Buy-Up

Cos’è un acquisto?

Un buy-up è un tipo di sconto associato ai mutui ipotecari per la casa. Coinvolge il prestatore che offre un incentivo in contanti anticipato al mutuatario in cambio dell’accettazione di un tasso di interesse più elevato sul prestito.

In generale, le acquisizioni sono più vantaggiose per il mutuatario se si aspetta di rivendere la proprietà acquistata entro un breve periodo di tempo. È importante sottolineare che l’incentivo in denaro non può superare i costi di liquidazione associati al prestito.

Punti chiave

• Un buy-up è un tipo di rimborso in cui il mutuatario di un mutuo ipotecario accetta un tasso di interesse più elevato in cambio di un incentivo in denaro anticipato.
• Il rapporto tra l’entità dell’incentivo in denaro e l’ammontare dell’aumento degli interessi viene negoziato tra il prestatore e il mutuatario. Tuttavia, una formula tipica prevede che ciascuna percentuale dell’incentivo in denaro provochi un aumento dello 0,25% del tasso di interesse.
• Talvolta i riscatti vengono pagati anche a intermediari ipotecari e funzionari di prestito bancario. I mutuatari devono quindi fare attenzione a determinare se il tasso di interesse loro indicato è stato influenzato da tali accordi.

Comprensione degli acquisti

Buy-up sono in genere utilizzati dai mutuatari che desiderano ridurre le loro out-of-pocket spese di liquidazione prestito. Poiché l’acquisizione si traduce in un tasso di interesse più elevato sul prestito, il mutuatario sta effettivamente prendendo in prestito denaro a quel tasso più elevato e lo utilizza per pagare alcuni o tutti i costi di liquidazione.

Poiché il tasso di interesse più elevato si applica all’intero saldo del mutuo, optare per un riscatto è generalmente economico solo se il mutuatario non intende mantenere il mutuo per un periodo di tempo prolungato. In queste situazioni, l’incentivo in denaro anticipato può più che compensare l’aumento del costo per interessi, considerando che tali costi per interessi saranno sostenuti solo per un periodo di tempo limitato.

Un’altra considerazione da tenere presente è che a volte le acquisizioni vengono pagate anche agli intermediari ipotecari. In queste situazioni, il broker può essere effettivamente incentivato a incoraggiare i mutuatari ad accettare tassi superiori a quelli di mercato sui loro mutui ipotecari, noti anche come premi di spread di rendimento (YSP). Se questi accordi di acquisto non sono chiaramente comunicati all’acquirente, possono creare un conflitto di interessi tra le due parti.

Prima del 2010, i rimborsi di acquisto dei mediatori ipotecari erano spesso oscurati nei termini di prestito dei mutui che vendevano, rendendo difficile per i mutuatari rilevare quando pagavano un YSP sui loro mutui ipotecari. Da allora, i cambiamenti nelle linee guida federali per le nuove stime di prestito richiedono che le YSP dei broker ipotecari siano chiaramente divulgate all’acquirente.

Nonostante questi miglioramenti, tuttavia, permane il rischio di potenziali conflitti. In particolare, a volte vengono concessi sconti per l’acquisto e altri incentivi simili ai funzionari addetti ai prestiti all’interno degli stessi istituti di credito. In queste circostanze, potrebbe esserci poca capacità pratica per il mutuatario di rilevare se i tassi che pagano sono influenzati da questi incentivi. A titolo precauzionale, i mutuatari dovrebbero porre domande attente e dirette ai loro funzionari addetti ai prestiti su quali eventuali programmi di incentivazione siano in atto in relazione al loro prestito.

Esempio del mondo reale di acquisto

Per illustrare, si consideri un acquirente che desidera garantire un mutuo di $ 100.000. Il tasso di interesse standard offerto dalla banca è del 4,50%. Tuttavia, l’acquirente desidera utilizzare un rimborso di acquisto pari al 2,50% del valore del prestito. In questo scenario, l’acquirente riceverebbe un incentivo in contanti di $ 2.500 in cambio dell’accettazione di un tasso di interesse superiore al normale.

Sebbene il livello esatto del nuovo tasso di interesse sarebbe soggetto a negoziazione, la formula tipica prevede che ciascuna percentuale del rimborso comporti un aumento dello 0,25% del tasso di interesse ipotecario. Pertanto, nell’esempio precedente, l’incentivo in contanti del 2,50% comporterebbe un aumento del tasso dello 0,625%. Il nuovo tasso di interesse sarebbe quindi del 5,125%.