Moltiplicatore del reddito lordo
Che cos’è un moltiplicatore del reddito lordo?
Un moltiplicatore del reddito lordo (GIM) è una misura approssimativa del valore di un investimento immobiliare. Viene calcolato dividendo il prezzo di vendita dell’immobile per il reddito locativo annuo lordo. Gli investitori possono utilizzare il GIM, insieme ad altri metodi come il tasso di capitalizzazione ( tasso cap) e il metodo del flusso di cassa scontato, per valutare proprietà immobiliari commerciali come centri commerciali e complessi di appartamenti.
Punti chiave
- Un moltiplicatore del reddito lordo è una misura approssimativa del valore di un investimento immobiliare.
- Il GIM viene calcolato dividendo il prezzo di vendita della proprietà per il suo reddito annuo lordo da locazione.
- Gli investitori non dovrebbero utilizzare il GIM come unica metrica di valutazione perché non tiene conto dei costi operativi di una proprietà a reddito.
Capire il moltiplicatore del reddito lordo
La valutazione di un investimento immobiliare è importante per qualsiasi investitore prima di firmare il contratto immobiliare. Ma a differenza di altri investimenti, come le azioni, non esiste un modo semplice per farlo. Molti investitori immobiliari professionisti ritengono che il reddito generato da una proprietà sia molto più importante del suo apprezzamento.
Il moltiplicatore del reddito lordo è una metrica ampiamente utilizzata nel settore immobiliare. Può essere utilizzato da investitori e professionisti del settore immobiliare per determinare approssimativamente se il prezzo richiesto di una proprietà è un buon affare, proprio come il rapporto prezzo / utili (P / E) può essere utilizzato per valutare le società nel mercato azionario.
Moltiplicando il GIM dal annuo lordo della struttura reddito produce il valore della proprietà o il prezzo per il quale dovrebbe essere venduto. Un moltiplicatore di reddito lordo basso significa che una proprietà può essere un investimento più interessante perché il reddito lordo che genera è molto più alto del suo valore di mercato.
considerazioni speciali
Un moltiplicatore del reddito lordo è una buona metrica immobiliare generale. Ma ci sono delle limitazioni perché non tiene conto di vari fattori, inclusi i costi operativi di una proprietà, comprese le utenze, le tasse, la manutenzione e i posti vacanti. Per lo stesso motivo, gli investitori non dovrebbero utilizzare il GIM come un modo per confrontare un potenziale investimento immobiliare con un altro simile. Per effettuare un confronto più accurato tra due o più proprietà, gli investitori dovrebbero utilizzare il moltiplicatore del reddito netto (NIM). Il NIM tiene conto sia del reddito che dei costi operativi di ogni proprietà.
Utilizza il moltiplicatore del reddito netto per confrontare due o più proprietà.
Svantaggi del metodo del moltiplicatore del reddito lordo
Il GIM è un ottimo punto di partenza per gli investitori per valutare i potenziali investimenti immobiliari. Questo perché è facile da calcolare e fornisce un’immagine approssimativa di ciò che l’acquisto della proprietà può significare per un acquirente. Il moltiplicatore del reddito lordo non è certo un modello di valutazione pratico, ma offre un punto di partenza dietro la busta. Ma, come accennato in precedenza, ci sono limitazioni e diversi svantaggi chiave da considerare quando si utilizza questa cifra come un modo per valutare gli investimenti immobiliari.
Un argomento naturale contro il metodo del moltiplicatore sorge perché è una tecnica di valutazione piuttosto rozza. Poiché le variazioni dei tassi di interesse, che influenzano i tassi di sconto nel calcolo del valore nel tempo del denaro, le fonti, i ricavi e le spese non sono esplicitamente considerati.
Altri svantaggi includono:
- Il metodo GIM presuppone l’uniformità nelle proprietà tra classi simili. I professionisti sanno per esperienza che i rapporti di spesa tra proprietà simili spesso differiscono a causa di fattori come la manutenzione differita, l’età della proprietà e la qualità del gestore della proprietà.
- Il GIM stima il valore in base al reddito lordo e non al reddito operativo netto (NOI), mentre un immobile viene acquistato principalmente in base al suo potere di guadagno netto. È del tutto possibile che due proprietà possano avere lo stesso NOI anche se i loro redditi lordi differiscono in modo significativo. Pertanto, il metodo GIM può essere facilmente utilizzato in modo improprio da coloro che non ne apprezzano i limiti.
- Un GIM non tiene conto della vita economica rimanente di proprietà comparabili. Ignorando la vita economica rimanente, un professionista può assegnare valori uguali a una nuova proprietà e a una proprietà di 50 anni, supponendo che generino lo stesso reddito.
Esempio di calcolo del moltiplicatore del reddito lordo
Una proprietà in esame ha un reddito lordo effettivo di $ 50.000. È disponibile una vendita comparabile con un reddito effettivo di $ 56.000 e un valore di vendita di $ 392.000 (in realtà, cercheremmo un numero paragonabile per migliorare l’analisi).
Il nostro GIM sarebbe $ 392.000 ÷ $ 56.000 = 7.
Questo comparabile, o comp, come viene spesso chiamato in pratica, è stato venduto per sette volte (7 volte) il suo lordo effettivo. Utilizzando questo moltiplicatore, vediamo che questa proprietà ha un valore di capitale di $ 350.000. Questo si trova utilizzando la seguente formula:
V = GIM x EGI
7 x $ 50.000 = $ 350.000.