La guida completa al finanziamento di un investimento immobiliare
Ci sono molti motivi per investire nel investimento immobiliare.
Diventare un proprietario può essere un modo intelligente per generare un flusso di reddito passivo costante, ma ci vuole una certa quantità di denaro per iniziare. E quando non hai un bankroll enorme, contrarre un prestito immobiliare potrebbe essere l’unico modo per concludere l’affare.
Il finanziamento di investimenti immobiliari può assumere diverse forme e ci sono criteri specifici che i mutuatari devono essere in grado di soddisfare. La scelta del tipo sbagliato di prestito può influire sul successo del tuo investimento, quindi è fondamentale comprendere i requisiti di ogni tipo di prestito e come funzionano le varie alternative prima di rivolgersi a un prestatore.
Tre tipi di prestiti che è possibile utilizzare per gli investimenti immobiliari sono i prestiti bancari convenzionali, i prestiti con denaro reale e i prestiti per la casa.
Punti chiave
- Ci sono alcuni modi per finanziare proprietà di investimento, incluso l’utilizzo del patrimonio netto nella tua casa personale.
- Se non hai i soldi per finanziare tu stesso un acconto, potrebbe essere possibile utilizzare i fondi donati, ma i doni in denaro devono essere documentati.
- Acquistare proprietà e ristrutturarle per rivenderle a scopo di lucro si chiama flipping nel gergo immobiliare.
- I prestiti in denaro duro fungono da finanziamento a breve termine e molto spesso hanno un periodo di rimborso più breve rispetto a un mutuo convenzionale.
- Le banche non offrono prestiti con denaro forte, solo mutui convenzionali.
Opzione n. 1: prestiti bancari convenzionali
Se possiedi già una casa che è la tua residenza principale, probabilmente hai familiarità con il finanziamento convenzionale. Un mutuo convenzionale è conforme alle linee guida stabilite da Fannie Mae o Freddie Mac e, a differenza di un prestito FHA, VA o USDA, non è supportato dal governo federale.
Con il finanziamento convenzionale, l’aspettativa tipica per un acconto è del 20% del prezzo di acquisto della casa, ma con un investimento immobiliare, il prestatore può richiedere il 30% dei fondi come acconto.
Con un prestito convenzionale, il tuo punteggio di credito personale e la storia creditizia determinano la tua capacità di ottenere l’approvazione e il tipo di tasso di interesse che si applica al mutuo. I finanziatori esaminano anche il reddito e le attività dei mutuatari. E ovviamente, i mutuatari devono essere in grado di dimostrare che possono permettersi il mutuo esistente e le rate mensili del prestito su un investimento immobiliare.
Il reddito da locazione futuro non viene preso in considerazione nei calcoli del rapporto debito / reddito e la maggior parte degli istituti di credito si aspetta che i mutuatari abbiano almeno sei mesi di liquidità accantonati per coprire entrambi gli obblighi ipotecari.
Opzione n. 2: prestiti fix-and-flip
Pur essendo un padrone di casa ha i suoi vantaggi, viene fornito anche con alcuni mal di testa. Per alcuni investitori, il ribaltamento delle case è l’alternativa più attraente perché consente loro di ricevere i profitti in un’unica soluzione quando la casa viene venduta, piuttosto che aspettare un controllo dell’affitto ogni mese.
Un prestito fisso e ribaltabile è un tipo di prestito a breve termine che consente al mutuatario di completare i lavori di ristrutturazione in modo che la casa possa essere rimessa sul mercato il più rapidamente possibile. I prestiti fix-and-flip sono essenzialmente prestiti in denaro duro, il che significa che il prestito è garantito dalla proprietà stessa. I prestatori di denaro duro sono specializzati in questo tipo di prestiti, ma anche alcune piattaforme di crowdfunding immobiliare li offrono.
Il vantaggio dell’utilizzo di un prestito di denaro duro per finanziare un cambio di casa è che potrebbe essere più facile qualificarsi rispetto a un prestito convenzionale. Mentre i finanziatori considerano ancora cose come credito e reddito, l’obiettivo principale è la redditività della proprietà.
Il valore stimato dopo la riparazione (ARV) della casa viene utilizzato per valutare se sarai in grado di rimborsare il prestito. È anche possibile ottenere finanziamenti per prestiti in pochi giorni anziché aspettare settimane o mesi per la chiusura di un mutuo convenzionale.
Il più grande svantaggio dell’utilizzo di un prestito fisso e ribaltabile è che non sarà economico. I tassi di interesse per questo tipo di prestito possono arrivare fino al 18%, a seconda dell’istituto di credito, e il periodo di tempo per rimborsarlo potrebbe essere breve. Non è raro che i prestiti in denaro duro abbiano una durata inferiore a un anno. Le commissioni di origination e i costi di chiusura possono anche essere più alti rispetto al finanziamento convenzionale, che potrebbe ridurre i rendimenti.
Opzione n. 3: Toccando Home Equity
Attingere al proprio patrimonio immobiliare, tramite un prestito di equità domestica, HELOC o rifinanziamento in contanti, è un terzo modo per garantire un investimento immobiliare per un affitto a lungo termine o finanziare un capovolgimento. Nella maggior parte dei casi, è possibile prendere in prestito fino all’80% del valore del patrimonio netto della casa da utilizzare per l’acquisto di una seconda casa.
Usare l’equità per finanziare un investimento immobiliare ha i suoi pro e contro, a seconda del tipo di prestito che scegli. Con un HELOC, ad esempio, puoi prendere in prestito contro il capitale proprio come faresti con una carta di credito e i pagamenti mensili sono spesso solo di interesse. Il tasso è solitamente variabile; tuttavia, il che significa che può aumentare se il prime rate cambia.
Un rifinanziamento in contanti verrebbe fornito con un tasso fisso, ma potrebbe prolungare la durata del mutuo esistente. Una durata del prestito più lunga potrebbe significare pagare più interessi per la residenza principale. Ciò dovrebbe essere soppesato rispetto ai rendimenti previsti che un investimento immobiliare porterebbe.
La linea di fondo
Investire in una proprietà in affitto o affrontare un progetto di capovolgimento di una casa sono imprese rischiose, ma offrono il potenziale per un grande guadagno. Trovare i soldi per sfruttare un’opportunità di investimento non deve essere un ostacolo se sai dove cercare. Mentre confronti le diverse opzioni di prestito, tieni presente quali sono i costi a breve e lungo termine e in che modo ciò può influire sui profitti dell’investimento.