Assicurazione dei mutui dell’Amministrazione federale degli alloggi
Se presti denaro a qualcuno con un track record di prestiti non perfetto, vorresti una garanzia di essere rimborsato. Questo è il principio alla base dell’assicurazione ipotecaria. Sebbene l’assicurazione ipotecaria protegga i creditori dalle perdite, potresti considerarla un fastidio. Dopotutto, è un altro costo che devi sostenere per realizzare il tuo sogno di diventare proprietario di una casa. Ma se non esistesse, molte persone probabilmente non si qualificherebbero affatto per i prestiti fino a quando non avessero acconti più elevati.
Molte persone trovano che pagare i premi dell’assicurazione ipotecaria sia un’opzione migliore che aspettare diversi anni fino a quando non hanno un acconto abbastanza alto per evitarlo. Sebbene esistano molti diversi tipi di assicurazione ipotecaria, questo articolo esamina le basi dell’assicurazione ipotecaria della Federal Housing Administration ( FHA ).
Punti chiave
- L’assicurazione ipotecaria FHA protegge i creditori dalle perdite derivanti dall’inadempienza.
- I mutuatari con un prestito FHA devono acquistare un’assicurazione ipotecaria FHA.
- Coloro che ottengono un mutuo devono pagare un premio assicurativo ipotecario anticipato dell’1,75% più i premi annuali, entrambi basati sul valore del prestito.
- Il periodo di tempo che devi pagare per l’assicurazione ipotecaria FHA dipende dal tuo periodo di ammortamento e dal tuo rapporto prestito / valore.
Assicurazione ipotecaria FHA: una panoramica
I prestiti della Federal Housing Administration (prestiti FHA ) attraggono molti consumatori, in particolare chi acconto inferiori, fino al 3,5%, nonché soglie inferiori per reddito e credito. Ciò significa che qualcuno con un punteggio di credito a partire da 580 può qualificarsi.
Tutti i prestiti FHA richiedono ai mutuatari di stipulare un’assicurazione ipotecaria, soprattutto quando hanno messo meno del 20%. L’assicurazione ipotecaria FHA protegge il prestatore perché i mutuatari, in particolare quelli nuovi, presentano un rischio maggiore di insolvenza quando hanno un capitale minimo nelle loro case. In sostanza, non hai molto da perdere allontanandoti e lasciando che la banca pignori sulla proprietà.
La Federal Housing Administration (FHA) richiede due tipi di assicurazione ipotecaria sui prestiti FHA. I mutuatari devono pagare un’assicurazione ipotecaria anticipata ( UFMI ) —1,75% del saldo del prestito — insieme ai premi assicurativi ipotecari annuali (MIP) basati sul valore totale del prestito. I MIP annuali vanno dallo 0,8% allo 0,85% per importi di prestito di base pari o inferiori a $ 625.500. Per coloro che superano questo importo, i MIP annuali variano tra l’1% e l’1,05%. Queste tariffe si applicano a termini di prestito superiori a 15 anni. I mutui finanziati per 15 anni o meno hanno tassi dallo 0,45% allo 0,95%.
Per dimostrare, ecco quanto pagheresti in un’assicurazione ipotecaria FHA con un prestito di $ 300.000:
- Importo del mutuo : $ 300.000
- Acconto : $ 10.500 (3,5% di $ 300.000)
- Importo del prestito : $ 289,500
- UFMI : $ 5.066,25
- MIP annuale : $ 2.460,75 ogni anno o $ 205,06 al mese
Tieni presente che questo scenario presuppone che tu paghi l’UFMI subito. Ma hai la possibilità di trasferire l’importo nell’importo totale del mutuo. È una buona idea pagarlo per intero all’inizio se puoi permetterti di farlo. Ma se decidi di includerlo nel tuo prestito, pagherai di più a lungo termine. Non solo aumenta l’importo del prestito, ma aumenta anche il pagamento annuale del premio dell’assicurazione ipotecaria.
Termini di assicurazione ipotecaria FHA
Secondo il sito web del Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano ( HUD ) degli Stati Uniti, la durata del pagamento dei premi assicurativi ipotecari FHA varia in base all’importo e alla durata del mutuo. Un rapporto prestito / valore (rapporto LTV ) uguale o inferiore al 90% richiede un’assicurazione ipotecaria per 11 anni.
Quando inizi a pagare il mutuo per la prima volta, corri un rischio maggiore di insolvenza, quindi i premi saranno più alti. Questo perché, come accennato in precedenza, non hai molta equità incorporata nella tua casa. Quindi perdi l’anticipo di $ 10.500 solo se il primo anno inadempienti su quella casa di $ 300.000. I pagamenti dei premi diminuiscono quanto più a lungo paghi il mutuo. Sarà meno probabile che tu voglia lasciare la tua casa e andare in default sul tuo prestito in seguito.
Evitare o sbarazzarsi dell’assicurazione ipotecaria FHA
Poiché l’assicurazione ipotecaria FHA aggiunge una spesa significativa al costo della proprietà della casa, probabilmente ti starai chiedendo se c’è qualcosa che puoi fare per ridurlo o evitarlo, ea che punto puoi sbarazzartene.
Il modo più semplice per evitare l’assicurazione ipotecaria è abbassare il 20%. Puoi farlo aspettando di acquistare finché non hai risparmiato di più o, in alcuni casi, acquistando una proprietà meno costosa. Ovviamente, se stai cercando un prestito FHA con un calo del 3,5%, probabilmente stai camminando su una linea sottile tra la possibilità di permettersi un mutuo e il dover continuare ad affittare.
Se i prezzi delle case si apprezzano in modo significativo dopo l’acquisto, potresti essere in grado di rifinanziare la tua uscita dal PMI. Affinché questo funzioni, il valore della tua casa dovrà essere sufficientemente apprezzato da darti il 22% di equità nella casa. Se non puoi rifinanziare per aumentare il tuo rapporto LTV, considera di pagare il saldo principale. Questo non solo ti aiuterà a sbarazzarti più rapidamente dell’assicurazione ipotecaria, ma ti aiuterà anche a pagare la tua casa più velocemente. Ciò riduce l’importo degli interessi che pagherai nel lungo periodo. Se segui questa strada, dovrai contattare il tuo prestatore per ottenere la cancellazione della tua assicurazione ipotecaria.
Alcuni istituti di credito possono offrire programmi di prestito speciali che non richiedono pagamenti mensili del premio assicurativo ipotecario, nonostante consenta un piccolo acconto. Ciò rende fondamentale guardarsi intorno.
Il tuo prestatore dovrebbe abbandonare automaticamente l’assicurazione ipotecaria quando raggiungi il rapporto prestito / valore appropriato.
FHA vs. assicurazione ipotecaria privata (PMI)
Esiste un’alternativa all’assicurazione ipotecaria FHA: l’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Potrebbe esserti richiesto di acquistare PMI come condizione se hai un mutuo convenzionale. Come suggerisce il nome, è fornito da una compagnia di assicurazioni privata ed è organizzato dal prestatore. Proprio come l’assicurazione ipotecaria FHA, PMI protegge il prestatore, non il mutuatario.
È necessario acquistare PMI se l’acconto è inferiore al 20% del prestito totale. Molti istituti di credito richiedono anche il PMI quando rifinanziate il mutuo con un prestito convenzionale e l’equità è inferiore al 20% del valore della proprietà. Ma c’è una grande differenza tra l’assicurazione ipotecaria FHA e il PMI: non tutti gli istituti di credito richiedono un pagamento anticipato di un’assicurazione ipotecaria.
Il PMI può costare tra lo 0,5% e l’1% del valore totale del prestito annuo. Quindi un mutuo di $ 200.000 ti costerà fino a $ 2.000 in più ogni anno al tasso massimo dell’1%. Ovviamente, il tuo tasso dipende dal tuo punteggio di credito: migliore è il tuo credito, minore è il tasso. Se il tuo punteggio di credito è inferiore, avrai bisogno di un acconto maggiore prima che ti venga offerto qualsiasi tipo di assicurazione.
L’assicurazione ipotecaria FHA richiede solo un punteggio di credito minimo di 580 per poter beneficiare di un acconto del 3,5%. Tuttavia, la maggior parte degli istituti di credito privati richiede un punteggio di credito compreso tra 620 e 640, che ti consente comunque di acquistare una casa prima. Quindi, se devi avere un’assicurazione ipotecaria, l’assicurazione ipotecaria FHA può essere il minore di due mali.
Inoltre, si è discusso dell’impatto del redlining e di altre forme di discriminazione nel settore dell’assicurazione ipotecaria privata. Sebbene molti assicuratori ipotecari privati non discriminino, essere consapevoli che può accadere e segnalarlo prontamente.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
La linea di fondo
Quando si considera un prestito con un piccolo acconto, si pensi se valga la pena di ottenere una casa prima dell’assicurazione ipotecaria anticipata e dei premi mensili dell’assicurazione ipotecaria. È difficile da calcolare perché non puoi prevedere quali saranno i prezzi delle case quando avrai più soldi per un acconto in seguito. Potrebbe essere meglio decidere su base psicologica se ti senti a tuo agio nel pagare i soldi extra richiesti per l’assicurazione ipotecaria.