Espropriazione
Che cos’è l’espropriazione?
L’espropriazione è l’atto di un governo che rivendica proprietà di proprietà privata contro la volontà dei proprietari, apparentemente da utilizzare a beneficio del pubblico in generale. Negli Stati Uniti, le proprietà vengono spesso espropriate per costruire autostrade, ferrovie, aeroporti o altri progetti infrastrutturali. Il proprietario della proprietà deve essere pagato per il sequestro poiché il quinto emendamento alla Costituzione afferma che la proprietà privata non può essere espropriata “per uso pubblico senza un giusto risarcimento “.
Considerazioni chiave:
- L’espropriazione è l’atto di un governo che rivendica la proprietà privata da utilizzare a beneficio del pubblico in generale.
- Le proprietà possono essere espropriate per costruire autostrade, ferrovie, aeroporti o altri progetti infrastrutturali.
- I proprietari di immobili devono essere compensati equamente per la proprietà che viene espropriata, come indicato dal Quinto Emendamento.
Capire l’espropriazione
Negli Stati Uniti, una dottrina nota come “dominio eminente” fornisce la base legale per l’espropriazione. I tribunali statunitensi hanno accettato la dottrina come potere governativo suggerendo che è implicita nella clausola del quinto emendamento che copre il risarcimento. In base a questa logica, l’affermazione dell’emendamento secondo cui la proprietà non può essere espropriata senza un adeguato risarcimento implica che la proprietà può, di fatto, essere presa.
I governi hanno il potere di prendere la proprietà privata per una compensazione del valore equo di mercato attraverso la dottrina del dominio eminente; alcune commissioni e interessi possono essere dovuti ai precedenti proprietari.
In alcune giurisdizioni, i governi sono tenuti a estendere un’offerta per l’acquisto della proprietà in oggetto prima di ricorrere all’uso del dominio eminente. Se e quando viene espropriato, la proprietà viene sequestrata attraverso un procedimento di condanna, uso del termine che non deve essere confuso con la proprietà in rovina. I proprietari possono contestare la legalità del sequestro e risolvere la questione del valore equo di mercato utilizzato per il risarcimento.
Un’altra principale giustificazione per l’esproprio proviene dall’area della salute pubblica. È generalmente riconosciuto che eventi che minacciano la salute pubblica, come la contaminazione ambientale tossica di un’area, giustificano l’azione del governo per ricollocare la popolazione colpita nell’area e parte di tale azione può logicamente comportare l’espropriazione da parte del governo della proprietà dei residenti trasferiti..
L’espropriazione governativa è ampiamente diffusa in tutto il mondo, generalmente accompagnata dall’accordo che i proprietari dovrebbero ricevere un risarcimento adeguato per la proprietà che perdono. Le poche eccezioni all’accordo sul giusto risarcimento sono principalmente nei paesi comunisti o socialisti, dove un governo può espropriare non solo la terra ma le imprese nazionali o straniere che hanno una presenza nel paese.
Preoccupazioni di risarcimento in caso di esproprio
L’espropriazione solleva preoccupazioni giustificabili che vanno dalle ragioni accettabili per l’espropriazione al processo di ricorso e alla portata e all’importo dell’equo compenso. Per quanto riguarda il risarcimento, si discute su cosa costituisca un equo compenso per i proprietari di beni espropriati. In casi che abbracciano cinque decenni, dagli anni ’30 agli anni ’80, la Corte Suprema degli Stati Uniti ha ripetutamente riconosciuto che la definizione di “valore equo di mercato” può non essere all’altezza di ciò che i venditori possono richiedere e possibilmente ricevere in transazioni volontarie.
Di conseguenza, in casi eminenti di dominio, lo standard spesso non è il prezzo più probabile, ma il prezzo più alto ottenibile in una transazione di vendita volontaria che coinvolge la proprietà in oggetto. Poiché la condanna priva il proprietario dell’opportunità di dedicare il proprio tempo per ottenere il prezzo ottimale che il mercato potrebbe produrre, la legge lo prevede definendo il valore equo di mercato come il prezzo più alto che la proprietà porterebbe sul mercato aperto.
Incongruenze e controversie prevalgono anche sui proprietari di immobili che ricevono un risarcimento per la loro proprietà, l’inconveniente di dover trasferirsi e le spese e la possibile perdita di affari per farlo.
Questi costi non sono inclusi nel concetto di ” valore equo di mercato “, ma alcuni sono compensabili in parte da leggi, come la legge federale sull’assistenza uniforme per il trasferimento e sulle politiche di acquisizione di proprietà immobiliari (codice dei regolamenti federali 49) e le sue controparti statali.
Le parcelle degli avvocati e dei periti sostenute dal proprietario dell’immobile possono anche essere recuperabili per legge e, in California e New York, l’assegnazione di tali spese è a discrezione del tribunale a determinate condizioni.
In caso di ritardato pagamento del giusto risarcimento, il proprietario ha diritto a percepire gli interessi sull’importo del ritardato pagamento.
Espropriazioni per aumentare le entrate fiscali
Una decisione della Corte Suprema federale nei primi anni 2000 – e le successive reazioni alla decisione – hanno plasmato la capacità dei governi di sequestrare proprietà sotto un dominio eminente per la sola ragione di aumentare il gettito fiscale. Kelo v. City of New London, 545 US 469 (2005) ha affermato l’autorità di New London, Connecticut, di prendere la proprietà privata non danneggiata da un dominio eminente e poi trasferirla per un dollaro all’anno a uno sviluppatore privato esclusivamente per il scopo di aumentare le entrate comunali.
La decisione ha suscitato proteste per poteri di esproprio eccessivamente ampi e ha sollecitato ulteriori azioni sia a livello statale che federale.
Le Corti Supreme dell’Ill., Mich ( Contea di Wayne v. Hathcock [2004]), Ohio ( Norwood, Ohio v. Horney [2006]), Okla. E SC, hanno successivamente stabilito di non consentire tali incassi in base alle loro costituzioni statali. C’era anche un’azione federale, nonostante relativamente poche espropriazioni effettuate da quel livello di governo. Nel primo anniversario della decisione di Kelo, il presidente George W. Bush ha emesso un ordine esecutivo in cui si afferma che il dominio eminente non può essere utilizzato dal governo federale “allo scopo di promuovere l’interesse economico dei partiti privati per ottenere la proprietà o l’uso del proprietà presa. ”