Punti sconto

Cosa sono i punti sconto?

I punti di sconto sono un tipo di interesse o commissione prepagata che i mutuatari possono acquistare che ridurrà l’importo degli interessi che devono pagare sui pagamenti successivi. Ogni punto di sconto generalmente costa l’1% dell’importo totale del prestito e, a seconda del mutuatario, ogni punto abbassa il tasso di interesse del prestito da un ottavo a un quarto di punto percentuale. I punti sconto sono deducibili dalle tasse solo per l’anno in cui sono stati pagati.

Punti chiave

• I punti sconto, o punti mutuo, sono pagamenti di interessi prepagati che i mutuatari possono scegliere di pagare in modo da abbassare gli interessi sui pagamenti futuri.
• I punti di sconto sono una commissione una tantum, pagata in anticipo al momento della prima stipulazione di un mutuo o durante un rifinanziamento.
• I punti non devono essere sempre pagati di tasca propria; a volte possono essere inseriti nel saldo del prestito, soprattutto durante un rifinanziamento.
• I punti di sconto sono una buona opzione se un mutuatario intende detenere un prestito per un lungo periodo di tempo, ma meno utili se un mutuatario intende vendere la propria proprietà o rifinanziare prima di essere in grado di pareggiare il pagamento anticipato extra.

Comprensione dei punti sconto

I punti sconto sono noti anche come punti mutuo. Si tratta di un costo di chiusura del mutuo una tantum anticipato che consente al mutuatario di accedere a tassi ipotecari scontati rispetto al mercato. Poiché l’ Internal Revenue Service (IRS) considera i punti di sconto come interessi ipotecari prepagati, sono deducibili dalle tasse solo per l’anno in cui sono stati pagati.

Ad esempio, su un prestito di $ 200.000, ogni punto costerebbe $ 2.000. Supponendo che il tasso di interesse sul mutuo sia del 5% e ogni punto abbassi il tasso di interesse dello 0,25%, l’acquisto di due punti costa $ 4.000 e si traduce in un tasso di interesse del 4,50%. A seconda della durata del mutuo a questo tasso di interesse, ciò potrebbe comportare notevoli risparmi nel tempo. Questo sarebbe idealmente adatto per un mutuo a tasso fisso di 30 anni che molto probabilmente non sarebbe stato rifinanziato presto.

Come pagare i punti sconto

Ridurre il tasso di interesse del mutuo con punti sconto non richiede sempre il pagamento di tasca propria; in particolare in una  situazione di rifinanziamento in cui il prestatore può aggiungere punti di sconto, così come altri costi di chiusura, nel saldo del prestito. Ciò impedisce al mutuatario di dover venire al tavolo di chiusura con denaro, ma riduce anche la sua posizione azionaria nella sua casa.

È più probabile che un mutuatario che paga punti di sconto quando acquista una casa debba uscire di tasca per sostenere questi costi. Tuttavia, esistono molti scenari, in particolare nei mercati dell’acquirente, in cui un venditore si offre di pagare fino a un certo importo in dollari dei costi di chiusura dell’acquirente. Se altri costi di chiusura, come la commissione per la creazione del prestito e l’addebito per l’assicurazione del titolo, non raggiungono questa soglia, spesso l’acquirente può aggiungere punti di sconto e abbassare effettivamente il tasso di interesse gratuitamente.

Vantaggi dei punti sconto

Sia i creditori che i mutuatari ottengono vantaggi dai punti di sconto. I mutuatari beneficiano di pagamenti di interessi inferiori lungo la strada, ma il vantaggio si applica solo se il mutuatario prevede di mantenere il mutuo abbastanza a lungo da risparmiare denaro dai pagamenti di interessi ridotti.

Ad esempio, un mutuatario che paga $ 4.000 in punti sconto per risparmiare $ 80 al mese in interessi passivi deve mantenere il prestito per 50 mesi, o quattro anni e due mesi, per raggiungere il pareggio. Se il mutuatario pensa di poter vendere la proprietà o rifinanziare il prestito prima che siano trascorsi 50 mesi, dovrebbe considerare di ridurre ciò che paga in punti di sconto e di applicare un tasso di interesse leggermente più alto.

Alla fine della giornata, per un mutuatario, i vantaggi dei punti sconto dipendono dalla matematica. Possono comportare significativi risparmi sui costi a lungo termine, in particolare se la casa richiede lavori di ristrutturazione, oppure possono essere un costo non necessario che il mutuatario avrebbe potuto evitare con una pianificazione più strutturata.

I prestatori beneficiano sempre di mutuatari che desiderano pagare punti di sconto perché i prestatori ricevono denaro in anticipo invece di dover aspettare denaro sotto forma di pagamenti di interessi nel tempo, il che migliora la situazione di liquidità del prestatore.