DownREIT

Cos’è DownREIT?

DownREIT è uno sforzo congiunto tra un proprietario immobiliare e un fondo di investimento immobiliare (REIT) allo scopo di acquisire e controllare proprietà immobiliari.

Punti chiave

• Un DownREIT è un accordo di partnership tra un REIT e un proprietario immobiliare che consente il differimento dell’imposta sulla vendita di immobili apprezzati.
• Esistono due tipi di DownREIT. Il primo tipo comporta un contributo di capitale limitato o nullo da REIT, mentre il secondo tipo comporta un contributo di capitale significativo da parte di REIT.
• I DownREIT sono più complicati rispetto agli UPREIT e possono avere implicazioni fiscali, se l’unità operativa è considerata un titolo dall’IRS.

Capire DownREIT

DownREIT prevede un accordo di partnership tra un proprietario immobiliare e il (REIT) che assiste il proprietario immobiliare nel differire l’imposta sulle plusvalenze sulla vendita di immobili apprezzati. L’ UPREIT è stato inventato dopo la recessione immobiliare degli anni ’90 per facilitare gli investimenti di capitale nel settore immobiliare. DownREIT si è evoluto da UPREIT.

I proprietari di immobili che contribuiscono alla proprietà di DownREIT ricevono unità operative in una partnership. Questa entità di partnership e il rapporto del proprietario della proprietà con essa possono essere strutturati in una varietà di modi diversi, a seconda della struttura del REIT e di eventuali UPREIT che possono esistere. In un DownREIT, il REIT deve accettare un accordo di sospensione o blocco per la vendita dei beni conferiti.

Esistono due tipi di categorie di partnership DownREIT. Nel primo tipo di partnership, il REIT fornisce un capitale limitato o nullo e i soci accomandanti ricevono preferenze sulla distribuzione della liquidità operativa per un importo pari ai dividendi delle azioni REIT. La seconda categoria di REIT prevede l’apporto di capitale significativo da parte del REIT. Il socio accomandatario riceve una distribuzione pari alla restituzione del capitale.

DownREIT rispetto a UPREIT

Il DownREIT è meno diffuso dell’UPREIT perché è più complicato e potrebbe non avere gli stessi vantaggi fiscali di un UPREIT. Il conferimento di proprietà a un DownREIT è una transazione complessa che richiede una guida fiscale e di investimento professionale. Se la transazione non è strutturata con estrema cura, l’IRS può considerare il trasferimento di proprietà nel DownREIT in cambio di unità operative come un’operazione tassabile secondo le regole di vendita mascherata o anti-abuso. Quindi, un UPREIT può essere la scelta più logica per un proprietario di proprietà la cui preoccupazione principale è differire l’imposta sul reddito.

A differenza degli UPREIT, in cui la proprietà di immobili non è coinvolta, un DownREIT implica il possesso di immobili. Alcune di queste proprietà sono di proprietà a titolo definitivo, mentre alcune possono essere possedute tramite società in accomandita semplice con coloro che vi hanno conferito proprietà.

Un DownREIT può essere un’opzione logica se il proprietario della proprietà pensa che il suo immobile apprezzerà di più rispetto alle altre partecipazioni del REIT, perché mantiene un interesse maggiore nella sua proprietà conferita con un DownREIT di quanto farebbe con un UPREIT.

Detto questo, poiché la struttura proprietaria di un DownREIT è più complessa, la conversione delle unità operative in contanti richiede calcoli più complessi. Allo stesso modo, UPREIT e DownREIT si comportano in modo diverso come investimenti poiché sono strutturati in modo diverso. Con un DownREIT, la partnership tra il REIT e l’investitore può funzionare in modo diverso rispetto alla performance del REIT nel suo complesso.

I DownREIT sono simili agli UPREIT, tuttavia, nel loro valore come strumento di pianificazione patrimoniale. Entrambi rafforzano la base delle unità operative alla morte del proprietario, consentendo un trasferimento esentasse di beni immobili di valore agli eredi. Gli eredi possono quindi convertire le unità operative in azioni REIT o contanti senza pagare le tasse.

Esempio di DownREIT

Considera un portafoglio di cinque proprietà del valore di $ 100 milioni. Le proprietà hanno un debito pari a $ 80 milioni al tasso di interesse dell’8%. I partner che possiedono la proprietà hanno un saldo cumulativo in conto capitale di $ 5 milioni. Il REIT entra nella transazione e paga 60 milioni di dollari di debito esistente per la proprietà e sostituisce i saldi del conto capitale per i restanti partner con un debito al 7%. Le azioni vengono emesse come unità operative per i restanti $ 20 milioni detenuti dai partner e il REIT diventa il detentore di maggioranza mentre i restanti partner diventano GP e LP.