Offerta condizionale
Cos’è un’offerta condizionale?
Un’offerta condizionale è un accordo tra due parti secondo cui un’offerta verrà presentata se viene soddisfatta una condizione specifica. Le offerte condizionate vengono utilizzate nelle transazioni immobiliari in cui l’offerta di un acquirente su una casa è subordinata a qualcosa che viene fatto per completare l’acquisto. In altre parole, deve accadere qualcosa prima che una transazione di vendita sia finalizzata.
Un’offerta condizionale può anche fare riferimento a un’offerta di lavoro subordinata al soddisfacimento di determinate condizioni. Questi potrebbero includere il superamento di un controllo dei precedenti, nulla osta medico, nulla osta del visto e controlli di riferimento.
Punti chiave
- Un’offerta condizionale è un accordo tra due parti secondo cui un’offerta verrà presentata se viene soddisfatta una condizione specifica.
- Le offerte condizionate vengono spesso utilizzate nelle transazioni immobiliari, ad esempio un acquirente che accetta di acquistare una proprietà solo se supera un’ispezione domestica.
- Le offerte condizionali possono anche entrare in gioco con un’offerta di lavoro, come richiedere a un intervistato di superare un controllo dei precedenti o un test antidroga.
Comprensione delle offerte condizionali
Le offerte condizionate sono utilizzate più frequentemente nelle transazioni immobiliari. Un’offerta condizionale potrebbe verificarsi quando un acquirente accetta di acquistare una proprietà con la condizione che la casa superi un’ispezione domestica.
Una volta soddisfatte le condizioni dell’offerta, l’acquirente o il venditore sarà quindi obbligato ad acquistare o vendere la proprietà. Se le condizioni non sono soddisfatte, non sono obbligati a completare la transazione. Il lasso di tempo di un’offerta condizionata è spesso breve, poiché il venditore non vorrà vincolare la proprietà per un periodo prolungato.
Alcuni agenti immobiliari continueranno a mostrare la proprietà ad altri acquirenti per fare pressione sull’acquirente dell’offerta condizionale per accelerare il processo. Tuttavia, è fondamentale comunicare ad altri potenziali acquirenti che esiste un’offerta condizionata. Se un altro acquirente fa un’offerta, il contratto o qualsiasi proposta deve essere strutturato in modo che la vendita venga conclusa solo se la prima offerta condizionale non si concretizza.
I venditori possono continuare a mostrare una proprietà dopo che è stata fatta un’offerta condizionata. Tuttavia, devono rivelare questo fatto a tutti i potenziali acquirenti e possono vendere a qualcun altro solo se le condizioni della prima offerta non sono soddisfatte.
considerazioni speciali
Gli agenti immobiliari potrebbero anche suggerire al venditore di inserire una clausola di salvaguardia nell’offerta condizionale nel caso in cui si presenti un’offerta migliore. Una clausola di salvaguardia è una formulazione specifica scritta nel contratto di acquisto e vendita che afferma che il venditore può intrattenere altri acquirenti anche se c’è un’offerta condizionata. Il venditore sarebbe tenuto a notificare all’acquirente originale che è stata fatta un’altra offerta. L’acquirente originale avrebbe un periodo di tempo specifico per rinunciare o soddisfare la condizione. Se la condizione non viene soddisfatta entro tale periodo, il venditore verrà rilasciato e autorizzato a vendere al secondo acquirente.
Tipi di offerte condizionate
Le offerte condizionate per le transazioni immobiliari potrebbero dipendere da una varietà di fattori. L’offerta condizionale protegge l’acquirente impedendo la vendita dell’immobile finché le condizioni specifiche sono soddisfatte. In caso contrario, il venditore viene rilasciato e autorizzato a vendere a un altro acquirente. Tuttavia, il venditore è bloccato in uno schema di attesa mentre attende che l’acquirente soddisfi le condizioni nella lettera di offerta.
Di seguito sono riportate alcune delle condizioni più comuni, oltre all’ispezione domiciliare, che possono essere incluse in un’offerta condizionata.
Vendita di casa attuale
Gli acquirenti di case potrebbero dover completare la vendita della loro attuale residenza affinché l’affare proceda. La condizione potrebbe essere richiesta perché i beni degli acquirenti sono per lo più legati alla loro attuale casa. Ad esempio, la vendita della casa attuale potrebbe essere necessaria per utilizzare una parte del denaro per l’acconto sulla nuova casa.
Finanziamento bancario per l’acquirente
Un’offerta condizionale potrebbe essere in un luogo in cui la vendita della casa è subordinata al fatto che l’acquirente ottenga l’approvazione della banca per un mutuo. Se il finanziamento fallisce, annulla l’offerta condizionata.
Ad esempio, la valutazione della casa da parte della banca potrebbe arrivare a un prezzo inferiore rispetto al prezzo concordato tra l’acquirente e il venditore. In altre parole, il mutuo ipotecario non coprirebbe il 100% del prezzo di vendita. L’acquirente dovrebbe trovare la differenza tra il finanziamento bancario e il prezzo di vendita o convincere il venditore a vendere per il prezzo inferiore.
Inoltre, se c’è un mutuo ipotecario sull’attuale casa dell’acquirente, il finanziamento per la nuova casa sarebbe probabilmente subordinato al completamento della vendita. In altre parole, l’acquirente non sarebbe in grado di ottenere finanziamenti per la nuova casa senza estinguere il mutuo sulla casa attuale.
Permessi di costruzione e ristrutturazione
Un’offerta condizionale potrebbe dipendere dall’approvazione del governo locale per la suddivisione in zone e i permessi di costruzione. Non è raro che gli acquirenti di case apportino modifiche che vanno oltre le riparazioni e la manutenzione generale. Questi miglioramenti potrebbero includere l’abbellimento del paesaggio, il ripavimentazione del vialetto, l’aggiunta di un ponte o di un portico, l’espansione dell’impronta della casa o l’installazione di una piscina. L’acquirente potrebbe anche voler creare o rinnovare uno spazio per un’attività da casa.
Modifiche estese a una casa possono richiedere permessi di costruzione e altre autorizzazioni da parte del comune prima di poter eseguire qualsiasi lavoro. Se esiste una disposizione contro lo svolgimento di attività in un’area residenziale, anche la creazione di un’attività da casa potrebbe richiedere una variazione di zonizzazione. Supponiamo che le approvazioni locali non siano concesse per le modifiche. In tal caso, un acquirente deve utilizzare la proprietà come previsto e l’offerta condizionale potrebbe essere ritirata.
Critica delle offerte condizionate
Sfortunatamente, le offerte condizionate a volte possono essere utilizzate come un modo per discriminare i gruppi e le persone sottorappresentate di 65 anni e più. La discriminazione è molto più comune con le offerte di lavoro condizionato rispetto alle offerte di acquisto di una casa condizionata.
In particolare, i datori di lavoro più piccoli hanno molte opportunità di imporre condizioni diverse ai potenziali dipendenti. Ad esempio, il proprietario di una piccola impresa potrebbe insistere affinché un potenziale dipendente di una determinata razza faccia un test antidroga e superi un controllo dei precedenti. Allo stesso modo, potrebbero richiedere che un adulto più anziano faccia un esame fisico come condizione per l’occupazione. Se hanno un solo dipendente, potrebbe non esserci modo di dimostrare la discriminazione.
I potenziali acquirenti di case possono avere un vantaggio nell’evitare la discriminazione perché sono tecnicamente quelli che fanno l’offerta. Tuttavia, c’è ancora spazio per offerte condizionate per facilitare la discriminazione. Il venditore potrebbe insistere affinché l’acquirente ottenga il finanziamento entro un breve lasso di tempo prima di accettare l’offerta condizionata. Ciò lascia potenzialmente l’acquirente alla mercé di un prestatore discriminatorio. Ottenere la pre-approvazione per un mutuo può aiutare i mutuatari a evitare questa situazione.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
In alcuni casi, le offerte condizionate possono avere effetti discriminatori simili alle clausole del nonno. Costose modifiche alla proprietà potrebbero essere richieste come condizione della vendita, forse a causa delle leggi sulla zonizzazione. Molte di queste leggi non erano in vigore decenni fa, quando la discriminazione era più diffusa. Inoltre, le persone che hanno acquistato in precedenza proprietà locali spesso non devono seguire le nuove regole di zonizzazione. Nella pratica, ciò significa che i nuovi membri della comunità, spesso persone sottorappresentate, affrontano spese che i residenti stabiliti non fanno.