Prestito conforme
Che cos’è un prestito conforme?
Un prestito conforme è un mutuo pari o inferiore all’importo in dollari stabilito dal limite fissato dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA) e soddisfa i criteri di finanziamento di Freddie Mac e Fannie Mae. Per i mutuatari con un credito eccellente, i prestiti conformi sono vantaggiosi a causa dei tassi di interesse bassi loro applicati.
Punti chiave
- Un prestito conforme è un’ipoteca i cui termini e condizioni sottostanti soddisfano i criteri di finanziamento di Fannie Mae e Freddie Mac, principalmente un limite in dollari sull’ammontare del prestito.
- Il limite di prestito conforme alla linea di base viene adeguato ogni anno. È $ 548.250 nel 2021 per la maggior parte degli Stati Uniti
- Gli istituti di credito preferiscono trattare con prestiti conformi, poiché questi sono l’unico tipo che Fannie Mae e Freddie Mac garantiranno e acquisteranno nel mercato dei mutui secondari.
- I prestiti conformi offrono spesso tassi più vantaggiosi per i mutuatari.
Come funziona un prestito conforme
La Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC o Freddie Mac) sono enti sponsorizzati dal governo che guidano il mercato dei mutui per la casa. Queste agenzie semi-governative hanno creato regole e linee guida standardizzate a cui devono conformarsi i mutui per le proprietà di una unità (ovvero le abitazioni unifamiliari) per poter beneficiare del sostegno delle agenzie. (Fannie Mae e Freddie Mac non emettono mutui da soli. Invece, assicurano mutui emessi da istituti di credito e agiscono come operatori del mercato secondario se gli istituti di credito desiderano vendere quei mutui.)
Il termine “conforme” è più spesso utilizzato quando si parla specificamente dell’importo del mutuo, che deve rientrare in un certo limite, noto come limite di prestito conforme, fissato dalla FHFA.
Questo limite di base è $ 548.250 per la maggior parte degli Stati Uniti nel 2021. Si tratta di un aumento da $ 510.400 nel 2020. In alcuni mercati ad alto costo, come San Francisco e New York City, il limite è più alto. Il nuovo tetto per queste aree è $ 822.375, o il 150% di $ 548.250. Disposizioni legali speciali stabiliscono diversi calcoli del limite di prestito per Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini americane. In queste aree, il limite di prestito di base è di $ 822.375 per le proprietà di una unità nel 2021.
L’ Housing and Economic Recovery Act (HERA) richiede che il limite di prestito conforme alla linea di base venga adeguato ogni anno per Fannie Mae e Freddie Mac per riflettere la variazione del prezzo medio delle case negli Stati Uniti.
Oltre alla dimensione del prestito, altre linee guida conformi ai prestiti aderiscono per includere il rapporto prestito / valore del mutuatario (ovvero l’ammontare dell’acconto), rapporto debito / reddito, punteggio di credito e storico, requisiti di documentazione, ecc..
Vantaggi dei prestiti conformi
Per i consumatori, i prestiti conformi sono vantaggiosi a causa dei loro tassi di interesse bassi. Per gli acquirenti di casa per la prima volta chestipulano prestiti della Federal Housing Administration (FHA), ad esempio, l’acconto può arrivare al 3,5%. Tuttavia,un’assicurazione ipotecaria di circa lo 0,85% all’anno per prestiti trentennali inferiori o uguali a $ 625.000 è richiesta su tali prestiti quando viene effettuato un acconto così basso. Parte o tutto il costo dell’assicurazione è deducibile dalle tasse se il reddito lordo rettificato del nucleo familiare (AGI) del mutuatario non supera $ 109.000. La detrazione viene gradualmente eliminata completamente per i contribuenti con un AGI superiore a $ 109.000 (o $ 54.500 per le coppie sposate che dichiarano separatamente).
Gli istituti di credito preferiscono anche lavorare con prestiti conformi, in quanto possono essere facilmente raggruppati in pacchetti di investimento e venduti nel mercato dei mutui secondari. Questo processo libera la capacità di un istituto finanziario di emettere più prestiti e prestare più denaro agli acquirenti di case.
Prestiti conformi e prestiti non conformi
I mutui che superano il limite di prestito conforme sono classificati come mutui non conformi o jumbo. Poiché Fannie Mae e Freddie Mac acquistano solo prestiti conformi da riconfezionare nel mercato secondario, la domanda per un prestito non conforme è molto inferiore. I termini e le condizioni dei mutui non conformi possono variare ampiamente da prestatore a prestatore, ma i tassi di interesse e l’acconto minimo per i prestiti jumbo sono in genere più alti perché comportano un rischio maggiore per un prestatore. Non solo sono coinvolti più soldi, ma il prestito non può essere garantito dalle imprese sponsorizzate dal governo.
Gli acquirenti di case che necessitano di un mutuo superiore ai limiti del prestito conforme possono aggirare il problema stipulando due mutui più piccoli, invece di un singolo prestito jumbo.
Prestiti conformi e prestiti convenzionali
I prestiti conformi vengono spesso confusi con i prestiti / mutui convenzionali. Sebbene i due tipi si sovrappongano, non sono la stessa cosa. Un’ipoteca convenzionale è una categoria molto più ampia. È qualsiasi prestito offerto tramite un prestatore privato, al contrario di un’agenzia governativa come la FHA o il Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA), o sostenuto da Fannie Mae o Freddie Mac, ed è qui che sorge qualsiasi sovrapposizione e confusione.
L’entità del prestito non influisce sulla sua convenzionalità, ma solo sulla sua conformità. In effetti, mentre tutti i prestiti conformi sono convenzionali, non tutti i prestiti convenzionali si qualificano come conformi.
Considerazioni speciali per prestiti conformi
La FHFA, che fissa il limite di prestito conforme su base annuale, ha la supervisione normativa per garantire che Fannie Mae e Freddie Mac soddisfino le loro carte e le missioni di promozione della proprietà di casa per gli americani a basso reddito e della classe media. L’FHFA utilizza l’aumento / diminuzione percentuale da ottobre a ottobre dei prezzi medi delle abitazioni nell’indagine mensile sui tassi di interesse (MIRS) per adeguare i limiti di prestito conformi per l’anno successivo.
Per condurre questo sondaggio, FHFA chiede a un campione di istituti di credito ipotecario di riferire i termini e le condizioni di tutti i prestiti monofamiliari, completamente ammortizzabili, non agricoli, di acquisto, che chiudono negli ultimi cinque giorni lavorativi del mese. L’indagine fornisce informazioni mensili su tassi di interesse, termini di prestito e prezzi delle case per tipo di proprietà, tipo di prestito (tasso fisso o tasso variabile) e tipo di istituto di credito, nonché informazioni sui prestiti a tasso fisso di 15 e 30 anni.