Come trovare il ritorno sull’investimento (ROI) nel settore immobiliare
Il ritorno sull’investimento (ROI) è una misura di quanto denaro o profitto viene realizzato su un investimento come percentuale del suo costo. Poiché questa metrica mostra quanto bene vengono utilizzati i tuoi investimenti, vale la pena sapere sia cos’è il ROI sia come calcolare il ROI nel settore immobiliare.
Punti chiave
- Il ritorno sull’investimento (ROI) misura quanto denaro o profitto viene realizzato su un investimento come percentuale del costo dell’investimento.
- Il ritorno sull’investimento (ROI) mostra quanto in modo efficace ed efficiente i dollari di investimento vengono utilizzati per generare profitti.
- Molti investitori utilizzano i rendimenti medi dell’S & P 500 come parametro di riferimento per un ritorno sull’investimento (ROI) target.
Il ritorno sull’investimento (ROI) è un termine contabile che indica la percentuale di denaro investito che viene recuperata dopo aver dedotto i costi associati. Per il non contabile, questo può sembrare confuso, ma la formula può essere semplicemente dichiarata come segue:
Questa equazione sembra abbastanza facile da calcolare. Tuttavia, entrano in gioco una serie di variabili, inclusi i costi di riparazione e manutenzione, nonché la leva finanziaria : la quantità di denaro presa in prestito (con gli interessi) per effettuare l’investimento iniziale . Queste variabili possono influenzare i numeri ROI.
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Complicazioni nel calcolo del ROI
Quando si acquista un immobile, i termini di finanziamento possono avere un impatto notevole sul costo complessivo dell’investimento. Complicazioni nel calcolo del ROI possono verificarsi quando un immobile viene rifinanziato o viene sottoscritta una seconda ipoteca. L’interesse su un secondo prestito, o su un prestito rifinanziato, può aumentare e possono essere addebitate commissioni sul prestito, entrambe le cose possono ridurre il ROI.
Potrebbe anche verificarsi un aumento dei costi di manutenzione, delle tasse sulla proprietà e delle tariffe dei servizi. Se il proprietario di un affitto residenziale o di una proprietà commerciale paga queste spese, tutti questi nuovi numeri devono essere collegati per aggiornare il ROI.
Possono essere richiesti calcoli complessi anche per la proprietà acquistata con un mutuo a tasso variabile (ARM), un prestito con un tasso che cambia periodicamente per tutta la durata del prestito.
Diamo un’occhiata ai due metodi principali per calcolare il ROI: il metodo del costo e il metodo out-of-pocket.
Il metodo dei costi
Il metodo del costo calcola il ROI dividendo il patrimonio netto di una proprietà per i costi di tale proprietà.
Ad esempio, supponiamo che una proprietà sia stata acquistata per $ 100.000. Dopo le riparazioni e la riabilitazione, che costa agli investitori altri $ 50.000, la proprietà viene quindi valutata $ 200.000. Ciò rende la posizione azionaria degli investitori nella proprietà di $ 50.000 (200.000 – [100.000 + 50.000] = 50.000).
Per utilizzare il metodo del costo, dividere la posizione patrimoniale per tutti i costi relativi all’acquisto, alle riparazioni e alla riabilitazione della proprietà.
Il ROI, in questo caso, è $ 50.000 ÷ $ 150.000 = 0,33 o 33%.
Il metodo out-of-pocket
Il metodo out-of-pocket è preferito dagli investitori immobiliari a causa dei risultati ROI più elevati. Utilizzando i numeri dell’esempio sopra, supponiamo che la stessa proprietà sia stata acquistata allo stesso prezzo, ma questa volta l’acquisto è stato finanziato con un prestito e un acconto di $ 20.000.
Le spese vive sono quindi di soli $ 20.000, più $ 50.000 per riparazioni e riabilitazione, per una spesa totale di $ 70.000. Con il valore della proprietà a $ 200.000, la posizione azionaria è di $ 130.000.
Il ROI in questo caso è $ 130.000 ÷ $ 200.000 = 0,65 o 65%. Questo è quasi il doppio del ROI del primo esempio. La differenza, ovviamente, è imputabile al prestito: la leva finanziaria come mezzo per aumentare il ROI.
Che cos’è un buon ritorno sull’investimento (ROI) per gli investitori immobiliari?
Ciò che un investitore considera un ROI “buono” potrebbe essere inaccettabile per un altro. Un buon ROI nel settore immobiliare varia in base alla tolleranza al rischio: maggiore è il rischio che sei disposto a correre, maggiore è il ROI che ti aspetti. Al contrario, gli investitori avversi al rischio possono tranquillamente accontentarsi di ROI inferiori in cambio di maggiore certezza.
In generale, tuttavia, per rendere proficuo l’investimento immobiliare, molti investitori mirano a rendimenti che eguagliano o superano i rendimenti medi dell’S & P 500. Il rendimento medio storico dell’S & P 500 è del 10%.
Naturalmente, non è necessario acquistare proprietà fisiche per investire in immobili. I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) commerciano come azioni su una borsa valori e possono fornire diversificazione senza la necessità di possedere e gestire alcuna proprietà. In generale, i rendimenti REIT sono più volatili della proprietà fisica (dopotutto vengono scambiati in borsa). Negli Stati Uniti, il rendimento annuo dei REIT è del 12,99%, misurato dall’indice MSCI US REIT.1
Il ritorno sull’investimento (ROI) non è uguale al profitto
Naturalmente, prima che il ROI possa essere realizzato in profitti in contanti effettivi, la proprietà deve essere venduta. Spesso una proprietà non viene venduta al suo valore di mercato. Un affare immobiliare può chiudere al di sotto del prezzo iniziale richiesto, il che riduce il calcolo del ROI finale per quella proprietà.
Inoltre, ci sono costi associati alla vendita di una proprietà immobiliare, come i fondi spesi per le riparazioni, la pittura e il paesaggio. Le spese di pubblicità della proprietà dovrebbero essere aggiunti, insieme con i costi di valutazione e la commissione per l’ agente immobiliare o mediatore.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Sia la pubblicità che le spese di commissione possono essere negoziate con il fornitore di servizi. Gli sviluppatori immobiliari con più di una proprietà da pubblicizzare e vendere sono in una posizione migliore per negoziare tariffe favorevoli con i media e gli intermediari. Il ROI su più vendite, tuttavia, con costi variabili per pubblicità, commissioni, finanziamenti e costruzione presenta problemi contabili complessi che possono essere gestiti al meglio da un professionista.
La linea di fondo
Il calcolo del ROI sugli immobili può essere semplice o complesso, a seconda di tutte le variabili sopra menzionate. In un’economia solida, investire nel settore immobiliare, sia residenziale che commerciale, si è dimostrato molto redditizio. Anche in un’economia recessiva, quando i prezzi scendono e la liquidità è scarsa, come potrebbe accadere sulla scia della pandemia COVID-19, molti affari nel settore immobiliare sono disponibili per gli investitori con i soldi da investire. Quando l’economia si riprende, come inevitabilmente accade, molti investitori possono raccogliere un bel profitto.
Ai fini dell’imposta sul reddito o dell’imposta sulle plusvalenze, tuttavia, i proprietari di immobili sono invitati a ottenere una consulenza fiscale professionale da una fonte affidabile prima del deposito.