Lo stripping azionario lascia i creditori a mani vuote

Equità strippaggio – il processo di riduzione del capitale valore di un’attività immobiliare – è una delle più antiche strategie di asset-protezione. Essenzialmente, implica gravare una proprietà con debiti a tal punto che c’è poco o nessun capitale da acquisire per i creditori. Dando a un’altra parte un reclamo contro la proprietà, i proprietari mantengono il controllo sui flussi di cassa e sull’uso del bene, rendendo la proprietà poco attraente per coloro che cercano di perfezionare qualsiasi tipo di giudizio legale. Sebbene questo sia un approccio apparentemente semplice, ci sono alcuni requisiti che devono essere soddisfatti per garantirne l’efficacia. Vari modi di eseguire questa strategia forniscono livelli crescenti di vantaggi ai proprietari.

Nozioni di base di Equity Stripping

Da non confondere con la truffa del rimedio di preclusione, lo stripping del capitale o la collateralizzazione, viene effettuato al fine di salvaguardare la proprietà di beni immobiliari rendendo il capitale di tali beni senza valore agli occhi dei creditori. Sebbene esistano molte diverse strategie di equity stripping, tutte comportano il controllo degli asset immobiliari senza avere grandi interessi azionari in essi. Rendendo la partecipazione nella proprietà difficile o costosa da ottenere, i proprietari sperano di isolare le loro case e altre proprietà dal pignoramento nei procedimenti legali. L’idea è semplice: mantenere il controllo e il godimento di una proprietà, ma lasciare poca o nessuna equità per un creditore. (Per ulteriori informazioni, leggi Evitare le truffe di preclusione.)

Allo stesso tempo, come con qualsiasi tipo di strategia di protezione degli asset, l’equity stripping deve essere eseguito con largo anticipo rispetto al momento in cui è richiesta la protezione. L’esecuzione di qualsiasi strategia di proiezione dei beni durante un procedimento legale sarà generalmente considerata impropria dai tribunali. Ad esempio, il tentativo di mettere dei beni a nome di qualcun altro sarebbe considerato un trasferimento fraudolento, effettuato al solo scopo di nascondere i beni.

Tradizionalmente, la forma più comune di equity stripping (noto come spousal stripping) era quella di rinunciare a rivendicare il titolo a un coniuge, che aveva meno probabilità di essere citato in giudizio per motivi finanziari. Questa strategia precedentemente efficace non viene più utilizzata poiché il divorzio è ora una minaccia maggiore per i beni rispetto a una responsabilità legale.

Utilizzo di HELOC

Al giorno d’oggi, il modo più comune per ridurre la probabilità di pignoramento è prendere in prestito contro l’attività e dare a un’altra parte un privilegio per l’obbligazione di debito. La forma più comune di prestito è la linea di credito domestica (HELOC). Con un HELOC, il creditore riceve un privilegio contro il patrimonio netto della proprietà, che funge da garanzia per il prestito. Anche un prestito azionario non finanziato ridurrà significativamente il proprio patrimonio netto senza creare alcun rischio significativo per il mutuatario. La maggior parte delle linee di credito azionarie non addebita alcuna commissione per il mancato utilizzo dei fondi e la configurazione è molto economica (se non gratuita). Gli HELOC rendono molto più difficile e costoso per un creditore ottenere l’equità effettiva in una proprietà e spesso dissuadono i creditori dall’intraprendere procedimenti legali, senza influire sul flusso di cassa del mutuatario.

Posizionare un HELOC non finanziato su un immobile è la prima linea di difesa per qualsiasi proprietà; fornisce anche una fonte di fondi che può essere utilizzata per emergenze o altri obblighi finanziari imprevisti. Se rimane non finanziato, HELOC non aggiungerà alcun rischio finanziario sotto forma di interessi richiesti o rimborsi del capitale. Poiché i creditori non sono in grado di stabilire quanto è effettivamente dovuto alla banca, questa strategia può essere efficace nello scoraggiare una parte dal perseguire la proprietà, ma è meno efficace se il creditore decide di adire il tribunale.

Tirare un secondo mutuo

Un mezzo di protezione più efficace, anche se più rischioso, consiste nell’utilizzare prestiti finanziati sotto forma di HELOC o di seconda ipoteca. Quando il prestito è finanziato, il creditore riceve un privilegio prioritario, cioè un credito contro il patrimonio netto per l’importo preso in prestito, che sostituisce il giudizio di qualsiasi creditore. In questo caso, il patrimonio netto della proprietà viene effettivamente ridotto dell’ammontare del capitale preso in prestito, che non può essere recuperato con mezzi legali, riducendo ulteriormente la motivazione del creditore a citare in giudizio.

Utilizzo delle esenzioni Homestead

Molti stati hanno esenzioni di fattoria, che limitano l’importo del patrimonio netto di una casa che un creditore può sequestrare per soddisfare un obbligo finanziario. Tuttavia, per la maggior parte delle persone, l’esenzione dalla fattoria proteggerà solo una frazione del valore del patrimonio netto di una casa. Ad esempio, una casa da $ 400.000 senza mutuo e un’esenzione per la casa da $ 100.000 avrebbe $ 300.000 di capitale esposto a potenziali rivendicazioni legali. In questa situazione, avrebbe senso mantenere un qualche tipo di prestito sulla proprietà, in modo che il patrimonio netto non sia mai superiore a $ 100.000. Se succede qualcosa e viene emessa una sentenza, un creditore esamina i registri della proprietà, valuta il valore della casa e decide che c’è poco da guadagnare con costose azioni legali.

Tuttavia, la questione del finanziamento del prestito è duplice. Uno, il proprietario della proprietà deve trovare un uso per il capitale che sarà altrettanto o più produttivo dell’investimento nella proprietà immobiliare. In secondo luogo, il proprietario deve essere in grado di mantenere il prestito tramite i pagamenti mensili richiesti di capitale e interessi, o il rischio di preclusione da parte del prestatore. Ci sono molti racconti di proprietari di immobili che spogliano le loro proprietà per il capitale e lo investono nel mercato azionario. Celebrata nei mercati rialzisti, questa strategia ha alimentato i tassi di preclusione durante lunghi periodi di declino del mercato. Quando si considera questa strategia, la maggior parte delle persone non riesce a pensare a come utilizzare o investire correttamente i proventi che hanno ritirato dalle loro proprietà. (Per informazioni di base, controlla la nostra caratteristica speciale di Investopedia: Mutui subprime.)

Strategia di prestiti amichevoli

Per ridurre il rischio di preclusione, alcuni proprietari ottengono un prestito amichevole da un’azienda o da un fondo controllato da qualcuno che conoscono personalmente. A causa del rapporto personale, i proprietari presumono che il prestatore non precluderà in caso di un periodo di pagamenti del prestito lenti o inesistenti. Molti di questi prestiti amichevoli alla fine vengono liquidati come fraudolenti perché non sembrano essere autentici.

Sebbene ogni giurisdizione abbia le sue regole specifiche, per passare l’adunanza, il prestito deve essere concesso per uno scopo economico specifico, deve essere adeguatamente documentato e il privilegio ipotecario depositato. Ancora più importante, il pagamento del capitale e degli interessi deve essere effettuato in tempo e in conformità con i documenti del prestito. Molti prestiti concessi per la protezione della proprietà vengono respinti dai tribunali perché il mutuatario non ha mai effettuato o documentato l’effettuazione di pagamenti ipotecari.

Collateralizzazione incrociata

La cross- collateralization è un’altra strategia di protezione degli asset che ingombra il capitale di una proprietà, con tale patrimonio utilizzato come garanzia per più altri asset. Anche se potrebbe non avere un privilegio in sospeso su di esso, non può essere pignorato perché protegge gli interessi di un altro prestito o garanzia.

Funziona così: supponi che due società di proprietà dello stesso gruppo abbiano proprietà. La società n. 1 concede un prestito alla società n. 2 e utilizza la sua proprietà come garanzia. La società n. 2 utilizza quindi i proventi del prestito per concedere alla società n. 1 un prestito equivalente e garantisce la sua proprietà come garanzia. Senza denaro che vada al di fuori dello stesso gruppo di proprietà, entrambe le proprietà hanno privilegi di proprietà e sono ora protette dai creditori. Se la società n. 1 viene citata in giudizio e viene ottenuta una sentenza contro la proprietà, quest’ultima può comunque essere utilizzata senza problemi.

Alla fine, quando viene venduto, il ricavato viene utilizzato per estinguere il mutuo ipotecario in essere, lasciando il creditore senza rivalsa nei confronti dell’immobile. Sebbene questo sia un esempio molto semplicistico e trasparente, strutture più complesse, che utilizzano entità offshore e trust privati, sono spesso impiegate per rendere difficile ai creditori determinare la vera proprietà o dimostrare che le transazioni non sono in buona fede.

Real Estate LLC

Possedere un immobile in affitto è un’impresa ad alto rischio. È molto difficile proteggere il bene dalla responsabilità legale di possedere e gestire la proprietà. Tuttavia, attraverso l’uso di LLC immobiliari, i proprietari hanno trovato un metodo per proteggere le loro altre risorse dalle loro attività immobiliari e viceversa. Possedendo una proprietà all’interno di una LLC a singolo bene, solo la proprietà stessa può essere citata in giudizio, il che isola i proprietari di altri beni dal pignoramento.

Poiché una LLC è un’entità legale, i creditori che desiderano citare in giudizio il proprietario possono solo perseguire l’interesse del proprietario nella LLC. Al fine di isolare ulteriormente le attività, le LLC a singolo asset sono spesso di proprietà di una holding LLC gestita  registrata in uno stato come il Nevada, che consente un ordine di addebito come unica modalità di attacco all’entità. Poiché l’ordine di addebito consente solo ai creditori di intervenire come membri, non riceveranno mai alcuna distribuzione di reddito dal gestore ma incorreranno in passività fiscali; questo è finanziariamente insostenibile. È interessante notare che la maggior parte delle strategie basate su LLC suggerisce anche di spogliare il capitale tramite un HELOC, utilizzando i fondi per investire o aggiornare altre proprietà immobiliari.

La linea di fondo

Se fatto come parte di un piano ponderato e ben congegnato, l’estrazione del capitale può essere uno strumento di protezione delle risorse molto potente. È spesso utilizzato al meglio con altre strategie di protezione, come la struttura LLC immobiliare, che protegge la proprietà e il proprietario allo stesso modo. Queste strategie devono considerare l’utilizzo strategico dei proventi del prestito ed essere eseguite con largo anticipo rispetto alla necessità, in modo da evitare di essere viste come trasferimenti fraudolenti da parte dei tribunali. Come con qualsiasi strategia di protezione dei beni, prima di eseguire qualsiasi prestito o documento legale è necessario consultare un avvocato con conoscenze in questo settore. (Per saperne di più, consulta il nostro tutorial sulle nozioni di base sui mutui.)