Impegni e interessi non possessori in beni immobili
La proprietà è un concetto legale che garantisce e protegge il diritto esclusivo di una persona di possedere, possedere, utilizzare e disporre di una cosa. Il termine proprietà non suggerisce un oggetto fisico, ma descrive una relazione legale di una persona con una cosa.
Beni immobili I beni immobili sono costituiti da terreni, caseggiati ed eredità. Le terre si riferiscono al suolo, l’aria sopra, l’area sotto la superficie terrestre e tutto ciò che viene eretto su di essa. Tenements include le terre e alcuni diritti immateriali relativi alle terre. Hereditaments abbraccia ogni interesse tangibile o intangibile nella proprietà immobiliare, comprese le terre e le case popolari, che possono essere ereditate. (Per ulteriori informazioni, leggi 5 errori che gli investitori immobiliari dovrebbero evitare.)
TUTORIAL: Esplorazione di investimenti immobiliari
Interesse Un interesse descrive qualsiasi diritto, rivendicazione o privilegio che un individuo ha nei confronti della proprietà immobiliare. La legge riconosce vari tipi di interessi nella proprietà immobiliare. Un interesse non posseduto nella terra è il diritto di una persona di utilizzare o limitare l’uso della terra che appartiene a un’altra persona.
Gli interessi non di proprietà non costituiscono la proprietà del terreno stesso: i titolari di un interesse non di proprietà in una proprietà immobiliare non hanno titolo e il proprietario del terreno continua a godere dei pieni diritti di proprietà, fatti salvi eventuali gravami.
Un ingombro è un onere, un reclamo o un addebito su una proprietà immobiliare che può influire sulla qualità del titolo e sul valore e / o sull’uso della proprietà. Gli ingombri possono rappresentare interessi non di proprietà nella proprietà immobiliare. Esempi di gravami includono privilegi, usurpazioni, servitù, contratti di locazione, patti restrittivi e patti protettivi. Questo articolo fornirà un’introduzione agli ingombri e agli interessi non di proprietà nella proprietà immobiliare.
Interessi non di proprietà Un interesse di non possesso nella terra è il diritto di utilizzare o limitare l’uso della terra di un’altra persona. Sebbene il titolare di un interesse non possessore abbia diritti certi e chiari riguardo all’uso di una proprietà, lui o lei non detiene il titolo sulla proprietà.
Gli interessi non di possesso possono essere creati sia da un accordo tra due parti, vale a dire il proprietario dell’immobile e la persona che desidera ottenere l’interesse non di possesso; o tramite ordinanza del tribunale. Un privilegio fiscale federale, ad esempio, può essere depositato presso il tribunale della contea in cui si trova l’immobile di un contribuente inadempiente. Un contratto di locazione, invece, può essere stipulato volontariamente tramite un accordo tra due parti.
Impegni Un ingombro è tutto ciò che può diminuire il valore o l’uso e il godimento di una proprietà, come un privilegio o un patto restrittivo. Poiché gli ostacoli possono avere un effetto negativo sul valore o sull’uso del terreno, chiunque sia coinvolto in una transazione immobiliare dovrebbe essere consapevole dell’esistenza di eventuali ostacoli sulla proprietà che viene trasferita.
In genere, un avvocato esegue una ricerca per titolo e forma un’opinione sul titolo, in cui verranno specificati eventuali ostacoli scoperti durante la ricerca. Un ingombro non impedirà il trasferimento del titolo in una transazione immobiliare; anzi, il titolo passerà soggetto ad eventuali gravami. In altre parole, un ingombro rimane sulla proprietà, o “corre con il terreno”, fino a quando non viene soddisfatto, anche quando il titolo viene trasferito a un nuovo proprietario. (Per saperne di più, controlla Attenzione agli acquirenti di case! Perché hai bisogno di un avvocato.)
Esistono molte forme di ingombro, tra cui:
Agevolazioni Una servitù è un diritto non posseduto di utilizzare la terra di un’altra persona in un modo limitato che non costituisce la piena proprietà. La persona fisica o giuridica che beneficia della servitù ha un interesse non possessore (il diritto di utilizzare la proprietà, ma non di possederla) nel terreno dell’altra persona; il proprietario dell’immobile è gravato dalla servitù. Le servitù comuni includono diritti di passaggio, canali di scolo, linee di servizio pubblico e servitù per condanna (Eminent Domain).
Invasioni Un’invasione è un miglioramento che si estende oltre la linea di confine del proprietario di una proprietà e “invade” una proprietà adiacente. Esempi di invasione includono la costruzione o la grondaia sporgente, annessi, recinzioni, passi carrai e passaggi pedonali. Le invasioni possono rendere invendibile il titolo di entrambe le proprietà coinvolte: la proprietà invadente non ha titolo su tutti i terreni su cui sono stati apportati miglioramenti, mentre la proprietà invasa non ha uso di tutta la terra.
Locazioni Un contratto di locazione è un contratto tra un proprietario di una proprietà (locatore) e una persona o entità che desidera affittare la proprietà (locatario). Con un contratto di locazione, il locatore si impegna a consentire al locatario di occupare e utilizzare la proprietà in cambio di un corrispettivo prezioso (affitto).
Il contratto di locazione in genere specifica la durata del contratto, eventuali termini per l’estensione del contratto e l’importo e la frequenza del canone di locazione che verrà pagato. Sebbene il locatario occupi la proprietà, il locatore rimane il proprietario e detiene il titolo sulla proprietà.
Privilegio Un privilegio è un diritto previsto dalla legge concesso ai creditori di avere debiti che sono loro dovuti adempiuti dalla vendita di proprietà che appartengono al debitore. La proprietà funge da garanzia e, nel caso in cui la proprietà venga trasferita, i proventi della vendita possono essere utilizzati per pagare il debito e soddisfare il privilegio. I privilegi comuni includono tasse immobiliari e privilegi di accertamento, privilegi di meccanici, privilegi di giudizio e privilegi fiscali federali.
Lis Pendens Una litispendenza è un avviso di contenzioso in corso che informa tutte le parti interessate che è stata avviata un’azione legale che influisce sul titolo di una determinata proprietà. Una litispendenza, che può essere presentata in un tribunale statale o federale, in genere implica il titolo di una proprietà o un interesse di proprietà rivendicato nella proprietà.
Poiché viene presentata una litispendenza contro la proprietà immobiliare, qualsiasi persona a cui la proprietà viene trasferita sarà vincolata dall’esito della causa in corso.
Protettivi o restrittivo Alleanze Un patto protettivi o restrittiva è una condizione esecutiva che appare come una clausola di un atto che limita il modo in cui una vera proprietà può essere utilizzata. Questi patti impongono ai proprietari di proprietà di adempiere o non adempiere in modi specifici.
Esempi di patti protettivi o restrittivi includono vincoli per la metratura minima in un nuovo edificio, progettazione architettonica, battuta d’arresto e linea laterale rispetto a strade o proprietà adiacenti e colore esterno della casa. (Per la lettura correlata, vedere Possesso di titoli su proprietà immobiliari.)
The Bottom Line Un interesse nonpossessory in beni immobili è il diritto di utilizzare o limitare l’uso di beni immobili di un’altra persona. In alcuni casi l’interesse non possessore deriva da un contratto volontario stipulato tra due parti, come nel caso di un contratto di locazione. In altri casi, l’interesse non possessore si verifica a causa di un ordine del tribunale, come un privilegio contro la proprietà.
Quando si considera l’acquisto di un immobile, è importante eseguire una ricerca del titolo per determinare se ci sono difetti del titolo che potrebbero influire sull’uso della proprietà. Un avvocato qualificato può eseguire una ricerca per titolo per scoprire eventuali privilegi o gravami contro la proprietà. Molte proprietà vengono vendute “soggette a tutti i privilegi e gli oneri”, il che significa che la proprietà può essere gravata, ed è nel migliore interesse dell’acquirente scoprire eventuali gravami prima di prendere qualsiasi decisione finale.
Un atto di garanzia generale è la migliore protezione dell’acquirente e contiene una garanzia “patto contro gli gravami” che assicura all’acquirente che non esistono gravami sul terreno ad eccezione di quelli specificati nell’atto. (Per ulteriori informazioni, consulta Affittare o acquistare? Problemi finanziari.)