Definizione del prestito di base
Che cos’è un prestito minimo?
Un prestito di base è un tipo specifico di prestito progettato specificamente per progetti di costruzione di immobili. I prestiti di piano si applicano agli edifici che saranno occupati dagli inquilini. Il prestito minimo è l’importo minimo che un prestatore accetta di anticipare per consentire al costruttore di iniziare lo sviluppo di una proprietà commerciale.
Come funziona un prestito minimo
Un prestito minimo non funziona come un prestito tradizionale o un mutuo tradizionale, in cui il mutuatario riceve i fondi nella loro interezza in un’unica soluzione. Invece, il prestito minimo è l’importo parziale di un prestito più grande, la somma di cui il mutuatario e il costruttore hanno bisogno per iniziare effettivamente il progetto di costruzione.
Il resto del prestito, chiamato “holdback”, viene pagato dopo che il costruttore raggiunge determinate fasi del progetto decise dal prestatore. Ad esempio, una banca può concordare di anticipare il 70% del costo totale del progetto, con il saldo del 30% da sbloccare al raggiungimento di determinati traguardi. Queste pietre miliari includono in genere una vendita o un affitto di successo della maggior parte delle unità del progetto, l’ottenimento di un permesso di occupazione, ecc.
I mutuatari che non riescono a soddisfare i requisiti per l’holdback potrebbero dover garantire un prestito ponte o qualche altra forma di gap financing o finanziamento mezzanino nel frattempo, che può essere piuttosto costoso: questi prestiti vengono elaborati rapidamente, ma hanno termini molto brevi e alti tassi di interesse.
I prestiti di piano sono disponibili solo per la costruzione di progetti immobiliari commerciali, non residenziali.
Prestiti di base contro prestiti di costruzione
Il prestito minimo è spesso la prima fase di un mutuo o di un mutuo di costruzione più grande. Un prestito di costruzione è un prestito a breve termine (un prestito la cui durata è di un anno o meno) utilizzato per finanziare il progetto immobiliare. Il costruttore prende un prestito di costruzione per coprire i costi del progetto prima di ottenere un finanziamento a lungo termine. Poiché sono considerati abbastanza rischiosi, i prestiti di costruzione di solito comportano tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui tradizionali.
Gli acquirenti di case che costruiscono la propria residenza su misura possono contrarre prestiti di costruzione, ma non possono optare per un prestito minimo come parte del processo. I prestiti di piano sono solo una parte dei prestiti di costruzione per gli edifici occupati dai locatari, non quelli occupati dai proprietari. Un singolo proprietario di abitazione può, tuttavia, rifinanziare il prestito di costruzione in un mutuo permanente a più lungo termine o semplicemente può contrarre un nuovo prestito per estinguerlo.
Nel caso di un progetto immobiliare che è un pezzo di proprietà commerciale (centri di vendita al dettaglio, complessi di uffici, hotel e condomini non occupati dai proprietari), il costruttore può finanziare il progetto con un mutuo edilizio e quindi stipulare un contratto commerciale prestito immobiliare per ripagarlo. (Un prestito immobiliare commerciale è un tipo specifico di mutuo ipotecario garantito da un privilegio su proprietà commerciali, piuttosto che residenziali. In quanto tale, non è disponibile per i singoli costruttori di case.)
I prestiti per immobili commerciali tendono ad avere termini più lunghi rispetto ai prestiti di costruzione, che vanno da cinque a 20 anni.