Rapporto combinato prestito / valore – Rapporto CLTV

Qual è il rapporto prestito / valore combinato – rapporto CLTV?

Il rapporto prestito / valore combinato (CLTV) è il rapporto tra tutti i I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV per determinare il rischio di insolvenza di un potenziale acquirente di casa quando viene utilizzato più di un prestito.

In generale, i prestatori sono disposti a prestare a rapporti CLTV dell’80% e oltre a mutuatari con rating di credito elevati. Il CLTV differisce dal semplice rapporto prestito / valore (LTV) in quanto nel suo calcolo include solo la prima o la prima ipoteca.

Formula e calcolo CLTV

Per calcolare il rapporto prestito / valore combinato, dividere i saldi principali aggregati di tutti i prestiti per il prezzo di acquisto della proprietà o il valore equo di mercato. Il rapporto CLTV è quindi determinato dividendo la somma delle voci sotto elencate per il minore tra il prezzo di vendita dell’immobile o il valore stimato dell’immobile.

• l’importo del prestito originario della prima ipoteca
• la parte utilizzata (saldo del capitale in essere) di una linea di credito di equità domestica ( HELOC )
• il saldo del capitale non pagato di tutti i finanziamenti subordinati chiusi, come una seconda o terza ipoteca (con un prestito chiuso, un mutuatario preleva tutti i fondi il primo giorno e non può apportare modifiche al piano di pagamento o accedere a capitale una volta chiuso il prestito.)

Punti chiave

• CLTV è simile a LTV ma include tutti i mutui o gravami e non solo il primo mutuo.
• I finanziatori considerano il rapporto CLTV nel determinare se un acquirente di una casa può permettersi di acquistare una casa.
• La bolla immobiliare del 2008-2009 ha sottolineato l’importanza di tenere d’occhio il rapporto CLTV.

Cosa mostra il rapporto CLTV

Il rapporto prestito / valore combinato (CLTV) è un calcolo utilizzato dai professionisti dei mutui e dei prestiti per debito / reddito  e il rapporto prestito / valore standard (LTV), per valutare il rischio di estendere un prestito a un mutuatario.

Molti economisti attribuiscono standard CLTV rilassati alla  crisi di preclusione  che ha afflitto gli Stati Uniti alla fine degli anni 2000, tra gli altri fattori. A partire dagli anni ’90 e in particolare durante l’inizio e la metà degli anni 2000, gli acquirenti di case hanno spesso sottoscritto un secondo mutuo al momento dell’acquisto invece di effettuare pagamenti anticipati. I prestatori desiderosi di non perdere l’attività di questi clienti a favore dei concorrenti hanno accettato tali termini nonostante l’aumento del rischio.

Prima della bolla immobiliare che si è espansa dalla fine degli anni ’90 alla metà degli anni 2000, la pratica standard era che gli acquirenti di case versassero anticipi per almeno il 20% del prezzo di acquisto. La maggior parte degli istituti di credito ha mantenuto i clienti entro questi parametri limitando il LTV all’80%.

Quando la bolla ha iniziato a surriscaldarsi, molte di queste stesse aziende hanno preso provvedimenti per consentire ai clienti di aggirare il 20% di sconto. Alcuni istituti di credito hanno aumentato i limiti di LTV o li hanno eliminati completamente, offrendo mutui con acconti del 5% o meno, mentre altri hanno mantenuto i requisiti di LTV ma hanno aumentato i limiti di CLTV, spesso al 100%. Questa manovra ha consentito ai clienti di contrarre un secondo mutuo per finanziare i loro acconti del 20%.

Il picco di preclusione iniziato nel 2008 ha sottolineato l’importanza del CLTV. Avere la pelle nel gioco, come un esborso iniziale di $ 100.000 per una casa di $ 500.000, fornisce al proprietario di una casa un potente incentivo a mantenere i pagamenti del mutuo. Se la banca pignora, non solo perde la sua casa, ma anche il mucchio di soldi che ha pagato per chiudere.

La richiesta di equità nella proprietà isola anche i creditori da un calo dei prezzi degli immobili. Se una proprietà ha un valore di $ 500.000 e i privilegi totali ammontano a $ 400.000, la proprietà può perdere fino al 20% del suo valore senza che i titolari di privilegi ricevano un breve pagamento in un’asta di preclusione.

Perché CLTV è importante

Alcuni acquirenti di case scelgono di abbassare il loro acconto ricevendo più mutui su una proprietà, il che si traduce in un rapporto prestito / valore inferiore per l’ipoteca principale. Anche a causa del rapporto LTV più basso, molti acquirenti di case evitano con successo l’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Se sia meglio ottenere una seconda ipoteca o sostenere il costo del PMI varia da individuo a individuo.

Di conseguenza, poiché il secondo mutuatario si assume un rischio maggiore, il tasso di interesse su una seconda ipoteca è tipicamente superiore al tasso di interesse su una prima ipoteca. È consigliabile che i consumatori considerino i vantaggi e gli svantaggi dell’accettazione di più prestiti su una proprietà. L’esercizio della due diligence contribuirà a garantire che ciò che viene scelto sia l’opzione migliore per le circostanze date.

Loan-to-Value vs. CLTV

Loan-to-value (LTV) e CLTV sono due dei rapporti più comuni utilizzati durante il processo di sottoscrizione del mutuo. La maggior parte degli istituti di credito impone limiti massimi su entrambi i valori, al di sopra dei quali il potenziale mutuatario non è idoneo per un prestito. Il rapporto LTV considera solo il saldo primario del mutuo. Pertanto, nell’esempio precedente, il rapporto LTV è del 50%, il risultato della divisione del saldo del mutuo primario di $ 100.000 per il valore della casa di $ 200.000.

La maggior parte degli istituti di credito impone massimi LTV dell’80% perché Fannie Mae e Freddie Mac non acquistano mutui con rapporti LTV più elevati. I mutuatari con un buon profilo di credito possono aggirare questo requisito ma devono pagare un’assicurazione ipotecaria privata  (PMI) fintanto che il saldo del loro prestito principale è superiore all’80% del valore della casa. Il PMI protegge il prestatore dalle perdite quando il valore di una casa scende al di sotto del saldo del prestito.

I prestatori primari tendono ad essere più generosi con i requisiti CLTV. Considerando l’esempio sopra, in caso di pignoramento, il titolare del mutuo principale riceve il suo denaro per intero prima che il titolare del secondo mutuo riceva qualcosa. Se il valore della proprietà scende a $ 125.000 prima che il mutuatario sia inadempiente, il titolare del privilegio principale riceve l’intero importo dovuto ($ 100.000), mentre il secondo titolare del privilegio riceve solo i restanti $ 25.000 nonostante gli siano dovuti $ 50.000. Il detentore del privilegio primario si assume meno rischi in caso di diminuzione dei valori degli immobili e quindi può permettersi di prestare a un CLTV più elevato.

Esempio il rapporto CLTV

Ad esempio, supponiamo che un individuo acquisti una casa per $ 200.000. Per garantire la proprietà, ha fornito un acconto di $ 50.000 e ha ricevuto due mutui per $ 100.000 (primario) e $ 50.000 (secondario). Il suo rapporto prestito / valore combinato (CLTV) è quindi del 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).