Affrontare il fallimento di una cooperativa

L’ultima cosa che coloro che vivono in cooperative vogliono sentire alla loro insolvenza. Ma per molte persone questa è una realtà. Ogni anno, le cooperative falliscono e lasciano i loro “proprietari” al freddo.

Cos’è una cooperativa?

Le cooperative sono accordi abitativi in ​​cui i residenti possiedono una quota della persona giuridica, chiamata società per azioni. Questi azionisti ricevono un contratto di locazione di proprietà, o diritto, che consente loro di vivere in uno degli appartamenti o delle unità. Tecnicamente, il proprietario possiede solo azioni di questa società, non l’immobile stesso. La società possiede l’immobile. Il proprietario delle azioni paga un costo di manutenzione mensile che viene utilizzato per coprire le spese di gestione dell’edificio come pulizia, riscaldamento, acqua, stipendi dei dipendenti, rimozione dei rifiuti, costi di riparazione, tasse, assicurazione e mutuo sottostante dell’edificio.

Tipi di default

Esistono due tipi comunemente noti di insolvenza che coinvolgono le cooperative: insolvenze sui mutui e insolvenze tecniche.

1. I difetti tecnici non sono particolarmente gravi. Adam Leitman Bailey, Esq., Un avvocato immobiliare di New York e New Jersey e capo della società di immobili residenziali e commerciali di New York City Adam Leitman Bailey, PC, afferma che questo tipo di inadempienza “consiste nell’incapacità di effettuare riparazioni in violazione del contratto di mutuo anche se tutti i pagamenti in denaro sono stati pagati in tempo “. Di solito, questi tipi di inadempienze possono essere risolti facendo in modo che le riparazioni siano completate o, almeno, pagate.
2. Le insolvenze del mutuo sono molto più gravi perché il creditore non riceve i pagamenti per l’edificio, come da contratto originale. Questa è una situazione frustrante per gli azionisti che hanno diligentemente pagato la manutenzione mensile senza perdere pagamenti. Questo è spesso il percorso più veloce per dichiarare bancarotta per le cooperative. In questa situazione, l’istituto di credito invia un avviso di mora alla direzione dell’edificio e, se l’inadempienza del mutuo non viene risolta, inizia il processo di preclusione.

Caso peggiore: preclusione

Il pignoramento è la cosa peggiore che può accadere quando una cooperativa dichiara bancarotta. Un pignoramento è una causa avviata dal prestatore per ottenere il titolo legale sull’edificio. Stuart M. Saft, un partner di Dewey & LeBoeuf LLP, afferma che a New York un pignoramento può richiedere diversi anni, ma alla fine, a meno che la cooperativa non abbia una difesa legittima, un arbitro terrà un’asta per vendere l’edificio, e gli azionisti torneranno ad essere affittuari e non “possiedono” più i loro appartamenti.

Nel caso in cui una cooperativa dichiari il fallimento a seguito di inadempienza sul suo mutuo, il creditore ha il potere di precludere l’edificio e sfrattare gli azionisti. Bailey aggiunge: “Il creditore del mutuo sottostante non può andare dopo ogni azionista di appartamento perché il mutuo dell’edificio non è una garanzia personale degli azionisti”. In caso di fallimento, la banca della cooperativa verrà pagata prima degli azionisti.

Quindi, qualsiasi ricavato dalla vendita di preclusione di un fallimento andrà a pagare la banca. Gli azionisti che hanno ottenuto mutui personali saranno responsabili di tali pagamenti anche se hanno perso la proprietà delle quote dell’appartamento.

In questo scenario, gli azionisti non hanno molte opzioni. Se la cooperativa sceglie di presentare un capitolo 11 (una riorganizzazione), il mutuatario cooperativo può trasferirlo per convertirlo in un capitolo 7, che è la liquidazione, dove l’edificio viene venduto immediatamente.

In caso di fallimento o pignoramento, gli azionisti della cooperativa rimangono inquilini se vivono lì, ma il loro contratto di locazione di proprietà viene annullato. Se devono un mutuo sul loro appartamento e non pagano, “potrebbero avere conseguenze negative sull’imposta sul reddito”, conferma Saft.

Le cooperative che potrebbero avere problemi di insolvenza possono cercare di recuperare il ritardo con i pagamenti prendendo in prestito fondi aggiuntivi, aumentando la manutenzione mensile o aggiungendo una valutazione. Una valutazione è un aumento temporaneo della manutenzione mensile. Questo aumento è destinato a riparazioni o altre spese coperte dalla cooperativa.

I fallimenti cooperativi sono comuni?

I fallimenti cooperativi sono un evento raro. Saft dice: “Per quanto ne sappiamo, meno di 10 cooperative sono state precluse a New York dalla seconda guerra mondiale, quindi è improbabile che accada ora. Tuttavia, vale la pena essere vigili”. Un default tecnico potrebbe portare al fallimento se tutti i soldi nella nota diventassero dovuti a seguito di un default tecnico, ma questo è improbabile.

Cosa possono fare gli azionisti?

Sfortunatamente per gli azionisti, non c’è molto da fare se hanno già acquistato l’appartamento cooperativo. Se hanno acquistato azioni in una cooperativa in difficoltà, dovrebbero chiedere consiglio a un avvocato qualificato come guida. La chiave è prendere decisioni informate quando si fa shopping e indagare sulla cooperativa prima di acquistare.

Bailey dice che quando rappresenta un acquirente, si assicura che l’edificio sia stabile analizzando i dati finanziari dell’edificio negli ultimi due anni. Confronta il rendiconto finanziario con eventuali miglioramenti strutturali importanti o riparazioni necessarie e verifica se l’edificio dispone di solide riserve di liquidità. Gli edifici che non possono permettersi di pagare il mutuo o di far fronte alle spese sono decisamente bandiere rosse.

I cacciatori di appartamenti cooperativi possono evitare di cadere in una “cattiva” cooperativa chiedendo loro stessi i dati finanziari. Osservare una storia di due anni può fornire una buona idea di come sta andando bene (o male) l’edificio. Una bassa riserva di cassa, ad esempio, potrebbe indicare che la cooperativa non avrà fondi sufficienti per coprire le riparazioni di emergenza. In questo caso, la cooperativa dovrebbe acquisire i fondi dalla banca sotto forma di un altro prestito o dagli azionisti.

Gli azionisti devono porre domande chiave durante la ricerca di un appartamento. Ad esempio, chiedi se la cooperativa ha effettuato pagamenti mensili del mutuo. Se hanno perso i pagamenti, chiedi perché. Chiedere se ci sono altri tipi di debito in sospeso oltre al mutuo, anche se ci sono imminenti riparazioni importanti e, in tal caso, come intende pagarle la cooperativa.

Saft suggerisce alcuni suggerimenti: “Guarda l’ultimo rendiconto finanziario per vedere se il contabile ha rilasciato una lettera di gravami depositati contro l’edificio o le tasse sugli immobili non sono state pagate. dall’agente di gestione se molti azionisti non riescono a pagare il loro mantenimento. Chiedi al tuo avvocato di leggere i verbali della cooperativa per vedere se ci sono problemi. ”

La linea di fondo

Il consiglio di amministrazione della cooperativa ha il diritto di chiederti, come potenziale acquirente, della tua storia finanziaria. Vuole assicurarsi che tu possa far fronte alla responsabilità della manutenzione mensile, oltre al tuo pagamento del mutuo personale. Tuttavia, come acquirente, hai anche il diritto di assicurarti che lo spazio abitativo in cui ti ritroverai sia economicamente stabile. Assicurati di chiedere ogni dettaglio. È il tuo futuro, quindi esercita i tuoi diritti.