Fannie Mae: cosa fa e come funziona

Ci sono ottime possibilità che tu abbia sentito parlare di Fannie Mae. Ma sai cosa fa e come funziona?

La Grande Depressione come parte del New Deal.È stato istituito per stimolare il mercato immobiliare rendendo disponibili più mutui ai mutuatari a reddito medio-basso.

Fannie Mae non crea né fornisce mutui ai mutuatari. Ma li acquista e li garantisce attraverso il mercato secondario dei mutui. In effetti, è uno dei due maggiori acquirenti di mutui sul mercato secondario. L’altro è suo fratello, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, un’altra impresa sponsorizzata dal governo creata dal Congresso.

I primi giorni di Fannie Mae

All’inizio del 1900 ottenere un mutuo, figuriamoci una casa, non era un compito facile. Molte persone non potevano permettersi di assicurarsi un acconto e i prestiti erano quasi sempre a breve termine, non come quelli con iperiodi di ammortamento a lungo termineche conosciamo oggi. In effetti, quando molti dei prestiti erano scaduti in quel momento, normalmente richiedevano grossi pagamenti a palloncino dal debitore. La banca precluderebbe se il proprietario della casa non potesse effettuare il pagamento o rifinanziare. Sarebbe diventato difficile con l’inizio della Grande Depressione. I tassi annuali di preclusione aumentarono ogni anno dal 1926 (i dati del primo anno furono mantenuti) fino al 1934, quando il tasso raggiunse un picco ben oltre il 12%.

Il Congresso degli Stati Uniti ha risposto creando Fannie Mae. L’obiettivo era quello di contribuire a creare un flusso di finanziamenti per l’edilizia abitativa disponibile per tutti in ogni mercato. Ciò ha portato al finanziamento dimutui a tasso fisso a lungo termine, consentendo ai proprietari di abitazione di rifinanziare i propri prestiti in qualsiasi momento nel corso del prestito.

1938

L’anno in cui il Congresso ha creato Fannie Mae.

Nel 1968, Fannie Mae iniziò a finanziarsi vendendo azioni e obbligazioni dopo che il governo le aveva tolte dal bilancio federale. Fannie Mae mantenne i suoi legami con il governo come GSE, tuttavia, con un consiglio di amministrazione composto da non più di 13 membri. e ‘anche esenti da tasse locali e statali.

Punti chiave

• Fannie Mae è un’impresa sponsorizzata dal governo che rende disponibili mutui a mutuatari a basso e moderato reddito.
• Non eroga prestiti, ma li sostiene o garantisce sul mercato secondario dei mutui.
• Fannie Mae fornisce liquidità investendo nel mercato dei mutui, raggruppando i prestiti in titoli garantiti da ipoteca.
• Fannie Mae è stata salvata dal governo degli Stati Uniti in seguito alla crisi finanziaria ed è stata cancellata dal NYSE.

Creazione di liquidità

Investendo nel mercato dei mutui, Fannie Mae crea più liquidità per istituti di credito come banche, parsimoniosi e unioni di credito, che a loro volta consente loro di sottoscrivere o finanziare più mutui. I mutui che acquista e garantisce devono soddisfare criteri rigorosi. Ad esempio, il limite per un prestito convenzionale per una casa unifamiliare nel 2021 è $ 548.250 (da $ 510.400 nel 2020) per la maggior parte delle aree e $ 822.375 (da $ 765.600 nel 2020) per le aree ad alto costo. Queste aree includono Hawaii, Alaska, Guam e Isole Vergini americane, dove i valori medi delle case sono superiori all’importo di base di almeno il 115%.

Per fare affari con Fannie Mae, un creditore ipotecario deve rispettare la Dichiarazione sui prestiti subprime emessa dal governo federale. La dichiarazione affronta diversi rischi associati ai prestiti subprime, come i bassi tassi di lancio seguiti da tassi variabili più elevati;limiti molto elevati di quanto può aumentare un tasso di interesse;limitato a nessuna documentazione di reddito;e caratteristiche del prodotto che rendono probabile il rifinanziamento frequente del prestito.8

Nel 2019, Fannie Mae ha fornito più di 650 miliardi di dollari di liquidità per finanziare il mercato immobiliare. Ciò ha aiutato le persone in tutto il paese ad acquistare, rifinanziare e affittare circa tre milioni di case.

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Fannie Mae sostiene o garantisce mutui ma non li origina.

Titoli garantiti da ipoteca

Dopo aver acquistato mutui sul mercato secondario, Fannie Mae li riunisce per formare titoli garantiti da ipoteca (MBS). Gli MBS sono titoli garantiti da attività garantiti da un mutuo o da un pool di mutui. I titoli garantiti da ipoteca di Fannie Mae vengono acquistati da istituzioni come compagnie assicurative, fondi pensione e banche di investimento. Garantisce il pagamento del capitale e degli interessi sui propri MBS.

Fannie Mae ha anche un proprio portafoglio, comunemente indicato come portafoglio mantenuto. Questa investe nei propri titoli garantiti da ipoteca e in quelli di altre istituzioni. Fannie Mae emette un debito chiamato debito d’ agenzia per finanziare il suo portafoglio mantenuto.

La crisi finanziaria

Fannie Mae è quotata in borsa dal 1968. Fino al 2010 è quotata alla Borsa di New York (NYSE).È stato rimosso dalla quotazione in seguito alla crisi dei mutui, dell’edilizia abitativa e finanziaria dopo che le sue azioni sono crollate al di sotto dei requisiti patrimoniali minimi imposti dalla Borsa di New York. Ora si scambia da banco.

Pratiche di prestito non etiche hanno portato alla crisi. Durante il boom immobiliare della metà degli anni 2000, gli istituti di credito hanno abbassato i loro standard e offerto mutui per la casa a mutuatari con scarso credito. Nel 2007, la bolla immobiliare è esplosa e centinaia di migliaia di questi mutuatari sono andati in default, il che ha portato a quella che era nota come la fusione dei subprime. Ciò ha avuto un effetto a catena sui mercati del credito, che ha mandato i mercati finanziari in tilt e ha creato la recessione più grave degli ultimi decenni negli Stati Uniti. (Per ulteriori informazioni, vedere: A Review of Past Recessions.)

Acquisizione e salvataggio da parte del governo

Nella seconda metà del 2008, Fannie Mae e Freddie Mac sono state rilevate dal governo tramite una tutela del Federal Housing Finance Committee. All’epoca, entrambi detenevano 4,9 trilioni di dollari in obbligazioni e titoli garantiti da ipoteca. Il Tesoro degli Stati Uniti ha fornito $ 191,5 miliardi per mantenere entrambi solventi. In sostanza, il governo degli Stati Uniti è intervenuto per ripristinare la fiducia nei mercati promettendo di salvare i crediti inesigibili e per prevenire un ulteriore crollo del mercato immobiliare. A partire da maggio 2019, il governo federale ha ricevuto $ 292 miliardi di pagamenti di dividendi da Fannie Mae e Freddie Mac.

Opzioni di credito

Fannie Mae offre ora una serie di diverse iniziative commerciali e opzioni di credito ai proprietari di case, collaborando con gli istituti di credito per aiutare le persone che altrimenti potrebbero avere difficoltà a ottenere finanziamenti.

• HomeReady Mortgage: questo prodotto consente ai proprietari di abitazione di ottenere un finanziamento e acquistare una casa con un piccolo acconto. I mutuatari si qualificano se hanno un reddito da basso a moderato e un punteggio di credito inferiore a 620. Le persone con punteggi superiori a 620 ottengono prezzi migliori.
• 3% di acconto: un’altra risorsa per i proprietari di case che potrebbero non avere accesso a fondi sufficienti per garantire un grande acconto.
• HFA Preferred: questo programma aiuta i proprietari di abitazione ad accedere a finanziamenti a prezzi accessibili tramite agenzie di finanziamento per l’edilizia abitativa locali e statali e altri istituti di credito. I livelli di reddito per i mutuatari sono determinati dall’HFA e non ci sono requisiti per l’acquirente per la prima volta.

Un elenco completo dei prodotti e le relative descrizioni sono disponibili sul sito Web di Fannie Mae.

Modifiche del prestito

Dopo il crollo dei mutui, Fannie Mae ha iniziato a concentrarsi sulle modifiche del prestito. Da settembre 2008, Fannie Mae e Freddie Mac hanno completato circa 2,37 milioni di modifiche al prestito.18 Le modifiche al prestito cambiano le condizioni di un mutuo esistente per aiutare i mutuatari a evitare di inadempiere ai loro mutui, finire in pignoramento e, infine, perdere la loro casa. Le modifiche possono includere un tasso di interesse inferiore o estendere la durata del prestito. La modifica del prestito può anche ridurre i pagamenti mensili.

La linea di fondo

Fannie Mae è riuscita a voltarsi da sola da quando è stata sull’orlo del baratro nel 2008. Oggi è la più grande sostenitrice di mutui a tasso fisso trentennale e rimane un meccanismo chiave per facilitare la proprietà della casa.