Analisi comparativa del mercato
Che cos’è un’analisi comparativa di mercato?
Un’analisi comparativa di mercato (CMA) è una stima del valore di una casa basata su proprietà simili vendute di recente nelle immediate vicinanze. Agenti e broker immobiliari creano rapporti CMA per aiutare i venditori a stabilire i realtor.com.
Punti chiave
- Un’analisi comparativa di mercato (CMA) è una stima del valore di una casa utilizzata per aiutare i venditori a stabilire i prezzi di listino e per aiutare gli acquirenti a fare offerte competitive.
- L’analisi considera la posizione, l’età, le dimensioni, la costruzione, lo stile, le condizioni e altri fattori per la proprietà in oggetto e gli elementi comparabili.
- Se sei un acquirente o un venditore interessato a un CMA per una proprietà specifica, chiedi aiuto a un agente immobiliare o broker locale o fai la tua ricerca confrontando le case online.
Comprensione dell’analisi comparativa del mercato
Un’analisi di mercato comparativa aiuta i venditori a scegliere i migliori prezzi di quotazione per le loro case. Il prezzo “migliore” è quello che non è così basso da lasciare soldi sul tavolo, e non così alto che la casa non si vende affatto. Per gli acquirenti, un CMA può verificare se una casa è un buon affare e aiutare a individuare un’offerta competitiva che verrà presa sul serio, senza esagerare.
Un CMA confronta una proprietà in oggetto con altre case simili per posizione, dimensioni e caratteristiche. Idealmente, un CMA utilizza case vendute di recente dalla stessa suddivisione dell’immobile in oggetto. Naturalmente, trovare case vendute negli ultimi tre o sei mesi nelle immediate vicinanze può essere difficile se ti trovi in un mercato immobiliare alla moda o in un ambiente rurale. In questi casi, una valutazione formale potrebbe essere un’opzione migliore.
Si noti che mentre un’analisi di mercato comparativa è come una valutazione informale, gli agenti immobiliari e i broker non hanno bisogno della licenza di un perito per eseguire una CMA mentre servono acquirenti e venditori. Tuttavia, alcuni stati riterranno responsabili gli agenti immobiliari e gli intermediari se non eseguono una CMA in modo competente. In tal caso, la commissione statale per le licenze immobiliari potrebbe intraprendere un’azione disciplinare nei confronti dell’agente o del broker.
Cosa c’è in un rapporto CMA?
Quando un agente o un broker immobiliare conduce un’analisi di mercato comparativa, creerà un rapporto che dettaglia i risultati. Sebbene non sia disponibile un rapporto CMA standardizzato, in genere includerà:
- L’indirizzo del bene oggetto e da tre a cinque comparabili
- Una descrizione di ciascuna proprietà, inclusi prospetto, planimetria e numero di camere da letto e bagni
- La metratura di ogni immobile
- Il prezzo di vendita di ogni comp
- Adeguamenti del dollaro per eventuali differenze
- Il prezzo di vendita rettificato per piede quadrato di ogni comp
- Il valore equo di mercato della proprietà in oggetto
Molti agenti e broker immobiliari utilizzano software per generare report CMA completi (e dall’aspetto professionale). Se prevedi di crearne uno tuo, utilizza un foglio di calcolo per tenere traccia della tua ricerca o prova uno strumento online per i prezzi delle case offerto da uno dei siti web di elenchi di immobili. Di seguito: un report di esempio.
Come eseguire un’analisi comparativa del mercato
Un CMA implica molto di più che confrontare i prezzi delle case vendute di recente nella zona. Ecco una carrellata dei passaggi di base per creare un CMA accurato:
1. Valuta il vicinato.
Per impostare il giusto prezzo di quotazione o per garantire che una casa che ti interessa sia un buon affare, il CMA dovrebbe prendere in considerazione la qualità generale del quartiere. Dove sono i blocchi più attraenti? Quanto sono vicini i servizi della comunità? Quanto sono vicini i fastidi della comunità? Quali sono le regole HOA? Come sono le scuole? Ci sono problemi con l’ appello sul marciapiede?
2. Raccogliere dettagli sulla proprietà del soggetto.
Se un agente o un broker immobiliare fa il CMA, esaminerà l’elenco esistente (se ce n’è uno) e farà una visita di persona per raccogliere informazioni sull’argomento principale. Prenderanno nota delle dimensioni della casa (in particolare dello spazio vivibile), dell’età, dello stile, della costruzione, delle condizioni, della disposizione, delle finiture, del paesaggio e degli aggiornamenti e degli aggiornamenti.
3. Selezionare composizioni.
Trova da tre a cinque case simili nella zona che sono state vendute di recente e che sono il più vicino possibile alla casa soggetta. Idealmente, le composizioni saranno entro un miglio dalla proprietà della materia e nello stesso distretto scolastico. Concentrati sulle case che sono come il soggetto casa in termini di metratura, dimensioni del lotto, camere da letto, bagni e tipo di costruzione. Prestare molta attenzione a quando la proprietà comparabile è stata venduta: più è recente, meglio è perché i prezzi degli immobili possono oscillare rapidamente. Se la casa ha una posizione unica, ad esempio affacciata su un campo da golf o sul lungomare, i componenti dovrebbero avere la stessa posizione.
4. Adeguare le differenze.
Il passaggio successivo consiste nell’aggiustare le differenze tra la casa soggetta e ogni proprietà comparabile. Un agente o un broker immobiliare esperto sarà in grado di assegnare un valore in dollari a ciascuna delle differenze e adattare di conseguenza il valore di ogni comp. Può sembrare controintuitivo, ma se la composizione ha una caratteristica inferiore alla home del soggetto, viene apportato un aggiustamento positivo al valore della composizione e viceversa. Ad esempio, se una comp ha una camera da letto in più (caratteristica superiore) è ragionevole presumere che l’acquirente abbia pagato di più per avere la camera da letto in più. In questo caso, sottrarrai un importo dal comp per tenere conto della camera da letto extra, consentendo così un confronto tra mele e mele. Il valore della casa target non viene mai modificato.
5. Determinare il prezzo di vendita per piede quadrato dopo gli aggiustamenti.
Dopo aver corretto le differenze, dividi il prezzo rettificato di ciascuna composizione per la sua metratura per determinare il prezzo di vendita per piede quadrato. Quindi, somma il prezzo di vendita per piede quadrato di tutte le composizioni e dividi per il numero di composizioni per ottenere la media. Infine, moltiplica questa media per i piedi quadrati della proprietà in oggetto per trovare il suo valore di mercato corrente.
La linea di fondo
In generale, le composizioni migliori sono quelle più simili all’argomento home, quelle vendute più di recente e quelle con il minor numero di aggiustamenti richiesti. Potrebbe essere necessario modificare leggermente il prezzo finale, a seconda del mercato. Ad esempio, se il mercato è caldo o se l’inventario è basso, il prezzo potrebbe essere leggermente più alto. Al contrario, se ci sono molte case simili sul mercato, il prezzo potrebbe dover scendere per essere competitivo.