Prestito immobiliare commerciale
Che cos’è un prestito immobiliare commerciale (CRE)?
Un prestito immobiliare commerciale è un mutuo garantito da un privilegio sulla proprietà commerciale rispetto alla proprietà residenziale. Immobiliare commerciale (CRE) si riferisce a qualsiasi bene immobile produttivo di reddito che viene utilizzato per scopi commerciali; ad esempio, uffici, vendita al dettaglio, hotel e appartamenti.
Punti chiave
- Un prestito CRE è un mutuo garantito da pegno su un immobile commerciale.
- I prestiti CRE sono generalmente concessi a investitori come società o organizzazioni che possiedono e gestiscono immobili commerciali.
- I prestiti CRE sono offerti da banche, istituti di credito indipendenti, compagnie di assicurazione, fondi pensione, investitori privati e altre fonti di capitale, come il 504 Loan Program della US Small Business Administration.
- I finanziatori considerano la natura della garanzia (la proprietà acquistata), l’affidabilità creditizia del mutuatario e i rapporti finanziari quando valutano i prestiti immobiliari commerciali.
- I prestiti CRE tendono ad essere più costosi dei prestiti residenziali.
Un prestito CRE potrebbe essere richiesto da piccole imprese che cercano di acquistare, espandere o rinnovare i propri siti. I prestiti CRE sono generalmente concessi a investitori come società, sviluppatori, partnership, fondi, trust e fondi comuni di investimento immobiliare o REIT.
In altre parole, entità aziendali costituite allo scopo specifico di possedere e gestire immobili commerciali. L’entità commerciale acquista proprietà commerciali, affitta lo spazio e quindi incassa l’affitto dalle attività che operano all’interno della proprietà. Il finanziamento per l’impresa, inclusi l’acquisizione, lo sviluppo e la costruzione di queste proprietà, viene realizzato tramite prestiti immobiliari commerciali.
Come funziona un prestito per immobili commerciali (CRE)
Come per la proprietà residenziale, banche, istituti di credito indipendenti, fondi pensione, compagnie di assicurazione, investitori privati e altre fonti di capitale, come il 504 Loan Program della US Small Business Administration, sono attivamente coinvolti nell’erogazione di prestiti CRE. Come gli istituti di credito residenziali, gli istituti di credito commerciali si assumono diversi livelli di rischio e hanno termini diversi che sono disposti a offrire ai mutuatari.
Il prestito residenziale più popolare è il mutuo a tasso fisso di 30 anni, i prestiti CRE sono in genere più brevi. I termini vanno da cinque anni (o meno) a 20 anni e il periodo di ammortamento è spesso più lungo della durata del prestito. Ad esempio, un prestatore potrebbe fornire un prestito CRE con una durata di sette anni e un ammortamento di 30 anni. Il mutuatario effettua pagamenti mensili durante i sette anni. I pagamenti mensili sono determinati come se il prestito venisse estinto in 30 anni, seguito da un ultimo pagamento “palloncino” composto dall’intero saldo residuo del prestito.
I finanziatori considerano la natura della garanzia (la proprietà che viene acquistata); l’affidabilità creditizia dell’entità (o dei mandanti / proprietari), inclusi da tre a cinque anni di bilanci e dichiarazioni dei redditi; e rapporti finanziari come il rapporto prestito / valore e il rapporto di copertura del servizio del debito nella valutazione dei prestiti CRE.
I prestiti CRE tendono ad essere più costosi dei prestiti residenziali. Gli acconti in genere vanno dal 20% al 30% del prezzo di acquisto. Anche i tassi di interesse tendono ad essere più ripidi: circa dal 10% al 20% per la maggior parte dei mutuatari. I prestiti garantiti dalla Small Business Administration (SBA) (vedi sotto), che sono tra i più economici, variavano dal 7,75% al 10,25% a gennaio 2019, a seconda delle dimensioni e della durata del prestito.
I prestiti CRE hanno lo scopo di finanziare immobili utilizzati esclusivamente per scopi commerciali e per generare reddito.
Tipi di prestiti per immobili commerciali (CRE)
Ecco i tipi più comuni di prestiti CRE:
- I prestiti permanenti sono i primi mutui su una proprietà commerciale. Un prestito permanente deve avere un ammortamento e una durata di almeno cinque anni scritti nel contratto.
- I prestiti SBA sono sottoscritti da istituti di credito tradizionali e non tradizionali, ma sono garantiti dalla SBA. Esistono diversi prestiti SBA che si rivolgono a diversi tipi di mutuatari, il più popolare è il prestito 7 (a).
- I prestiti ponte forniscono un primo mutuo ipotecario a breve termine su una proprietà commerciale in genere con una durata da sei mesi a tre anni. I prestiti ponte vengono generalmente ottenuti quando un mutuatario è in attesa di finanziamenti a più lungo termine o sta tentando di rifinanziare un’obbligazione esistente.