Rischio di Fallout

Cos’è il rischio di Fallout?

Il rischio di fallimento è il rischio per un creditore ipotecario che un singolo mutuatario ritiri un prestito durante il periodo tra l’offerta formale di un prestito e la chiusura di quel prestito. Un mutuo è un prestito che un prestatore o una banca concede a un mutuatario per l’acquisto di una casa. Quando un mutuatario si ritira dal prestito prima di firmare i documenti, chiamato chiusura, si parla di ricaduta del mutuo.

Punti chiave

• Il rischio di fallimento è il rischio per un creditore ipotecario che un mutuatario ritiri un prestito dopo che è stata fatta un’offerta formale e prima della chiusura.
• Quando un mutuatario si ritira dal prestito prima di firmare i documenti, si parla di ricaduta del mutuo.
• I prestatori di mutui ipotecari hanno a disposizione alcune opzioni per proteggersi dal rischio di ricaduta per prevenire le perdite.

Comprendere il rischio di Fallout

La ricaduta dei mutui è una metrica utilizzata dagli istituti di credito ipotecario, che mostra la percentuale di prestiti nella loro pipeline che non sono stati chiusi. Le banche e gli intermediari ipotecari, che aiutano a creare i prestiti, tentano di prevedere la potenziale ricaduta dei mutui nella loro pipeline di prestiti. Una pipeline di mutui rappresenta tutte le richieste di mutuo che devono ancora essere approvate da un prestatore ma che potrebbero aver avuto un blocco del tasso di interesse messo in atto tra il richiedente del prestito e la banca.

In genere, i prestatori richiedono ai mutuatari di bloccare un tasso entro e non oltre 10 giorni prima della data di chiusura, ma ciascun prestatore può variare leggermente.

Il rischio che un mutuatario possa ritirarsi prima della data di chiusura del mutuo è chiamato rischio di ricaduta. In genere, gli istituti di credito potrebbero estendere un’offerta di prestito valida fino a 60 giorni fino alla chiusura del prestito. In tal modo, la banca rischia che il mutuatario si ritiri dal contratto di mutuo durante il periodo precedente al completamento dell’operazione di prestito.

Se è coinvolto un cedente ipotecario, che aiuta a facilitare il processo di prestito, manterrà il prestito nella sua pipeline fino alla chiusura del prestito. Dopodiché il prestito andrebbe al portafoglio prestiti della banca, ma più probabilmente il prestito verrebbe venduto sul mercato secondario.

Spesso, un prestito ipotecario viene associato ad altri prestiti per creare un titolo garantito da ipoteca (MBS ). Gli individui possono investire in un MBS e ottenere interessi pagati, che in parte si basano sui tassi di interesse per i prestiti che compongono l’MBS. Se un mutuatario si ritira dal prestito, il prestatore perde l’opportunità di trarre profitto dal tasso di interesse del prestito e da eventuali commissioni sul prestito. Il cedente ipotecario e il prestatore possono anche perdere le commissioni che sarebbero state guadagnate se avessero venduto il mutuo ipotecario sul mercato secondario.

Rischio di prezzo

Un altro componente del rischio di pipeline è noto come rischio di prezzo. Ciò è posto dalla probabilità che, durante il periodo precedente alla chiusura, i tassi di interesse prevalenti scendano e il mutuatario sia in grado di ricevere un prestito alternativo con un tasso di interesse più favorevole. Un tale cambiamento può minacciare il prezzo che il cedente del mutuo può ottenere per il prestito sul mercato secondario.

Copertura del rischio di caduta

Il rischio di caduta è un aspetto inevitabile del processo di prestito a causa del tempo necessario per sottoscrivere o elaborare la richiesta di prestito, i documenti finanziari e tutte le pratiche legali che devono essere preparate per la chiusura. Durante questo processo, c’è la possibilità che il mutuatario si ritiri dal mutuo ipotecario. Di conseguenza, gli istituti di credito hanno a disposizione alcune opzioni che possono aiutare a proteggersi dalle ricadute dei mutui e proteggersi dalle perdite.

GSE

Un modo per farlo è strutturare la vendita di un prestito completato sul mercato secondario sulla base degli sforzi migliori. Potrebbe essere stipulato un accordo con un acquirente di prestito secondario, come imprese sponsorizzate dal governo (GSE) che garantiscono, acquistano e pacchetti di prestiti da vendere come investimenti.

In una base di best-effort, il GSE potrebbe accettare di rinunciare alla commissione, che sarebbe altrimenti addebitata quando il cedente non è in grado di fornire un mutuo specifico. Ciò può avere un effetto al ribasso sul prezzo, ma questa variazione di prezzo è generalmente inferiore alla commissione.

Mercato TBA

Un’altra copertura contro il rischio di ricaduta prevede l’utilizzo del mercato da annunciare (TBA) per i titoli ipotecari. Su questo mercato gli istituti di credito sono in grado di vendere prestiti che soddisfano determinati criteri senza identificare i prestiti specifici. In genere, i titoli o prestiti non vengono annunciati fino a 48 ore (chiamata regola delle 48 ore ) prima della data di regolamento preimpostata per la transazione nel mercato TBA. Di conseguenza, il prestatore può sostituire un prestito il cui mutuatario si è ritirato con un altro prestito completato entro la data di regolamento, se necessario.