Dovresti acquistare e detenere immobili o proprietà di capovolgimento?
La domanda se lanciare o acquistare e detenere proprietà immobiliari sia la migliore strategia per investire in proprietà non ha una risposta corretta. Invece, la scelta di un metodo rispetto all’altro dovrebbe far parte di un piano strategico chiaro che tenga conto dei tuoi obiettivi generali.
Dovresti anche prendere in considerazione le opportunità offerte dal mercato esistente. Ecco uno sguardo a cosa è coinvolto nel perseguire ciascuna strategia e come decidere quale potrebbe essere giusta per te.
Punti chiave
- Capovolgere proprietà e acquistare e detenere proprietà immobiliari rappresentano due diverse strategie di investimento.
- Possedere immobili offre agli investitori l’opportunità di accumulare ricchezza nel tempo ed evitare gli alti e bassi del mercato azionario.
- Il capovolgimento può fornire una rapida inversione di tendenza sul tuo investimento ed evita i continui problemi di trovare inquilini e mantenere una proprietà, ma i costi e le tasse possono essere elevati.
- Le proprietà buy-and-hold forniscono reddito mensile passivo e vantaggi fiscali, ma non tutti sono preparati per la gestione e le responsabilità legali di essere un proprietario.
Perché investire nel settore immobiliare?
Questa è una buona domanda. La proprietà immobiliare residenziale sta guadagnando un interesse sempre crescente da parte degli investitori al dettaglio per molti dei seguenti motivi:
- Il settore immobiliare può fornire rendimenti più prevedibili rispetto ad azioni e obbligazioni.
- Il settore immobiliare fornisce una copertura dall’inflazione perché i tassi di affitto e il flusso di cassa degli investimenti di solito aumentano almeno quanto il tasso di inflazione.
- Il settore immobiliare offre un luogo eccellente per il capitale in tempi in cui non sei sicuro delle prospettive per azioni e obbligazioni.
- Il capitale creato in un investimento immobiliare fornisce un’ottima base per finanziare altre opportunità di investimento. Invece di prendere in prestito per ottenere il capitale da investire (cioè, acquistare azioni a margine ), gli investitori possono prendere in prestito contro il proprio capitale per finanziare altri progetti.
- La deducibilità fiscale degli interessi ipotecari rende attraente il prestito contro una casa.
- Oltre a fornire flusso di cassa ai proprietari, gli immobili residenziali possono essere utilizzati anche per una casa o per altri scopi.
Reddito passivo e attivo
Una distinzione fondamentale tra l’acquisto, la detenzione e il ribaltamento di proprietà è che il primo può fornirti un reddito passivo, mentre il secondo offre un reddito attivo.
Il reddito passivo è denaro guadagnato con investimenti che continuano a fare soldi senza alcuna partecipazione materiale da parte tua. Potrebbe provenire da azioni e obbligazioni o dal possesso di proprietà in affitto e dal reddito da locazione ogni mese, a condizione che si assuma una società di gestione per svolgere tutte le attività richieste, come trovare inquilini, riscuotere l’affitto e occuparsi della manutenzione.
Il reddito attivo è il denaro che guadagni in cambio del lavoro che svolgi. Ciò include il tuo stipendio da lavoro, così come i profitti che guadagni girando case. Il capovolgimento è considerato reddito attivo, indipendentemente dal fatto che tu stia svolgendo il lavoro fisico di spogliare i pavimenti. È ancora un’attività in cui ti impegni: trovare una proprietà da capovolgere, acquistarla, ottenere un’assicurazione, supervisionare gli appaltatori, gestire il progetto e altro ancora.
In questo senso, il flipping non è solo una strategia di investimento come l’acquisto e la detenzione di azioni o immobili. Se hai un lavoro diurno, tieni presente che il tuo tempo libero sarà probabilmente occupato da tutte le richieste che comporta il ribaltamento di una proprietà.
Due modi per capovolgere le proprietà
Due tipi principali di proprietà possono essere utilizzati in un approccio di acquisto / vendita all’investimento immobiliare. Il primo è case o appartamenti che possono essere acquistati al di sotto del valore corrente di mercato perché sono in difficoltà finanziarie. Il secondo è il fixer-upper, una proprietà con problemi strutturali, di design o di condizioni che possono essere superati per creare valore.
Gli investitori che si concentrano su proprietà in difficoltà lo fanno identificando i proprietari di case che non possono più gestire o mantenere le loro proprietà o trovando proprietà che hanno un indebitamento eccessivo e sono a rischio di default. D’altra parte, coloro che preferiscono le tomaie fisse ristrutturano o migliorano una proprietà in modo che funzioni meglio per i proprietari di case o sia più efficiente per gli inquilini degli appartamenti.
L’acquirente di un fixer-upper che utilizza questa tattica fa affidamento sul lavoro investito per aumentare i valori invece di acquistare semplicemente una proprietà a basso costo per creare alti rendimenti degli investimenti. Ovviamente è possibile combinare queste due strategie quando si girano le proprietà, e molte persone lo fanno.
Tuttavia, trovare costantemente queste opportunità può essere difficile a lungo termine. Per la maggior parte delle persone, il ribaltamento delle proprietà dovrebbe essere considerato più una strategia tattica che un piano di investimento a lungo termine.
I pro ei contro del capovolgimento
Professionisti
- Ritorno più veloce sui tuoi soldi
- Investimento potenzialmente più sicuro
Contro
- Costi
- Le tasse
Pro: un ritorno più veloce sui tuoi soldi
Un grande vantaggio di capovolgere le proprietà è realizzare guadagni rapidamente, che rilascia capitale per altri scopi. Il tempo medio per capovolgere una casa è di circa sei mesi, anche se i principianti dovrebbero aspettarsi che il processo richieda più tempo.
Pro: un investimento potenzialmente più sicuro
A differenza del mercato azionario, che può girare nel bel mezzo di una giornata, i mercati immobiliari sono spesso più prevedibili. In un certo senso, il ribaltamento delle proprietà potrebbe essere considerato una strategia di investimento più sicura perché ha lo scopo di mantenere il capitale a rischio per un periodo di tempo minimo. Mancano inoltre i rischi di gestione e locazione inerenti alla proprietà di un immobile, per non parlare delle seccature di trovare inquilini, riscuotere affitti e mantenere una proprietà.
Contro: costi
Capovolgere le case può creare problemi di costo che non devi affrontare con investimenti a lungo termine. Le spese coinvolte nel flipping possono richiedere molti soldi, portando a problemi di flusso di cassa. Poiché i costi di transazione sono molto elevati sia per l’acquisto che per la vendita, possono influire in modo significativo sui profitti. Se rinunci al tuo lavoro quotidiano e ti affidi a girare per il tuo reddito, stai anche rinunciando a uno stipendio consistente.
Contro: tasse
La rapida inversione di tendenza nelle proprietà (e la velocità è tutto negli affari lanciati di successo) può creare oscillazioni nel reddito che possono aumentare la tua fattura fiscale. Ciò è particolarmente vero se le cose si muovono troppo velocemente per trarre vantaggio dalle norme fiscali sulle plusvalenze a lungo termine. In questi casi, dovrai pagare un’aliquota d’imposta sulle plusvalenze più elevata in base al tuo reddito da lavoro se possiedi una proprietà per meno di un anno.
I pro ei contro del Buy-and-Hold
Professionisti
- Reddito in corso
- Aumento dei valori delle proprietà
- Le tasse
Contro
- Spese di vacanza
- Gestione e questioni legali
Pro: reddito in corso
Possedere una proprietà in affitto ti fornisce un reddito regolare, indipendentemente da dove ti trovi o cosa stai facendo. Inoltre, l’acquisto e la detenzione di proprietà immobiliari è una ricetta nota per accumulare grandi ricchezze. Molti “vecchi soldi” negli Stati Uniti e all’estero sono stati accumulati attraverso la proprietà della terra. Nonostante i periodi di diminuzione dei prezzi, il valore dei terreni è quasi sempre rimbalzato nel lungo periodo perché l’offerta di terra è limitata.
Pro: aumento dei valori delle proprietà
Più a lungo mantieni il tuo investimento immobiliare, maggiori sono le probabilità di beneficiare dell’inflazione. Ciò aumenterà il valore della proprietà mentre l’importo preso in prestito per il mutuo diminuirà man mano che lo paghi. Supponi di essere in grado di acquistare durante il mercato di un acquirente e di vendere durante il mercato di un venditore. Quindi, c’è anche un reale potenziale per un significativo ritorno sull’investimento.
Pro: tasse
Possedere una proprietà in affitto ha vantaggi fiscali non disponibili per le pinne. La proprietà in affitto è tassata come reddito da investimento, con aliquote fiscali inferiori. Puoi anche cancellare le spese, comprese le riparazioni, la manutenzione o la manutenzione, il pagamento di un amministratore di proprietà e la guida da o verso la tua proprietà.
Inoltre, pagherai le tasse al tasso di plusvalenza a lungo termine se decidi di vendere dopo aver posseduto la proprietà per più di un anno.
Contro: costi di vacanza
Non riuscire a trovare inquilini è uno dei rischi di possedere una proprietà in affitto. Questo è vero sia che tu lo faccia da solo o che assuma una società di gestione per farlo per te. Se la tua proprietà rimane vuota per mesi o anni, sei responsabile della copertura del mutuo durante quel periodo. Prima di investire in una proprietà compra e mantieni, assicurati che il tuo budget copra da uno a tre mesi di vacanza all’anno.
Contro: gestione e questioni legali
La proprietà immobiliare a lungo termine è un’attività ad alta intensità di gestione che esula dalle competenze di molti investitori. Alcuni investitori, in particolare i proprietari di immobili in affitto per la prima volta, sono mal preparati o mal equipaggiati per affrontare le responsabilità e le questioni legali che derivano dall’essere un proprietario. Il processo per trovare inquilini di qualità e soddisfare le loro esigenze può essere un’impresa stressante e dispendiosa in termini di tempo. Tuttavia, una gestione della proprietà di successo è necessaria per garantire flussi di cassa continui dal proprio investimento.
Scegliere una strategia
È necessario rispondere ad alcune domande critiche per decidere se lanciare proprietà o mantenerle a lungo termine è la strategia migliore. Devi decidere se la tua allocazione del capitale nel settore immobiliare è un investimento permanente o solo un modo per trarre profitto da un aumento previsto dei prezzi delle case.
Sarebbe anche utile determinare quale rapporto rischio / rendimento è appropriato per questa parte del tuo portafoglio di investimenti. Infine, è necessario possedere la propensione al rischio e le capacità per assumersi le responsabilità di gestione associate a entrambi i tipi di investimento.
Supponiamo che il capitale non sia disponibile per acquistare un portafoglio diversificato. In tal caso, un potenziale investitore deve essere pronto ad assumersi un rischio non sistematico. Ciò include i rischi della proprietà individuale e la potenziale mancanza di domanda per la proprietà, sia da parte dei proprietari di case che degli affittuari.
Se stai prendendo in considerazione una strategia di acquisto e vendita, devi anche determinare se hai la capacità di scoprire proprietà di vendita in difficoltà o fixer-uppers. In questa strategia transazionale, è essenziale capire se il capitale può essere girato abbastanza volte in un dato periodo di investimento per superare i costi di transazione. Includono commissioni di intermediazione, finanziamento e chiusura.
Puoi godere dei vantaggi di entrambe le strategie sviluppando un’attività che lancia case e utilizzando i tuoi profitti per investire in proprietà con reddito da locazione a lungo termine.
La linea di fondo
La scelta tra le due strategie in questione dipende dalla tua particolare situazione finanziaria e dai tuoi obiettivi. Tuttavia, la strategia di partecipazione a lungo termine è generalmente più appropriata per coloro che utilizzano gli immobili come parte fondamentale del loro portafoglio di investimenti complessivi.
D’altra parte, il ribaltamento delle proprietà è generalmente migliore quando gli immobili vengono utilizzati come un’aggiunta o una tattica di miglioramento del rendimento.
Gli investitori che desiderano accumulare ricchezza e ricavare reddito dai loro investimenti immobiliari dovrebbero considerare di detenere immobili a lungo termine. Possono utilizzare l’equità incorporata nel portafoglio per finanziare altre opportunità di investimento, con il potenziale di vendere le proprietà in un mercato di lusso.
Il capovolgimento delle proprietà è una tattica più adatta per i periodi in cui le prospettive nei mercati azionari e obbligazionari sono basse. Può anche funzionare per le persone che cercano di realizzare plusvalenze a breve termine fino a quando il mercato immobiliare lo consente.