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Cosa significa coterminoso?

I prestiti coterminosi si riferiscono a un prestito supplementare con una data di scadenza che è la stessa di un debito senior o di un prestito originale. Coterminous è più spesso utilizzato per descrivere i mutui ipotecari, come quelli per mutuatari residenziali e commerciali.

Punti chiave

• I prestiti coterminosi sono prestiti supplementari con una data di scadenza che è la stessa di un prestito senior.
• I prestiti coterminosi sono comuni per finanziare la costruzione e la proprietà immobiliare.
• I prestiti coterminosi sono generalmente accompagnati da restrizioni sull’importo e sul periodo di servizio.

Capire Coterminous

Mentre un prestito supplementare può avere una data di scadenza successiva a quella del prestito originario (spesso chiamato “non cumulativo”), la maggior parte dei prestatori di seconda ipoteca o mezzanino preferiscono che entrambi i prestiti scadano alla stessa data. In questo modo, il mutuatario può scegliere di rifinanziare entrambi i prestiti in uno più grande, preferibilmente con lo stesso prestatore.

Avere la stessa data di regolamento rende anche più facile per i mutuatari determinare se il rifinanziamento dei prestiti originali e simultanei fornisce risparmi significativi. I finanziatori beneficiano anche di avere le stesse date di regolamento perché rappresenta un rischio di insolvenza inferiore rispetto a un mutuo mezzanino non cumulativo.

Un altro vantaggio di avere la stessa data di regolamento per due prestiti è che la strategia garantisce l’allineamento dei prestiti ai tassi di interesse prevalenti. Inoltre, diventa più facile determinare i tassi di interesse mentre si rifinanzia o si impacchetta entrambi i prestiti in un unico strumento di debito alla scadenza delle rispettive condizioni.

Come sono strutturati i prestiti coterminosi

In alcuni casi, i prestiti mezzanini sono finanziati attraverso veicoli di investimento strutturati come società a responsabilità limitata.

I prestatori che offrono prestiti cumulativi possono avere una serie di limiti e restrizioni. Ciò può includere una clausola che lo stesso prestatore deve prestare servizio a eventuali mutui precedenti esistenti per il mutuatario. L’istituto di credito potrebbe non consentire la contrazione di un prestito complementare cumulativo subito dopo l’approvazione di un prestito originario. Il mutuatario potrebbe dover attendere almeno un anno nella durata del prestito originale prima di cercare questo finanziamento aggiuntivo. I finanziatori potrebbero richiedere che il prestito originale debba avere un periodo di tempo minimo rimanente, ad esempio cinque anni, prima che un prestito cumulativo venga approvato.

Un mutuo cumulativo può avere un importo minimo che deve essere preso in prestito. Sui mutui commerciali cointeressati potrebbero esserci stipulazioni anche sull’immobile stesso.

Ad esempio, potrebbero esserci requisiti di occupazione che il mutuatario deve soddisfare e mantenere per poter beneficiare di un’ipoteca supplementare. L’immobile dovrà essere occupato fisicamente per l’85% per almeno 90 giorni prima della chiusura del mutuo. Si potrebbe rinunciare alla riscossione delle riserve sostitutive su un’ipoteca complementare cointeressata; tuttavia, le riserve di sostituzione dell’ipoteca originaria continuerebbero ad essere raccolte. Potrebbe essere necessaria una nuova valutazione della proprietà e una nuova polizza assicurativa del titolo.

Questo tipo di finanziamento potrebbe attrarre i mutuatari perché offre un modo per più mutui di avere un’unica data in cui si prevede che la proprietà sia libera e chiara. È possibile che i mutuatari consolidino i loro prestiti rifinanziando quando i tassi di interesse diventano più favorevoli per ridurre il loro obbligo di debito complessivo.

Esempio di prestito coterminoso

I prestiti coterminosi sono comunemente usati nel finanziamento delle costruzioni. Ad esempio, se uno sviluppatore immobiliare sta costruendo un condominio, può richiedere un primo prestito per iniziare la costruzione. I pagamenti iniziali relativi a quella prima ipoteca copriranno l’importo principale preso in prestito. Successivamente, possono contrarre un secondo prestito cumulativo per effettuare i pagamenti del primo prestito e finanziare l’ulteriore costruzione.

Questa strategia avvantaggia sia il costruttore che l’istituto di finanziamento. Il costruttore ottiene un’ulteriore fonte di finanziamento per il proprio progetto sotto forma di un secondo prestito e le istituzioni finanziarie possono valutare lo stato di avanzamento del progetto prima di emettere un secondo prestito. In genere, gli importi della leva finanziaria per i prestiti simultanei sono calcolati come percentuale del LTV o del rapporto prestito / valore. Più alto è il LTV, maggiore è il rischio.