Prestito della Federal Housing Administration (FHA)
Che cos’è un prestito FHA (Federal Housing Administration)?
Un prestito della Federal Housing Administration (FHA) è un mutuo assicurato dalla Federal Housing Administration (FHA) ed emesso da un prestatore approvato dalla FHA. I prestiti FHA sono progettati per mutuatari a reddito medio-basso; richiedono un acconto minimo inferiore e punteggi di credito inferiori rispetto a molti prestiti convenzionali.
Nel 2020, puoi prendere in prestito fino al 96,5% del valore di una casa con un prestito FHA. Ciò significa che dovrai effettuare un acconto del 3,5%. Avrai bisogno di un punteggio di credito di almeno 580 per qualificarti. Se il tuo punteggio di credito scende tra 500 e 579, puoi comunque ottenere un prestito FHA purché tu possa effettuare un acconto del 10%. Con i prestiti FHA, il tuo acconto può provenire da risparmi, un regalo finanziario da un membro della famiglia o una sovvenzione per l’assistenza all’acconto.
A causa dei loro numerosi vantaggi, i prestiti FHA sono apprezzati dagli acquirenti di case per la prima volta.
Punti chiave
- I prestiti della Federal Housing Administration (FHA) sono mutui garantiti dal governo progettati per i proprietari di case che possono avere punteggi di credito inferiori alla media.
- I prestiti della Federal Housing Administration (FHA) richiedono un acconto minimo inferiore e un punteggio di credito inferiore rispetto a molti prestiti convenzionali.
- I prestiti della Federal Housing Administration (FHA) sono emessi da banche e istituti di credito approvati dalla FHA; queste istituzioni valuteranno le tue qualifiche per il prestito.
- Al fine di garantire la garanzia della FHA, i mutuatari che si qualificano per un prestito FHA devono anche acquistare un’assicurazione ipotecaria e il pagamento del premio viene effettuato a FHA.
Comprensione dei prestiti della Federal Housing Administration (FHA)
È importante notare che con un prestito FHA, la FHA in realtà non ti presta denaro per un mutuo. Invece, ottieni un prestito da un prestatore approvato dalla FHA, come una banca o un altro istituto finanziario. Tuttavia, la FHA garantisce il prestito. Alcune persone lo chiamano prestito assicurato FHA, per questo motivo.
Al fine di garantire la garanzia della FHA, i mutuatari che si qualificano per un prestito FHA devono anche acquistare un’assicurazione ipotecaria e il pagamento del premio viene effettuato a FHA. Il tuo prestatore sopporta meno rischi perché la FHA pagherà un credito al mutuante in caso di insolvenza del prestito.
Mentre i prestiti della Federal Housing Administration (FHA Loans) richiedono acconti e punteggi di credito inferiori rispetto ai prestiti convenzionali, comportano altri requisiti rigorosi.
Storia del prestito della Federal Housing Administration (FHA)
Il Congresso creò la Federal Housing Administration nel 1934 durante la Grande Depressione. A quel tempo, il settore immobiliare era nei guai: i tassi di insolvenza e di pignoramento erano saliti alle stelle, i prestiti erano limitati al 50% del valore di mercato di una proprietà e le condizioni del mutuo, compresi i piani di rimborso brevi abbinati a pagamenti a palloncino, erano difficili da soddisfare per molti acquirenti di case. Di conseguenza, gli Stati Uniti erano principalmente una nazione di affittuari e solo circa il 40% delle famiglie possedeva le proprie case.
Per stimolare il mercato immobiliare, il governo ha creato la FHA. I programmi di prestito assicurati a livello federale che riducono il rischio del prestatore hanno reso più facile per i mutuatari qualificarsi per i mutui per la casa. Il tasso di proprietari di case negli Stati Uniti è cresciuto costantemente, raggiungendo il massimo storico del 69,2% nel 2004, secondo una ricerca della Federal Reserve Bank di St. Louis. A partire dal secondo trimestre del 2020, è al 67,9%.
Tipi di prestiti FHA
Oltre ai mutui tradizionali, la FHA offre molti altri programmi di prestito.
Mutuo per la conversione di azioni della casa (HECM)
Questo è un programma di mutuo inverso che aiuta gli anziani di 62 anni e più a convertire l’equità nelle loro case in contanti mantenendo la proprietà sulla casa. Scegli come prelevare i fondi, come importo mensile fisso o linea di credito (o una combinazione di entrambi).
FHA 203 (k) Miglioramento del prestito
Questo prestito tiene conto del costo di alcune riparazioni e ristrutturazioni nel prestito. Questo prestito ti consente di prendere in prestito denaro sia per l’acquisto della casa che per i miglioramenti della casa, il che può fare una grande differenza se non hai molti soldi a portata di mano dopo aver effettuato un acconto.
Mutuo ad alta efficienza energetica FHA
Questo programma è un concetto simile al programma FHA 203 (k) Improvement Loan, ma è finalizzato agli aggiornamenti che possono abbassare le bollette, come un nuovo isolamento o l’installazione di nuovi sistemi di energia solare o eolica. L’idea è che le case efficienti dal punto di vista energetico abbiano costi operativi inferiori, che abbassano le bollette e rendono disponibile più reddito per i pagamenti dei mutui.
Sezione 245 (a) Prestito
Questo è un programma per i mutuatari che si aspettano un aumento dei loro redditi. Nell’ambito del programma Sezione 245 (a), l’ipoteca con pagamento graduale inizia con pagamenti mensili iniziali inferiori che aumentano gradualmente nel tempo e l’ipoteca a capitale crescente prevede aumenti nei pagamenti mensili del capitale che si traducono in termini di prestito più brevi.
Prestiti della Federal Housing Administration (FHA) contro i mutui convenzionali
I prestiti FHA sono disponibili per le persone con un punteggio di credito a partire da 500. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, potresti essere in grado di ottenere un prestito FHA se puoi permetterti un acconto del 10%. Se il tuo punteggio di credito è 580 o superiore, puoi ottenere un prestito FHA con un acconto per un minimo del 3,5%. In confronto, in genere è necessario un punteggio di credito di almeno 620 e un acconto tra il 3% e il 20% per qualificarsi per un mutuo convenzionale.
Quando si tratta di limiti di reddito e requisiti per i mutui per la casa FHA, non esiste un minimo o un massimo.
Per un prestito FHA, o qualsiasi tipo di mutuo, devono essere trascorsi almeno due anni da quando il mutuatario ha subito un evento di fallimento (a meno che non sia possibile dimostrare che l’evento di fallimento era dovuto a una circostanza incontrollabile). Devi essere rimosso per almeno tre anni da qualsiasi evento di preclusione dei mutui e devi dimostrare che stai lavorando per ristabilire un buon credito. Se sei delinquente sui tuoi prestiti studenteschi federali o sulle imposte sul reddito, non ti qualificherai.
considerazioni speciali
Premi assicurativi ipotecari
Un prestito FHA richiede il pagamento di due tipi di premi assicurativi ipotecari (MIP): un MIP anticipato e un MIP annuale (addebitato mensilmente). Nel 2020, il MIP iniziale è pari all’1,75% dell’importo del prestito di base.
Puoi pagare il MIP anticipato al momento della chiusura oppure puoi aggiungerlo al prestito. Ad esempio, se ti viene concesso un mutuo per la casa per $ 350.000, pagherai un MIP anticipato dell’1,75% x $ 350.000 = $ 6.125. Questi pagamenti vengono depositati su un conto di deposito a garanzia istituito dal Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti; se si finisce per essere inadempienti sul prestito, questi fondi vengono utilizzati per effettuare pagamenti ipotecari.
Sebbene il nome sia in qualche modo fuorviante, i mutuatari effettuano effettivamente pagamenti MIP annuali ogni mese.(In altre parole, i pagamenti MIP annuali non vengono effettuati annualmente.) I pagamenti vanno dallo 0,45% all’1,05% dell’importo del prestito di base. Gli importi del pagamento differiscono anche a seconda dell’importo del prestito, della durata del prestito e del rapporto prestito / valore originale (LTV). Il costo tipico del MIP è solitamente dello 0,85% dell’importo del prestito.
Ad esempio, se hai un prestito di $ 350.000, effettuerai pagamenti MIP annuali dello 0,85% x $ 350.000 = $ 2.975 (o $ 247,92 mensili). Questi premi mensili vengono pagati in aggiunta al pagamento MIP anticipato una tantum.
Effettuerai pagamenti MIP annuali per 11 anni o per la durata del prestito, a seconda della durata del prestito e del LTV.
Potresti essere in grado di detrarre l’importo pagato in premi;tuttavia, per fare ciò, devi dettagliare le tue detrazioni, piuttosto che prendere la detrazione standard.
Qualificazione per un prestito FHA
Il tuo prestatore valuterà le tue qualifiche per un prestito FHA come farebbe per qualsiasi richiedente ipotecario. Tuttavia, invece di utilizzare il tuo rapporto di credito, un prestatore può esaminare la tua storia lavorativa negli ultimi due anni (così come altri record della cronologia dei pagamenti, come i pagamenti delle utenze e degli affitti). Finché hai ristabilito un buon credito, puoi comunque qualificarti per un prestito FHA se hai subito bancarotta o pignoramento. È importante tenere presente che, come regola generale, minore è il punteggio di credito e l’acconto, maggiore è il tasso di interesse che pagherai sul mutuo.
Insieme al punteggio di credito e ai criteri di acconto, esistono requisiti ipotecari FHA specifici per il prestito delineati dalla FHA per questi prestiti. Il tuo prestatore deve essere un prestatore approvato dalla FHA e devi avere una storia lavorativa stabile o aver lavorato per lo stesso datore di lavoro negli ultimi due anni.
Se sei un lavoratore autonomo, hai bisogno di due anni di storia di lavoro autonomo di successo;ciò può essere documentato dalle dichiarazioni dei redditi e dallo stato patrimoniale e dal conto profitti e perditecorrenti dall’inizio dell’anno. Se sei un lavoratore autonomo da meno di due anni ma da più di un anno, potresti comunque essere idoneo se hai una solida storia lavorativa e di reddito per i due anni precedenti il lavoro autonomo (e il lavoro autonomo è nella stessa professione o in un’occupazione correlata). Devi avere un numero di previdenza sociale valido, risiedere legalmente negli Stati Uniti ed essere maggiorenne (secondo le leggi del tuo stato) per firmare un mutuo.
Di solito, la proprietà da finanziare deve essere la tua residenza principale e deve essere occupata dal proprietario. In altre parole, il programma di prestito FHA non è destinato a essere utilizzato per investimenti o proprietà in affitto. Case unifamiliari e bifamiliari, villette a schiera, case a schiera e condomini all’interno di progetti condominiali approvati dalla FHA sono tutti idonei per il finanziamento FHA.
Il tuo rapporto di front-end (il pagamento del mutuo, le commissioni HOA, le tasse sulla proprietà, l’assicurazione ipotecaria e l’assicurazione del proprietario della casa) deve essere inferiore al 31% del tuo reddito lordo. In alcuni casi, potresti essere approvato con una percentuale del 40%.
Il tuo rapporto di back-end (la rata del mutuo e tutti gli altri debiti mensili dei consumatori) deve essere inferiore al 43% del tuo reddito lordo. Tuttavia, è possibile essere omologati con un rapporto fino al 50%. Inoltre, è necessaria una valutazione della proprietà da un perito approvato dalla FHA e la casa deve soddisfare determinati standard minimi. Se la casa non soddisfa questi standard e il venditore non accetta le riparazioni richieste, devi pagare le riparazioni alla chiusura. (In questo caso, i fondi vengono tenuti in garanzia fino a quando non vengono effettuate le riparazioni).
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Una limitazione dei prestiti FHA è che hanno limiti esterni su quanto puoi prendere in prestito. Questi sono impostati dalla regione in cui vivi, con le aree a basso costo che hanno un limite inferiore (denominato “floor”) rispetto al normale prestito FHA e le aree ad alto costo con una cifra più alta (denominate “soffitto”).
Inoltre, ci sono regioni “eccezioni speciali”, tra cui Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini americane, dove i costi di costruzione molto elevati rendono i limiti ancora più alti. Ovunque, il limite è fissato al 115% del prezzo medio di una casa per la contea, come stabilito dal Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti.
La tabella seguente elenca i limiti di prestito 2020:
FHA Loan Relief
Una volta ottenuto un prestito FHA, potresti avere diritto alla riduzione del prestito se hai subito una legittima difficoltà finanziaria, come una perdita di reddito o un aumento delle spese di soggiorno, o hai difficoltà a effettuare i pagamenti mensili del mutuo. Il programma FHA Home Affordable Modification (HAMP), ad esempio, può aiutarti a evitare il pignoramento abbassando in modo permanente il pagamento mensile del mutuo a un livello accessibile.
Per diventare un partecipante a pieno titolo al programma, è necessario completare con successo un piano di pagamento di prova in cui si effettuano tre pagamenti programmati, puntualmente, all’importo inferiore e modificato.
La linea di fondo
Anche se un prestito FHA può sembrare fantastico, non è per tutti. Non aiuterà quelli con punteggi di credito inferiori a 500. Per quelli con crediti inesigibili, un prestito personale può essere un’opzione migliore da considerare. All’opposto, gli aspiranti proprietari di case che possono permettersi un grosso acconto potrebbero fare meglio ad andare con un mutuo convenzionale. È più probabile che saranno in grado di risparmiare più soldi a lungo termine grazie ai tassi di interesse più bassi e al premio assicurativo ipotecario che forniscono i prestatori convenzionali.
I prestiti FHA non sono stati creati per aiutare i potenziali proprietari di case che fanno acquisti nella fascia più alta dello spettro di prezzi. Piuttosto, il programma di prestito FHA è stato creato per supportare gli acquirenti di case a reddito basso e moderato, in particolare quelli con contanti limitati risparmiati per un acconto “.
Quando acquisti una casa, potresti essere responsabile di ulteriori spese vive, come le commissioni per la creazione del prestito, le spese legali e le spese di valutazione. Uno dei vantaggi di un mutuo FHA è che il venditore, il costruttore della casa o il prestatore possono pagare alcuni di questi costi di chiusura per tuo conto. Se il venditore ha difficoltà a trovare un acquirente, è possibile che si offra di aiutarti alla chiusura come modo per incentivare l’affare.