Acquistare una casa pignorata: le 5 principali insidie

L’acquisto di una casa che è in preclusione è spesso pubblicizzato come un modo sia per i proprietari-occupanti che per gli investitori per ottenere un ottimo affare su una proprietà. Tuttavia, i potenziali vantaggi finanziari non si ottengono senza una notevole quantità di duro lavoro.

Le proprietà pignorate presentano alcuni problemi comuni. Inoltre, ci sono alcune difficoltà standard che potresti incontrare nell’acquisto di uno. Mentre i pignoramenti possono essere grandi investimenti come aggiustatori, sia per vivere che per rivendere, spesso vengono con il bagaglio.

Punti chiave

• Tuttavia, i potenziali vantaggi finanziari dell’acquisto di una proprietà pignorata non si ottengono senza una quantità significativa di duro lavoro.
• Molte case pignorate sono state mantenute male e possono avere problemi strutturali o danni causati dall’acqua o dalla muffa; alcuni potrebbero violare codici o altri standard.
• Anche il vandalismo può essere un problema, con ladri o proprietari precedenti che a volte prendono infissi, elettrodomestici, finestre o qualsiasi altra cosa di valore.
• Potrebbero esserci problemi con gli istituti di credito che non vogliono finanziare l’acquisto di case pignorate; l’acquisto con tutti i contanti può essere l’unica opzione dell’acquirente.

Problemi con la proprietà

La cosa più importante da tenere a mente prima di decidere di fare acquisti nel mercato dei pignoramenti è che queste proprietà vengono abbandonate dai proprietari che non possono più permettersi i pagamenti del mutuo. In questi casi, la casa è stata spesso tenuta male, dopotutto, se il proprietario non può effettuare i pagamenti, è probabile che rimanga in ritardo anche per quanto riguarda la manutenzione regolare.

Inoltre, alcune persone che sono costrette a pignorare sono amareggiate dalla loro situazione e portano le loro frustrazioni sulla loro casa prima che la banca si riappropriasse. Ciò spesso comporta la rimozione di apparecchi e dispositivi e talvolta anche vandalismo definitivo. Dopo che gli occupanti se ne sono andati, i pignoramenti rimangono abbandonati, spesso invitando ad attività criminali.

Manutenzione e condizioni

La manutenzione e le condizioni possono essere un problema nelle proprietà pignorate a causa delle circostanze in cui il precedente proprietario si è trasferito e del periodo di tempo in cui la casa potrebbe essere stata disabitata. Alcune delle principali preoccupazioni includono quanto segue.

Mancanza di pulizia

Le proprietà di proprietà della banca a volte sono disgustosamente sporche a causa del tempo trascorso seduti vuoti, dell’incuria intenzionale del precedente proprietario o dell’occupazione di vagabondi. Quando una casa è chiusa a chiave senza che l’aria circoli per mesi, lo sporco accumulato può far puzzare l’intera casa.

Pessime ristrutturazioni

Il precedente proprietario potrebbe aver apportato modifiche alla casa senza aver ottenuto i necessari permessi. Un esempio comune è la conversione del garage in uno spazio abitativo in modo che più persone possano vivere in casa. Questi cambiamenti potrebbero essere indesiderabili per i nuovi proprietari o creare loro grattacapi con i funzionari del governo cittadino.

Se il precedente proprietario ha iniziato a migliorare la casa ma poi è caduto in difficoltà, potrebbero esserci lavori parzialmente finiti in casa. I bagni possono essere rifatti mentre la cucina non è stata aggiornata negli ultimi 40 anni, oppure potrebbero esserci nuovi pavimenti nel soggiorno mentre le camere da letto sfoggiano ancora moquette antica.

Inoltre, se sono state effettuate riparazioni, potrebbero essere state eseguite dai proprietari stessi o da professionisti senza licenza, in altre parole, persone che potrebbero non aver svolto il lavoro correttamente.

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La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Senza elettricità

Con nessuno che vive in casa, l’elettricità potrebbe essere spenta a meno che la banca non l’abbia intenzionalmente tenuta accesa. In assenza di luce, può essere difficile vedere cosa stai acquistando in alcune stanze, in particolare negli scantinati e nei bagni senza finestre.

Danno idrico

Una piccola perdita sotto il lavello della cucina può causare un problema di muffa e una perdita dal tetto o scoppiare un tubo può causare gravi danni causati dall’acqua. Senza nessuno in giro che si occupi dei problemi man mano che si verificano, piccoli problemi possono trasformarsi rapidamente in grandi problemi e grandi problemi possono trasformarsi in disastri.

Mancanza di manutenzione di base

Se il precedente proprietario non poteva permettersi i pagamenti del mutuo, puoi scommettere che non potevano nemmeno permettersi di riparare perdite, danni alle termiti, uno smaltimento dei rifiuti rotto o qualsiasi altra cosa.

Terreni morti o ricoperti di vegetazione

A seconda del clima in cui si trova la casa, il prato e il paesaggio possono essere completamente morti o estremamente ricoperti di vegetazione. Le banche di solito non pagano i giardinieri per mantenere il cortile di una casa pignorata.

Proprietà personale lasciata alle spalle

A volte i proprietari di case pignorati vengono bloccati fuori dalla proprietà prima di poter spostare i loro averi e, in alcuni casi, non portano tutto con sé. Molte proprietà di proprietà immobiliare (REO) contengono mobili, spazzatura, vestiti e altri oggetti che dovrai smaltire quando diventerai proprietario.

Atti di vandalismo e negligenza

Il danno non è raro nelle proprietà di preclusione e può essere causato da vandali o dal precedente proprietario.

Vandalismo casuale

A volte, quando una proprietà è vuota, soprattutto se si trova in un’area di criminalità da moderata ad alta, i nuovi proprietari dovranno fare i conti con graffiti, finestre rotte e altri danni.

Proprietario di atti di vandalismo

Le finestre rotte possono essere comuni nelle REO per diversi motivi. Come accennato in precedenza, il vandalismo potrebbe essere una causa. Inoltre, quando le banche bloccano i proprietari mentre prendono possesso della proprietà, l’ex proprietario può rompere una finestra o una porta per recuperare i beni. I precedenti proprietari possono anche causare danni intenzionalmente a spese della banca praticando buchi nei muri o strappando battiscopa e modanature a corona.

Rimozione di oggetti di valore

Per vendicarsi della banca e guadagnare un dollaro in più, il precedente proprietario della casa potrebbe rimuovere oggetti di valore, inclusi elettrodomestici, infissi, porte, tubi di rame e altro. Tutto ciò che il proprietario della casa non prende potrebbe essere preso dai ladri. In ogni caso, a molte proprietà di banca mancano cose che generalmente vengono con le proprietà di proprietà del venditore.

Problemi con l’acquisto

Nonostante tutti questi potenziali problemi, i pignoramenti possono essere ancora un buon affare. Se sei disposto a risolvere problemi che la maggior parte delle persone non vuole affrontare, puoi acquistare una casa con uno sconto significativo. Tuttavia, potresti riscontrare ulteriori problemi quando si tratta di acquistare effettivamente la proprietà e migliorarla in condizioni di trasloco.

Problemi con i finanziatori

L’acquisto di una casa da un prestatore ha i suoi problemi a causa dell’aumento del livello di burocrazia e della scarsa trasparenza offerta a coloro che acquistano pignoramenti.

Finanziamento

I finanziatori non daranno denaroall’acquirenteper un’abitazione che considerano inabitabile o che valuta al di sotto del prezzo di acquisto. Se sei un investitore che paga in contanti, ovviamente, questo non sarà un problema. Il programma HUD Sezione 203 (k) può anche aiutare in alcune circostanze.

Ritardi di tempo con la banca del proprietario

Il buon senso dice che le banche dovrebbero voler scaricare i REO il più rapidamente possibile, ma in realtà, le banche a volte trascinano i talloni nel considerare le offerte e durante il processo di deposito a garanzia.

Nessuna divulgazione del venditore

Poiché nessuno della banca ha mai abitato nella casa, è improbabile che siano a conoscenza dei problemi esistenti con la proprietà. Dovrai scoprire tutto da solo, durante l’ispezione domestica, chiedendo ai vicini o attraverso l’esperienza dopo essere diventato il proprietario della casa.

concorrenza

Poiché i pignoramenti possono essere ottimi affari, sono interessanti per gli investitori che cercano di capovolgere le proprietà o di usarle come affitti. Poiché gli investitori possono fare offerte interamente in contanti con meno o nessun imprevisto e chiusure rapide, le loro offerte potrebbero essere più allettanti per la banca rispetto a quelle degli aspiranti proprietari-occupanti.

La linea di fondo

Ci sono soldi da guadagnare con i pignoramenti, ma dovresti conoscere in anticipo la sfida che stai intraprendendo e scegliere attentamente la tua proprietà. Non trascurare i fondamenti che rendono desiderabile una proprietà solo perché il prezzo di acquisto è un vero affare. Dovresti anche ricercare ampiamente le opzioni di finanziamento per le case pignorate.

Mentre puoi seguire la strada tradizionale dell’utilizzo di un prestatore privato come faresti per una casa convenzionale, i creditori a volte possono essere riluttanti a finanziare una casa pignorata, quindi vale la pena esaminare i prestiti della  Federal Housing Administration (FHA) o Freddie Mac.