Acquistare una casa in remoto: una guida passo passo
L’acquisto di una casa a distanza sta diventando sempre più comune in questi giorni. È prassi comune da tempo nel mondo immobiliare che i venditori saltino la chiusura della casa firmando in anticipo i documenti e facendo trasferire i proventi della vendita direttamente su un conto bancario, ma ora l’intero processo può essere fatto da remoto, anche dagli acquirenti come venditori.
Punti chiave
- L’intero processo di acquisto di una casa può ora essere eseguito a distanza sia dai venditori che dagli acquirenti.
- Trovare l’agente immobiliare giusto è fondamentale, quindi assicurati di chiedere informazioni sulla loro esperienza con le vendite a distanza e sulla loro disponibilità diurna e ricordati di richiedere referenze.
- A volte c’è un periodo di due diligence, che un acquirente può utilizzare come strumento per ottenere una casa sotto contratto dando la possibilità di risolvere facilmente il contratto con un rischio finanziario limitato.
- Se è previsto un periodo di due diligence, considera di usarlo non solo per fare ispezioni, ma per visitare la casa (se puoi) e assicurati che sia quella che desideri veramente.
- Anche le chiusure possono essere effettuate da remoto: firmi i documenti utilizzando un sistema di firma elettronica e il tuo agente interviene di persona.
Perché acquistare una casa in remoto
In questo momento, il nuovo coronavirus sta sconvolgendo il modo in cui vengono condotte le vendite di case, dalle case aperte cancellate ai tour video che sostituiscono le proiezioni domestiche di persona. Poiché le persone evitano il contatto ravvicinato per evitare di diffondere il virus, l’acquisto a distanza ha più senso.
In tempi più normali, “le persone che acquistano in remoto spesso lo fanno per acquistare una seconda casa o una casa per le vacanze”, afferma Todd Kaderabek, un broker residenziale associato con Beverly-Hanks & Associates Realtors ad Asheville, NC “In genere, vengono da fuori dichiarare e avere un lavoro e altri obblighi che impediscono loro di dedicare molto tempo al processo di acquisto della casa “.
Il finanziamento può essere un fattore. “Se un genitore sta acquistando una casa per un figlio adulto, può decidere di acquistare a distanza, soprattutto se vive fuori dallo stato”, dice Kaderabek. “In questi casi, il genitore spesso acquista la casa senza essere visto, gestisce tutte le pratiche burocratiche e chiude a distanza, effettuando un acquisto in contanti”.
regola dell’1% , che afferma che l’affitto mensile guadagnato su una proprietà dovrebbe superare il pagamento mensile del mutuo di quella proprietà, quindi l’investitore almeno va in pareggio sulla proprietà. È più facile trovare proprietà che seguono la regola dell’1% in alcuni mercati, che possono essere situati a una distanza significativa dalla base di residenza dell’investitore. Di conseguenza, l’acquisto di una casa in remoto può essere un’opzione interessante e che fa risparmiare tempo.
Qualunque sia la ragione per l’acquisto a distanza, ci sono alcuni passaggi che puoi adottare per assicurarti che il processo proceda nel modo più fluido possibile.
La discriminazione del prestito ipotecario è illegale. Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
Trova l’agente immobiliare giusto
Dipenderai dal tuo agente immobiliare per gestire quasi l’intero processo di acquisto della casa, quindi è fondamentale che ti prenda il tempo e ti sforzi di trovare una buona soluzione. “L’acquisto di una casa comporta molte parti in movimento”, afferma Kaderabek. “È importante trovare una buona corrispondenza di personalità tra il cliente e l’agente.”
Un’intervista è utile (sia per telefono che per video) ed è sempre una buona idea ottenere riferimenti per vedere cosa hanno da dire gli altri acquirenti.
Chiedi informazioni sull’esperienza
Quando parli con un potenziale agente, Kaderabek consiglia di chiedere dall’inizio: “Quante volte hai eseguito questo processo da remoto?” Problemi di esperienza e agenti che lavorano frequentemente con acquirenti remoti hanno maggiori probabilità di capire come funziona, negoziare favorevolmente e trovare proprietà adatte per l’acquirente.
L’agente dovrebbe anche essere in grado di fornire consulenza su un prestatore locale. “È probabile che un prestatore non locale utilizzi un perito non locale, che può essere la campana a morto in mercati unici come Asheville”, afferma Kaderabek.
Chiedi informazioni sulla disponibilità
Molti agenti immobiliari lavorano in orari dispari o part-time, il che può essere particolarmente difficile per gli acquirenti a distanza. Il tuo agente fungerà da proxy, quindi deve essere disponibile durante il normale orario lavorativo per gestire una serie di attività nel processo di acquisto della casa, comprese le ispezioni a domicilio.
“Partecipo a tutte le ispezioni domestiche, ma con un cliente fuori città è fondamentale”, afferma Kaderabek. “In un mondo in cui le ispezioni a domicilio si svolgono tra le nove e le cinque, sarà molto difficile per un agente partecipare all’ispezione a casa se ha un altro lavoro”.
Condividi la tua lista dei desideri
Una volta che hai un agente, condividi la tua lista dei desideri in modo che l’agente possa aiutarti a trovare la proprietà perfetta. Più raffinato è il tuo elenco, più veloce sarà la ricerca della casa, fino a un certo punto. Se hai troppe richieste, probabilmente rallenterà il processo. Attenersi alle cose che contano davvero – dimensioni, posizione, stile della casa, cabine armadio – e tralasciare i piccoli dettagli che sarebbero facili da sistemare o aggiornare in qualsiasi casa. E se ci sono delle interruzioni di affari – caratteristiche con cui non potresti assolutamente vivere (o senza) – fallo sapere al tuo agente fin dall’inizio, in modo che non perdano tempo a guardare le proprietà sbagliate.
“Se sei un agente, devi fare quel passo coraggioso per chiamare il tuo cliente e dirgli che hai trovato la proprietà perfetta per loro”, afferma Kaderabek. In qualità di acquirente, devi avere fiducia che il tuo agente sappia esattamente cosa stai cercando e che si sia anche preso il tempo di guardare da vicino la casa. “Una casa potrebbe sembrare perfetta su Internet, ma un bravo agente sarà in grado di dire:” No, non è la casa che fa per te perché si trova accanto a un binario ferroviario attivo “”.
Utilizzare il periodo di due diligence
Una volta che una casa è sotto contratto, c’è tempo per rivedere i documenti del titolo e le restrizioni dell’atto, nonché per condurre ispezioni, finanziamenti e valutazioni bancarie prima della chiusura. In alcuni stati, inclusa la Carolina del Nord, esiste un periodo ufficiale di due diligence, durante il quale gli acquirenti effettuano la due diligence e decidono se vogliono portare a termine l’acquisto della casa. Ciò potrebbe non essere applicabile se la casa è di nuova costruzione.
L’acquirente paga una commissione di due diligence non rimborsabile, in genere tra $ 500 e $ 2.000, che sostanzialmente compensa il venditore per aver tolto la casa dal mercato e dà all’acquirente il tempo di prendere una decisione. L’acquirente effettua anche un deposito di denaro reale, pari a circa il 2% -3% del prezzo di acquisto, o più nei mercati in rapida evoluzione. Sia la commissione di due diligence che il deposito di denaro reale sono negoziabili tra l’acquirente e il venditore.
Se è previsto un periodo di due diligence ufficiale, in genere dura tra i 14 ei 30 giorni.
L’acquirente può recedere dal contratto per “qualsiasi o nessun motivo” (o qualche altra lingua) durante il periodo di due diligence e perdere solo la commissione di due diligence. Se l’acquirente si ritira dopo il periodo di due diligence, perderà sia la commissione di due diligence che il denaro.
Poiché solo la commissione di due diligence viene incamerata se l’acquirente risolve il contratto durante il periodo di due diligence, ciò può aprire un’interessante opportunità per gli acquirenti a distanza. Può essere utilizzato come strumento per ottenere una casa sotto contratto dando una facile risoluzione del contratto con un rischio finanziario limitato. In caso di acquisto a distanza, offre all’acquirente una finestra di tempo per visionare la proprietà di persona prima di prendere qualsiasi decisione finale.
Chiudi in remoto
L’E-Sign Act del 2000 rende la tua firma elettronica valida come se firmassi i documenti di persona. Inoltre, i progressi della tecnologia hanno reso le chiusure remote di routine per i venditori e molto fattibili per gli acquirenti. Il tuo agente ti invierà tutte le pagine del contratto e delle appendici. Li firmerai utilizzando un sistema di firma elettronica, che di solito invia i moduli firmati alla parte appropriata.
“Gli avvocati richiedono ancora le firme fisiche, quindi il tuo agente lavorerà con l’avvocato di chiusura e FedEx tutti i documenti necessari per te prima della chiusura”, afferma Kaderabek. “L’agente va quindi al tavolo di chiusura con i documenti di chiusura, senza l’acquirente, e i fondi vengono trasferiti per completare la transazione.”
La linea di fondo
L’acquisto di una casa a distanza può essere una buona opzione per gli acquirenti di una seconda casa, i genitori che desiderano acquistare una casa per i loro figli e gli investitori immobiliari fuori dallo stato. Per molti versi, il processo è lo stesso dell’acquisto di una casa di persona; tuttavia, dipenderai ancora di più dal tuo agente immobiliare per trovare la casa giusta, essere presente per i controlli, guidarti attraverso le pratiche burocratiche e assistere alla chiusura.
In quanto tale, trovare l’agente giusto, che abbia esperienza con le transazioni remote, è uno dei passaggi più importanti che puoi compiere quando acquisti una casa in remoto.