Alcuni istituti di credito che offrono mutui a capitale crescente si rivolgono agli acquirenti di case per la prima volta che altrimenti potrebbero non essere in grado di sostenere i costi di acquisto anticipati.
Inoltre, questi prestiti sono offerti a mutuatari che potrebbero non beneficiare di mutui convenzionali. La Federal Housing Administration offre un programma di mutui ipotecari con capitale in crescita appositamente per questo scopo. Le linee guida FHA rendono disponibili mutui azionari in crescita ai mutuatari con un reddito limitato, ma che hanno anche una ragionevole aspettativa di aumenti dei loro guadagni.
Quando tali mutui sono assicurati tramite la FHA, gli istituti di credito ricevono protezione in caso di inadempienza del mutuatario. L’assicurazione FHA per mutui a capitale crescente può coprire nuovi acquisti, rifinanziamenti e riabilitazione di proprietà. Il finanziamento può avvenire anche per unità condominiali o quote di edilizia popolare cooperativa.