Definizione di prestito combinato
Cos’è un prestito combinato?
Un prestito combinato è costituito da due prestiti ipotecari separati dallo stesso prestatore, allo stesso mutuatario. Un tipo di prestito combinato prevede il finanziamento per la costruzione di una nuova casa, seguito da un mutuo convenzionale una volta completata la costruzione. Un altro tipo di prestito combinato prevede due prestiti simultanei per l’acquisto di un’abitazione esistente. Viene spesso utilizzato quando l’acquirente non riesce a trovare un acconto del 20% ma vuole evitare di pagare per un’assicurazione ipotecaria privata (PMI).
Come funziona un prestito combinato
Nel caso di una nuova casa, un prestito combinato consiste solitamente in un mutuo a tasso variabile per finanziare la costruzione, seguito da un secondo prestito, tipicamente un mutuo di 30 anni, una volta terminata la casa. In genere, il secondo prestito verrà utilizzato per estinguere il primo, lasciando al mutuatario un solo prestito.
Per qualcuno che acquista una casa esistente, un prestito combinato può assumere la forma di un piggyback o di un mutuo 80-10-10. Un mutuo 80-10-10 è costituito da due prestiti con un acconto. Il prestito principale copre l’80% del prezzo di acquisto della casa, il secondo un altro 10% e l’acquirente effettua un pagamento in contanti del 10%.
Poiché il prestito principale ha un rapporto prestito / valore dell’80%, l’acquirente di solito può evitare di pagare per l’assicurazione ipotecaria privata (PMI), che è generalmente richiesta quando gli acquirenti di casa effettuano acconti inferiori al 20%. Il PMI non è una spesa una tantum, ma deve essere pagato annualmente fino a quando l’equità del proprietario della casa non raggiunge il 20%. In genere costa ai mutuatari un importo compreso tra lo 0,5% e l’1% del valore del prestito ogni anno.
Il secondo prestito rappresenta il resto di tale acconto del 20%. Di solito si presenterà sotto forma di unalinea di credito di equità domestica (HELOC). Un HELOC funziona in modo molto simile a una carta di credito, ma con un tasso di interesse inferiore poiché l’equità nella casa lo sostiene. In quanto tale, incorre negli interessi solo quando il mutuatario lo utilizza.
Un prestito combinato può aiutare gli acquirenti di casa a evitare il costo aggiuntivo dell’assicurazione ipotecaria privata.
Pro e contro di un prestito combinato
L’utilizzo di un prestito combinato per acquistare una casa esistente tende ad essere più comune nei mercati immobiliari attivi. Man mano che i prezzi salgono e le case diventano meno convenienti, i mutui piggyback consentono agli acquirenti di prendere in prestito più denaro di quanto il loro acconto potrebbe altrimenti consentire. Questo può essere un vantaggio fintanto che gli acquirenti non si assumono più debiti di quelli che possono gestire se qualcosa va storto.
I prestiti combinati possono anche essere un’opzione per le persone che stanno cercando di acquistare una nuova casa ma non hanno ancora venduto quella attuale. In questo scenario, l’acquirente potrebbe utilizzare l’HELOC per coprire una parte dell’acconto sulla nuova casa e poi pagare l’HELOC quando la vecchia casa viene venduta.
Gli acquirenti che stanno costruendo una nuova casa possono avere opzioni più semplici o meno costose di un prestito combinato. Ad esempio, il costruttore potrebbe finanziare la costruzione. Quindi, quando la casa è completa, l’acquirente può concordare un mutuo regolare e pagare il costruttore. In alternativa, il proprietario della casa potrebbe utilizzare un prestito di costruzione autonomo e quindi acquistare un mutuo permanente.
Tuttavia, un prestito combinato può avere un vantaggio rispetto a due prestiti separati di istituti di credito diversi, a causa dei suoi costi di chiusura una tantum.